2015年蛋殼公寓剛剛誕生的時(shí)候，那時(shí)國(guó)內(nèi)的租房市場(chǎng)還處于互聯(lián)網(wǎng)化早期，傳統(tǒng)房屋中介領(lǐng)域的種種亂象不時(shí)登上新聞?lì)^條。

　　此后幾年，當(dāng)長(zhǎng)租公寓的行業(yè)“風(fēng)口”與租房信息和租房流程系統(tǒng)化、透明化的“東風(fēng)”吹遍國(guó)內(nèi)時(shí)，人們驟然發(fā)現(xiàn)關(guān)于租房的習(xí)慣已經(jīng)被革新：現(xiàn)在，租房者可以通過像蛋殼公寓這樣標(biāo)準(zhǔn)化、集中化、線上化的公寓托管平臺(tái)，放心、便捷地找到符合自己需求的高品質(zhì)房源，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)構(gòu)建起的大數(shù)據(jù)租房系統(tǒng)平臺(tái)已經(jīng)可以讓租房這件事變得全程無(wú)憂。

　　美國(guó)東部時(shí)間2020年1月8日，作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)代表品牌的蛋殼公寓，向美國(guó)證券交易委員會(huì)更新了招股說明書，按照慣例，目前離蛋殼公寓正式登陸紐交所已經(jīng)只有一步之遙了。

　　根據(jù)更新的招股書，蛋殼公寓將通過此次IPO交易最多籌集超2億美元資金，發(fā)行區(qū)間設(shè)定為14.5美元到16.5美元之間，擬發(fā)售10,600,000股美國(guó)存托股票(ADS)，每股美國(guó)存托股票代表10股A類普通股。

　　招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓管理的公寓數(shù)量為432,690間。2019年前10個(gè)月的總營(yíng)收為57.13億元人民幣，較2018年前10個(gè)月19.92億元增長(zhǎng)187%。

　　上市代表著什么?從企業(yè)發(fā)展歷程來看，這代表著蛋殼公寓已經(jīng)順利地蹚過行業(yè)發(fā)展早期的種種迷局，進(jìn)入成熟期;從結(jié)果看，這也代表著蛋殼公寓階段性的經(jīng)營(yíng)成果總結(jié)：經(jīng)過幾年時(shí)間的發(fā)展，蛋殼公寓已驗(yàn)證好了自己的商業(yè)模式，其核心“價(jià)值點(diǎn)”正從簡(jiǎn)單的巨額融資、城市擴(kuò)張、四十多萬(wàn)間客房管理規(guī)模升華到了為長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供具備長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的盈利模式、運(yùn)營(yíng)特色與未來發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　從招股書中，看蛋殼公寓的經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)

　　從此前蛋殼公寓披露的招股書中，我們可以一窺它目前在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中所取得的亮點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而得以預(yù)見長(zhǎng)租公寓行業(yè)的未來與后續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　根據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓在最近幾年實(shí)現(xiàn)了持續(xù)、大幅度的營(yíng)收增長(zhǎng)，這凸顯出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來想象空間。

　　從2017年的6.6億人民幣營(yíng)收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個(gè)月就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)超57億元人民幣的營(yíng)收，蛋殼公寓的營(yíng)收增長(zhǎng)速度可謂“驚艷”，而且可以預(yù)見，這種高速上漲的步伐還將持續(xù)。

　　與整體營(yíng)收增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的，就是蛋殼公寓入駐城市、運(yùn)營(yíng)房間數(shù)的持續(xù)擴(kuò)張。根據(jù)招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)13座主流一二線城市，管理運(yùn)營(yíng)的總房間數(shù)432,690間。

　　眾所周知的是，長(zhǎng)租公寓行業(yè)是一個(gè)相對(duì)來說比較重資本的行業(yè)，所以在平臺(tái)業(yè)務(wù)擴(kuò)張期，虧損問題是所有平臺(tái)都不得不直面的第一大隱患。根據(jù)招股書顯示，2019年前9個(gè)月凈虧損為25.16億元人民幣，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負(fù)14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長(zhǎng)。

　　對(duì)比2018年的經(jīng)調(diào)整虧損率及經(jīng)調(diào)整EBITDA率，我們可以發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓在過去幾年時(shí)間持續(xù)高速的增長(zhǎng)，導(dǎo)致仍處于虧損狀態(tài)。但同時(shí)，其規(guī)模效應(yīng)以及成本控制能力正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個(gè)月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個(gè)月，這證明了蛋殼公寓整體發(fā)展方向的正確性：未來隨著蛋殼公寓營(yíng)收、規(guī)模的持續(xù)上漲以及整體運(yùn)營(yíng)成本及資金投入的下降，蛋殼公寓的盈利能力將得到證明。

　　營(yíng)收水平層面，蛋殼公寓的高增長(zhǎng)成績(jī)已經(jīng)無(wú)需多言，而在成本控制層面，蛋殼公寓也已經(jīng)開始顯露出成效，公司在2019年前九個(gè)月的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用相比于前年正在下降。

　　也就是說，困擾著整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的盈利問題已經(jīng)在蛋殼公寓上市前期得到提前解答，在企業(yè)保持良性擴(kuò)張與經(jīng)營(yíng)提升的基礎(chǔ)上，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的整體盈利指日可待。

　　相關(guān)實(shí)力投資方的支持可能也從一定程度上證明了“大佬”們對(duì)于蛋殼公寓未來的看好。根據(jù)招股書披露的股東結(jié)構(gòu)信息我們可以看出，蛋殼公寓的大股東有螞蟻金服和老虎環(huán)球基金等。其中螞蟻金服的加持將給蛋殼公寓未來在支付、金融、流量與獲客層面帶來更多可能，作為最大機(jī)構(gòu)投資人的老虎環(huán)球基金也實(shí)力強(qiáng)悍。

　　總體來看，蛋殼公寓目前不缺背景、業(yè)績(jī)、良性商業(yè)模式與好的市場(chǎng)環(huán)境，它缺的可能就只有“時(shí)間”。從這個(gè)維度來說，目前是蛋殼公寓最好的上市時(shí)間點(diǎn)，此舉可以加速蛋殼公寓的發(fā)展步伐，從而與“時(shí)間”賽跑，盡快在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)更大、更多維度的價(jià)值體現(xiàn)。

　　在價(jià)值層面，蛋殼公寓有什么不一樣?

　　良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與商業(yè)模式都是市場(chǎng)需求的體現(xiàn)，這一點(diǎn)上我們可以說蛋殼公寓是抓住了我國(guó)龐大住房租賃市場(chǎng)的升級(jí)改造機(jī)會(huì)。但在企業(yè)的核心價(jià)值上，我們認(rèn)為蛋殼公寓的確是建立起了屬于自己的行業(yè)壁壘。

　　一直以來，一二線城市甚至近年來的三線城市市場(chǎng)都出現(xiàn)了程度各異的房源供給缺口，特別是外來務(wù)工人員、高校畢業(yè)生群體們，他們對(duì)于合適房源擁有持續(xù)不斷的需求，但往往卻面臨嚴(yán)重的“房源錯(cuò)配”問題。

　　正規(guī)性、標(biāo)準(zhǔn)化、性價(jià)比、品質(zhì)感、好房源......這些租房者一直都需要被滿足的需求始終面臨著“錯(cuò)位”的窘境。甚至大多數(shù)時(shí)候，租客就是沒有什么合適的好房源可選，往往只能“將就”。

　　在這一點(diǎn)上，蛋殼公寓基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)賦能的“新租賃模式”顯示出了強(qiáng)大的“功效”。通過科技驅(qū)動(dòng)，蛋殼公寓可以實(shí)現(xiàn)出房流程標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)而提高房源盤活效率，進(jìn)而從整體上提升市場(chǎng)租賃房源的數(shù)量。再加上將不同價(jià)位、風(fēng)格的公寓與不同特征的租客進(jìn)行智能匹配，可以幫助租客真正實(shí)現(xiàn)便捷地租到合適的房子。

　　房源問題、房屋空置率問題在技術(shù)與大數(shù)據(jù)維度上得到系統(tǒng)級(jí)解決之后，蛋殼公寓又繼續(xù)對(duì)租房者的租住舒適性提出了更高的自我要求，這是大勢(shì)所趨，也是自然的進(jìn)階要求。

　　那么如何讓租客享受到進(jìn)階的“品質(zhì)化”租房體驗(yàn)?如何提升租客特別是年輕租客們的租住舒適性?

　　一方面，當(dāng)然是要對(duì)旗下房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、現(xiàn)代化的整體裝修風(fēng)格與配套提升，這點(diǎn)目前在行業(yè)中已是主流;另一方面，還要把周邊配套、交通、餐飲等等生活維度的舒適性也考慮進(jìn)來，那么核心問題就在于要通過互聯(lián)網(wǎng)手段來實(shí)現(xiàn)需求方和房源條件的快速匹配，解決行業(yè)普遍存在的“錯(cuò)配”問題。

　　在這一點(diǎn)上，蛋殼公寓將房源匹配做到了極致。通過以“地圖找房”、“線上找房”等為代表的功能設(shè)置，租客可以通過篩選大量個(gè)性化條件來方便地找到自己想要的房源，這些創(chuàng)新系統(tǒng)平臺(tái)和功能形式都為租客提供了全新的智能租房體驗(yàn)。

　　另外，包含各類科技創(chuàng)新、貼心服務(wù)、租住空間環(huán)境等等維度的提升也是蛋殼公寓一直以來的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)，這些舉措都是為了有效幫助租客能夠高效地找到讓自己滿意的房子。

　　當(dāng)然還有蛋殼公寓所積極承擔(dān)的企業(yè)社會(huì)價(jià)值，比如連續(xù)四年開展針對(duì)大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的租房?jī)?yōu)惠項(xiàng)目“椋鳥計(jì)劃”，連續(xù)兩年成為團(tuán)中央指導(dǎo)的“千校萬(wàn)崗”大學(xué)畢業(yè)生成長(zhǎng)計(jì)劃的獨(dú)家租房戰(zhàn)略合作伙伴，行業(yè)首創(chuàng)智能新風(fēng)系統(tǒng)打造綠色租住生活.....這些舉措與蛋殼公寓的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、科技創(chuàng)新一起，構(gòu)筑起了的蛋殼公寓在行業(yè)中強(qiáng)大的影響力。