房訊網訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心，更給中國的經濟和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時也蘊含著新的商業(yè)機遇。

　　疫情發(fā)生以來，文旅地產及上下游企業(yè)同樣損失嚴重，經營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對文旅地產行業(yè)、企業(yè)會產生多大的影響和沖擊？文旅地產企業(yè)從業(yè)者應該怎樣應對和反思？對文旅地產市場有何預測和展望？

　　為此，房訊網、全聯(lián)房地產商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起新文旅50人專題采訪行動，邀請50位行業(yè)專家、經濟學者、研究機構、商會領導展開專題采訪，圍繞疫情應對、營銷策劃、未來趨勢等話題為文旅地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見和理性思考。

　　3月31日，針對疫情對文旅地產行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應對建議、預測展望等問題，房訊網采訪了思凱來文旅產業(yè)集團董事長李濤。

　　思凱來文旅產業(yè)集團董事長 李濤

　　根據(jù)以往經驗，疫情中的經濟生活，對于大經濟環(huán)境而言，影響有限。所以后續(xù)的商務活動、人們的休閑活動還有反彈的機會，在這過程中，企業(yè)應抓住機會，讓產業(yè)活躍起來，讓經營活動逐步走上正軌。

　　結合目前危機和新的政治經濟環(huán)境發(fā)生的巨大不確定性和挑戰(zhàn)，利用當前階段，考慮清楚未來戰(zhàn)略性的重新布局，顯得尤為重要。其實，此次疫情也給了行業(yè)更多時間從不同角度進行更審慎的評估和更深入的思考，大家對于文旅地產抵抗不確定性風險的考量，有了更加深刻的認知。

　　此外，對于商業(yè)模式的健康性、安全性，大家議論得也比較多。在抗疫過程中，經濟生活基本停擺，但以家庭為單元的最基本的生活方式又重新凸顯，人們有更多時間思考健康生活的意義，同時也接受了一些新的生活方式，如線上教育、線上辦公等，這種線上獲取信息的生活方式，在這次特別的歷史時期，讓大家有了更深的理解。

　　經過思考，我們也提出了一些問題，什么樣的文旅地產是更加健康、更加可持續(xù)、更加適應未來政治、經濟大環(huán)境的？文旅地產實際上是通過物質性產業(yè)手段帶給人們精神性享受的地產形式，什么樣的物質手段是健康有價值的，更經得起考驗，在未來產業(yè)轉型、經濟升級發(fā)展中更有活力？什么樣的精神文化內容在城市生活、消費升級中是人們最需要的？這些都是從業(yè)者在本階段需要審慎思考的問題。

　　城市新文旅是增量中的重要表現(xiàn)類別

　　中國正處在城鎮(zhèn)化百分之六七十的程度，未來還有10%的升級空間，尤其大城市群的發(fā)展，讓中國又誕生了近20個千萬級以上的大城市群。城市群是未來最后10%新增量的產業(yè)發(fā)展重要承接區(qū)域，在這些區(qū)域，還有一些比較大的新的城鎮(zhèn)增量開發(fā)，在這些新城當中，新的活力能量驅動中心已經潛移默化地發(fā)生了轉變。

　　早先的文旅地產主要是通過投資大型主題娛樂等核心引擎型項目帶動該區(qū)域的產業(yè)和消費集聚，這種集聚效應是城市所需，也是城鎮(zhèn)化和區(qū)域經濟發(fā)展所需。但是在新時代和新經濟背景下，集聚的產業(yè)和內容將會發(fā)生根本性變化。

　　也就是說，從娛樂、主題公園等這些更物質性的內容，展現(xiàn)更豐富、更有機的歸于城市本體的新型商業(yè)、文化、教育、體育、健康、科技創(chuàng)新等產業(yè)魅力元素、城市開放空間生態(tài)，這種未來新的要素構成將取代過去老的機械式的要素構成，而集聚模式將升級為更有機的模式。

　　由于土地比較稀缺，政府對于新項目的期待值越來越高，希望這些項目一方面能夠帶來新業(yè)態(tài)的投資，一方面能夠創(chuàng)造新型地區(qū)消費中心，拉動經濟發(fā)展和其他產業(yè)集聚。這是城鎮(zhèn)化升級和新型消費升級中新的使命。

　　文旅地產在這樣一個大前提下會誕生一些新的內容。同時，中央對于房地產、對于土地金融政策越來越嚴格，且對于地產比較限制的大金融環(huán)境也和過去有了很大差別，再加上城市和消費人群新的需求，城市新文旅會是一個在增量中的重要表現(xiàn)類別，一個創(chuàng)新的重要熱點區(qū)域。

　　再把研究聚焦在國際文化旅游休閑的成功區(qū)域，可以看到這些區(qū)域并不是一個龐大的資產業(yè)態(tài)堆積或者累加，而是一個有機構成，不論是悉尼達令港，還是倫敦西區(qū)泰晤士河南岸，世界范圍內的城市文化旅游，都可以看到文化休閑集聚區(qū)產業(yè)集聚方式的多種多樣，其中很多并不是靠很大的業(yè)態(tài)，而是能夠與城市生活融合得非常好的可持續(xù)業(yè)態(tài)。

　　這些業(yè)態(tài)的集聚吸引消費者反復到訪，遠比主題公園帶來的價值更多。實際上，文旅休閑產業(yè)這種新的集聚效應本身沒變，變的是內容，可以容納更多的新型產業(yè)，形成更多的新型消費中心，而商業(yè)和產業(yè)的成功，又推動了整個城市文化和品牌的良性發(fā)展。

　　這樣一個發(fā)展的產業(yè)模型一定會在中國出現(xiàn)，最開始由于資本率先進入可能會采取一些比較容易的通道模式，這個模式如果改變會回歸產業(yè)發(fā)展的本身客觀規(guī)律，在這一過程中有很多新型產業(yè)模型誕生，與未來城市新文旅項目發(fā)生更密切的連接，是綜合很多要素的定制化發(fā)展的結果。

　　同時，和城市人性化的空間、更宜居的空間、生態(tài)的空間、建筑內外環(huán)境等形成系統(tǒng)化的構成的創(chuàng)新，成為更可持續(xù)、更有層次、更有深遠價值的帶給人們更多元體驗和更廣義內涵的新型項目，會在未來大城市群或者二線一些主要城市廣泛誕生，這就是城市新文旅。

　　今年3月13日，國家發(fā)改委、財政部和工信部等23個部門聯(lián)合印發(fā)《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》，指出重點推進文旅休閑消費提質升級，構建文旅多產業(yè)多領域融合互通的休閑消費體系，建設文化產業(yè)和旅游產業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)。

　　可見，拉動內需市場，創(chuàng)建一批國家級和地區(qū)級的消費中心，是當前刺激國內消費的重點所在。而文旅地產作為新型集聚產業(yè)，將是主要載體和主要推動力。

　　城市更新與文旅結合驅動存量市場

　　城市新文旅針對的是最后10%的增量，其實城鎮(zhèn)化達到百分之七八十以后基本就告一段落了，往后會進入存量市場。存量市場基本上以城市更新驅動，實際上也與歐美等國家發(fā)展路徑一樣，當新增量基本完成以后，整個城市發(fā)展就進入城市更新升級中。

　　城市更新，就是從簡單的增量市場進入存量市場的探索，從存量市場尋找可創(chuàng)造的空間。因為過去城鎮(zhèn)化是一個量化的過程，很多城市雖然發(fā)展起來了，但是其文化內涵、社區(qū)環(huán)境、區(qū)域潛在價值等很多都未被充分挖掘出來，還停留在一個膚淺的階段。隨著現(xiàn)代城市轉型和人們對于城市文化生態(tài)宜居產業(yè)各種各樣新需求的誕生，城市更新在存量中的升級非常重要。

　　而升級有多種產業(yè)表現(xiàn)形式，可以是微改造，也可以是整個片區(qū)的系統(tǒng)化改造。但不管怎樣，文化、旅游、教育、藝術等文化類、休閑類、創(chuàng)意類的產業(yè)一定是城市更新中最核心的內容。而這些新內容不能簡單地稱為商業(yè)地產，它實際上是一種文化，一種新型城市更新中文旅商的結合，內容可以很多元。目前這個市場非常巨大，大灣區(qū)、長三角等部分城市已經在這方面進行了一些比較大范圍的實踐。

　　實際上，城市更新也是對過去快速城鎮(zhèn)化的糾偏，或者說補充，因為在當初"快速"的過程中很多內容都沒來得及更有品質地打造，所以其實我國很多城市都非常需要"更新"。且這類項目有個好處，因為其所在區(qū)域的經濟、消費、產業(yè)格局已經初步形成，城市更新只是在其中做一個升級，所以投資風險相對較小，卻容易帶來錦上添花的效果。

　　尤其在研究很多歐美發(fā)達國家城市更新項目后發(fā)現(xiàn)，城市更新與文旅地產聯(lián)系密切，很多城市更新項目更新的并不是物理性的空間，而是借助物理性的空間提升發(fā)展機會，利用其過去的文化歷史產業(yè)基底和傳承，與新型產業(yè)、新的城市物理空間融合，帶給城市新的資產、新的形象、新的生活。如倫敦國王十字、巴特西電站綜合改造項目等。

　　說到底，文旅產業(yè)面對的不僅是10%的增量，還有很大的產業(yè)發(fā)展空間，同時針對更大的城市更新，文旅地產也有更多的新的產業(yè)領域值得我們去研究。

　　新康旅和新旅居未來將強勢爆發(fā)

　　此次疫情令人們更加重視健康，未來結合新的城市人口老齡化，輻射廣泛的健康產業(yè)與文旅可以很好的融合，產生爆發(fā)式增長。尤其城市群周邊，在駕車一兩個小時的區(qū)域，結合較好的生態(tài)環(huán)境，再加上逆城鎮(zhèn)化不可避免的趨勢，這些區(qū)域會成為新剛需。

　　且隨著科技的發(fā)展，人們生活方式、出行方式、工作方式也發(fā)生了相應變化。同時，隨著教育、體育、健康、養(yǎng)老、城市休閑和度假等產業(yè)的增長，都會推動逆城鎮(zhèn)化的發(fā)展。而隨著一些農用集體土地的釋放，逆城鎮(zhèn)化有了載體，形成了新的需求，而這個需求是過去相對簡單的旅游地產所缺乏的，會催生一批新的康養(yǎng)旅居產品或者城市微度假產品，而且這些產品一定是與城鎮(zhèn)化最后的10%相輔相伴相生的。

　　作為文旅地產的分支，這些產品將成為疫后投資熱點區(qū)域，同時也與很多文旅特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略布局形成更好的結合。其實，現(xiàn)在浙江、大灣區(qū)等都已經出現(xiàn)了這樣的產品。而且可以預見，未來將有更多企業(yè)進入該區(qū)域，探索其中的地產內容。

    來源：房訊網