“2020年是一個(gè)不平凡的年份。面對(duì)VUCA（指商業(yè)世界越來越易變、復(fù)雜、不確定和不可預(yù)測(cè)）時(shí)代，旭輝控股堅(jiān)持均衡發(fā)展策略，努力實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、有質(zhì)量的增長(zhǎng)。”8月28日上午，在旭輝控股2020年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，董事局主席林中表示：“在長(zhǎng)期主義經(jīng)營(yíng)理念下，生態(tài)平臺(tái)能力、創(chuàng)新引領(lǐng)力、組織執(zhí)行力、品牌競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展力五大核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)筑成旭輝的戰(zhàn)略護(hù)城河�！�
8月27日晚間，旭輝控股交上了“中考”成績(jī)單。截至6月30日，旭輝控股實(shí)現(xiàn)收入230.2億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸屬于股東凈利潤(rùn)36.68億元，同比增長(zhǎng)5.38%；核心凈利潤(rùn)31.94億元，同比增長(zhǎng)11.2%；核心凈利潤(rùn)率為13.9%；毛利率為25.6%；每股派息11港分，較去年增長(zhǎng)10%。自上市以來，累計(jì)每股派息1.55港元，達(dá)到IPO價(jià)格（1.33元港幣）的117%。
展望下半年市場(chǎng)走勢(shì)，林中表示，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)變，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)更趨于平穩(wěn)。受疫情影響，年內(nèi)行業(yè)增速會(huì)前低后高，會(huì)呈現(xiàn)房企競(jìng)爭(zhēng)格局加速分化，土地市場(chǎng)會(huì)更加理性，投資買地增速會(huì)放緩；從大勢(shì)上看，房地產(chǎn)行業(yè)將從土地紅利時(shí)代邁向管理紅利時(shí)代。
下半年推貨量達(dá)2800億元
“提升單城或單個(gè)區(qū)域效能”，這是目前多數(shù)全國(guó)化房企在戰(zhàn)略布局上的新規(guī)劃，其背后的邏輯是投資布局版圖已經(jīng)鋪完，為了更大釋放產(chǎn)品溢價(jià)空間，需要區(qū)域深耕。在這一方面，頭部房企動(dòng)作較為迅速。
“從旭輝控股前7個(gè)月各區(qū)域的銷售情況來看，江蘇、山東、華北、東南區(qū)域上半年回款均超過百億元，特別是東南區(qū)域銷售額已突破250億元。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，多大的目標(biāo)就配多大的班子，要達(dá)到區(qū)域小集團(tuán)級(jí)別，其考察內(nèi)容包括銷售規(guī)模、戰(zhàn)略縱深、區(qū)域市場(chǎng)份額等，這也加大了公司沖規(guī)模的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)整體規(guī)模的增長(zhǎng)。
“旭輝控股三年前就推進(jìn)‘總部大平臺(tái)+區(qū)域小集團(tuán)+項(xiàng)目集群’的‘三級(jí)管控’模式，快速落地多元化拿地、精品商業(yè)等戰(zhàn)略。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年以來，旭輝控股組織轉(zhuǎn)型明顯提速，已設(shè)立東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個(gè)區(qū)域集團(tuán)。
對(duì)組織結(jié)構(gòu)變陣的初衷，林中表示，旭輝需要培育和打造十幾個(gè)區(qū)域小集團(tuán)，每個(gè)小集團(tuán)的規(guī)模要達(dá)到300億元-400億元，大的區(qū)域集團(tuán)銷售要超過500億元，以新架構(gòu)匹配未來5年旭輝控股的業(yè)務(wù)發(fā)展。
至于接下來的推貨安排，旭輝控股方面表示，下半年新開盤項(xiàng)目超過50個(gè)，總可售貨值約2800億元，其中88%位于一、二線城市及準(zhǔn)二線城市。旭輝控股CEO林峰表示，“對(duì)于全年2300億元的目標(biāo)非常有信心超額完成�！�
總土地儲(chǔ)備首超萬億元
在投資拿地方面，旭輝控股上半年加大了多元化取地的力度�！暗接腥巳サ牡胤�，買合適價(jià)格的土地�！绷址灞硎荆掳肽旯緯�(huì)抓住投資機(jī)會(huì)，但不會(huì)超過占銷售回款40%的紅線。
截至6月30日，旭輝控股新增土儲(chǔ)總建筑面積465萬平方米，新增貨值約838億元，權(quán)益比提升至69%。其中91%新增可售貨值位于一、二線城市核心區(qū)域，土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)。按照可售貨值計(jì)算，新獲項(xiàng)目并表比達(dá)70%。
“2016年以來，旭輝通過收購、舊改、合作等方式斬獲便宜土地。”肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著后期公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)和教育業(yè)務(wù)實(shí)力提升，多元化拿地策略能力不斷得到強(qiáng)化，進(jìn)一步降低了拿地的平均溢價(jià)率。
截至目前，旭輝控股土地儲(chǔ)備總貨值首次突破萬億元，達(dá)到10300億元，滿足未來三年發(fā)展需求。接下來，“多元化和摘牌掛拿地四六開”林中表示，這樣可以保證毛利率水平。
嚴(yán)控負(fù)債增長(zhǎng)比重
加快多元化拿地力度的背后，旭輝控股也在堅(jiān)守穩(wěn)健自律的財(cái)務(wù)管理策略。
截至6月30日，旭輝控股凈負(fù)債率63.2%，較2019年末下降2.4個(gè)百分點(diǎn)；加權(quán)平均融資成本5.6%，較2019年末下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比達(dá)2.4倍。
總體來看，在實(shí)現(xiàn)銷售和業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，旭輝上半年嚴(yán)控債務(wù)總量規(guī)模，有息負(fù)債略微增長(zhǎng)1.5%，與去年年末基本持平。
“‘三線四檔’（按照剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%及現(xiàn)金短債比不得小于1倍的觸線標(biāo)準(zhǔn)，將房企分為紅、橙、黃、綠四檔）不會(huì)對(duì)公司有影響，因?yàn)樾褫x控股內(nèi)部對(duì)負(fù)債水平的控制要嚴(yán)于這一標(biāo)準(zhǔn)�！绷址宸Q，今年以來，旭輝得到了標(biāo)普、穆迪及惠譽(yù)三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“BB”、“Ba3”和“BB”的信用評(píng)級(jí)，在信用評(píng)級(jí)增持下，公司以多種方式持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，包括首次發(fā)行境外綠色債券等。
“管理層一直希望以更少的成本去撬動(dòng)更大的資源，旭輝的發(fā)展模式是規(guī)模、利潤(rùn)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健均衡發(fā)展。”旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝希望將凈負(fù)債率維持在70%以下，第二個(gè)五年計(jì)劃目標(biāo)是沖擊百億元利潤(rùn)和千億元市值，未來三至五年成為給資本市場(chǎng)回報(bào)最高的上市房企之一。
來源：證券日?qǐng)?bào)
編 輯：chenhong
