3月30日晚間，上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“上坤”）正式向港交所遞交了上市招股書，開啟IPO之路。

　　公開資料顯示，上坤出生于上海，成立于2010年，以地產(chǎn)開發(fā)、商用地產(chǎn)管理為主營業(yè)務(wù)。

　　“做不到上海30強，絕不走出上海”，上坤的創(chuàng)始人、CEO朱靜表示。

　　2016年上坤進(jìn)入上海房企銷售金額排名前30強。2015年，上坤則進(jìn)入佘山，開發(fā)了約63萬方的稀缺山水墅區(qū)樾山，并開始全國化的布局。

　　招股書顯示，上坤地產(chǎn)2017-2019年毛利率分別為30.9%、51.5%和40.8%。

　　其中，2018年的高毛利率是因為上述樾山項目的收入結(jié)轉(zhuǎn)。

　　據(jù)資料顯示，上坤地產(chǎn)在2017-2018的高速發(fā)展階段出現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)情況，2019年回正，達(dá)到20.08億元。

　　負(fù)債率方面，上坤的凈負(fù)債率從2018年的325.9%降至2019年的118.8%，公司利息保障率2019年為279.5%，2019年末現(xiàn)金及等價物達(dá)到10.73億元，在同體量房企比較突出。

　　土儲265萬平 布局8省

　　上坤業(yè)務(wù)源自上海，主攻長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，隨后拓展至大灣區(qū)及中部城市群的其他一線、二線及強三線城市。

　　根據(jù)招股書，截至2020年2月29日，上坤項目位于8個省份及直轄市的14個城市，絕大部分是二線、強三線城市，包括蘇州、佛山、東莞等長三角及大灣區(qū)等城市。

　　截至2020年2月底，上坤的應(yīng)占土儲位于長三角、珠三角、中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的面積分別為153.4萬平方米、37.4萬平方米、15.4萬平方米，三塊經(jīng)濟(jì)區(qū)的土儲總量共占總土儲的78.4%。公司總土儲近265萬平方米。

　　上坤告訴風(fēng)財訊，公司將保持保持48個月左右的已有土儲開發(fā)周期，不過多積壓庫存，可以有效改善公司財務(wù)成本，經(jīng)營效率更高。

　　擴(kuò)張對銷售均價產(chǎn)生了一定影響。

　　上坤招股書披露，上坤2019年項目銷售均價為37216元/平，主要由于擴(kuò)張到了二線、強三線城市，2019年銷售收入一部分來自蘇州等城市，溢價率較高。

　　年銷售主要來自上海物業(yè)，上坤的銷售均價則在47117元/平。

　　上海出發(fā) 廣東將成“第二總部”

　　從上海出發(fā)，為沖刺上市，上坤已開展了全國性的拓展。

　　據(jù)了解，上坤目前成立了上海，河南，浙江，湖北，廣東，江蘇，安徽全國7大區(qū)域的事業(yè)部。

　　據(jù)上坤內(nèi)部人士透露，上坤廣東區(qū)域事業(yè)部的定位極高，未來將成為上坤集團(tuán)的“第二總部”。

　　并且在上坤內(nèi)部，珠三角區(qū)域被視為公司未來重點之一，其中廣東區(qū)域，是進(jìn)入大灣區(qū)的突破點。其計劃在未來五年內(nèi)容奠定在珠三角的標(biāo)桿形象，落地核心商業(yè)項目。

　　目前上坤在珠三角區(qū)域，并且在東莞、佛山各布局1個項目。今年年初，廣東上坤并購順德兩項目。

　　上坤表示，會在全國化發(fā)展中，專注于開發(fā)住宅物業(yè)以迎合廣大客戶的需求。

　　在目前上坤的產(chǎn)品系中圍繞設(shè)計、景觀、配套、綠化等細(xì)分不同檔次。數(shù)據(jù)顯示，上坤的第三方客戶滿意度調(diào)查逐年上升，于2019年達(dá)到82.6分，遠(yuǎn)超行業(yè)平均值75分。

　　  來 源：風(fēng)財訊    

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