寫字樓市場是否會恢復疫情前的形勢？寫字樓市場的低谷需要被我們需要始終關注，還是目前疫情對寫字樓造成的影響只是暫時現(xiàn)象？諸如此類的未知數(shù)，讓很多人產(chǎn)生疑慮，新冠肺炎疫情后，寫字樓市場的未來將會如何？

　　無法預知新冠肺炎在全球范圍的傳染所帶來的影響到底有多大，但短期內(nèi)我們已經(jīng)可以預測到寫字樓市場將會遭受到重大的沖擊。收入及勞動力的減少所帶來的經(jīng)濟衰退，將導致辦公面積需求的大幅度下降。

　　在家辦公

　　國際貨幣基金組織（IMF）近期宣布世界經(jīng)濟將處于“近乎停滯”的狀態(tài)，這一舉動表明了全球經(jīng)濟將進入衰退的趨勢。各個地區(qū)、行業(yè)的公司都在削減成本，保留資金，并采取在家辦公的方式，以在確保員工安全的前提下，維持企業(yè)的運營。無法預知在家辦公的模式將帶來何種結果，但在新冠肺炎的影響下，很多長期抵制在家辦公方式的公司都被迫開始了遠程辦公。在短時間內(nèi)，值得一提的是在家辦公的工作模式已經(jīng)從個別現(xiàn)象變成了普遍現(xiàn)象。以往，公司的領導總是要求員工在視線范圍內(nèi)工作，現(xiàn)在他們卻只能采取遠程辦公的方式，就像俗話說的“魔鬼不在瓶中”。很多公司已經(jīng)具備必要的基礎設備使得員工可以選擇遠程辦公。在家辦公的利弊始終在討論，很多公司已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)型，但眼前的問題是，這將會是一個臨時的措施，還是更長久的選擇？在某種程度上，這個問題的答案將取決于行業(yè)、安全問題和技術限制等多種因素。早期的研究結果顯示，在家辦公的人數(shù)可能將會從個位數(shù)增長至30%以上。

　　失業(yè)

　　在家辦公所帶來的重要影響就是對就業(yè)市場的破壞。根據(jù)美國“每周首次申請失業(yè)救濟人數(shù)”來看，就業(yè)崗位減少/失業(yè)率增加所產(chǎn)生的影響將遠大于經(jīng)濟衰退的影響。預計大部分行業(yè)和地區(qū)都將出現(xiàn)嚴重的就業(yè)問題。和以往相同，失業(yè)率的激增是經(jīng)濟衰退的一個主要特征，我們很難根據(jù)這次衰退的速度和廣度做出準確的預測。有理所依，一旦經(jīng)濟開始復蘇，多數(shù)工作崗位將會恢復，但重新招聘等情況將恢復緩慢，有些模塊或?qū)⒂肋h不會恢復。衰退所帶來的一個影響，就是讓很多企業(yè)開始重新關注招聘的必要性。近年來，在經(jīng)濟狀態(tài)不佳的情況下，增聘是符合預期的，但未來，招聘將是有選擇性的，就業(yè)市場的這種情況將持續(xù)到2021或2022年。

　　寫字樓空置率

　　在新冠肺炎疫情的影響下，美國等發(fā)達國家的失業(yè)率預計將增長兩倍以上至20%。早期預測顯示出美國的寫字樓空置率可能會從10%增至20%，由此因素可推測美國的寫字樓空置率也將會急劇上升。我們無法依據(jù)過去的經(jīng)濟衰退來預測寫字樓市場的情況，寫字樓租賃市場通常會在經(jīng)濟放緩開始后第二第三甚至第四季度才開始走弱。隨著經(jīng)濟活動的急劇減緩以及服務行業(yè)的大規(guī)模裁員，本季度的寫字樓市場可能會比過去變化的更快，第二季度可能沒有什么變化，但第三第四季度的空置率將會上升三到四個百分點。

　　聯(lián)合辦公

　　服務部門的重組將進一步增加職位的空缺。隨著安全的社交距離規(guī)則變成新常態(tài)，人們不愿留在密集的環(huán)境中，因此聯(lián)合辦公將面臨一個非常具有挑戰(zhàn)性的局面。盡管共享辦公空間不會完全取消，但大量的共享辦公場所預計將釋放一部分的空間面積，許多聯(lián)合辦公空間預計也會面臨停止運營的情況。

　　長期影響

　　以上都是新冠肺炎疫情可能帶來的短期到中期影響。從長遠來看，這些變化或許會更加微妙。隨著停滯期的結束，經(jīng)濟將會重新復蘇，但很多企業(yè)在他們資產(chǎn)負債完全恢復、前景確定前很可能會仔細考慮它們的房地產(chǎn)需求。如何應對員工對健康和安全問題的擔憂，以及另一場流行病的攻擊，將是很多公司做出長期辦公空間決策的重要依據(jù)。各個行業(yè)的需求也會產(chǎn)生很大差異，一些行業(yè)適合遠程辦公，另一些行業(yè)則需要更多的面對面接觸。這種差異將會隨著疫情得到控制、禁閉的解除和一定程度的回歸常態(tài)變得更為明顯。房地產(chǎn)決策者面臨的一個關鍵挑戰(zhàn)是，當辦公室職員每周可能只有一兩天在辦公室時，他們需要多少空間。由此產(chǎn)生的補充問題是，在偏好市中心的辦公地址之后，租戶會再次考慮非市區(qū)的位置嗎？郊區(qū)的辦公空間成本較低，可以開車、停車，而且無需乘坐公共交通工具，這可能將會成為一個更具吸引力的選擇。

　　思考

　　·重要的是要區(qū)分近期前景和長期前景（疫苗研制后）

　　·長期以來，辦公空間一直發(fā)揮著重要的作用，而且傳統(tǒng)的辦公室空間不太可能被完全放棄。但是，人們將重新思考為何存在辦公室，以及它們?nèi)绾卧跀?shù)字化世界中創(chuàng)造更多價值

　　·盡管許多公司已經(jīng)有團隊開始進行遠程工作，但有理由認為，員工遠程辦公的趨勢只會加速（城市擴張）

　　·在家工作并非沒有挑戰(zhàn)，但是通過減少辦公空間，為員工提供更大的靈活性以及減少通勤成本所帶來的潛在成本節(jié)省是不容忽視的

　　·人們短期內(nèi)可能會避免乘坐公共交通，從而給道路和停車基礎設施帶來壓力，這再次使郊區(qū)辦公場所成為更具吸引力的選擇

　　總結思想

　　9/11之后，幾乎沒有辦公室租戶對頂層感興趣，但經(jīng)過一段時間后，高層辦公空間又再次吸引了很多人。新冠肺炎之后也會發(fā)生同樣的事情，人們開始猜測是否需要重新回到辦公室辦公。在一段時間內(nèi)，整個辦公空間將會出現(xiàn)一個大問號—公司需要多少辦公空間？這個辦公室應該建設在哪里？它應該如何設計？從長遠來看，必要的預防措施應落實到位，辦公室用戶將認識到擁有一個集中的空間環(huán)境進行社交聯(lián)絡、培養(yǎng)企業(yè)文化和開展面對面的會議的好處。

　　來源：CRESA世樺嘉潤

編輯：wangdc