2024年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要性。近期，新華社快看發(fā)起“房地產(chǎn)發(fā)展新模式，對(duì)消費(fèi)者意味著什么”直播圓桌會(huì)，邀請(qǐng)?jiān)瓏?guó)家房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇和北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥、快手理想家大區(qū)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人邊麗，以及貝殼找房哈爾濱合作商德佑房產(chǎn)主播@包大人 共同探討房產(chǎn)政策和市場(chǎng)趨勢(shì)。
孟曉蘇回顧了中國(guó)保障房建設(shè)歷史歷程，他表示應(yīng)加大保障性住房建設(shè)和供給，建立“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有效化解當(dāng)前房地產(chǎn)困難，同時(shí)解決工薪家庭住房問(wèn)題，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)。
趙慶祥表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，并補(bǔ)充介紹，“今年初全國(guó)新房市場(chǎng)整體還在下降，降幅有所收窄，二手房穩(wěn)中有升，同時(shí)產(chǎn)生了一些結(jié)構(gòu)性變化。房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)+存量時(shí)代階段，這是一個(gè)從租保障房、買(mǎi)保障房到買(mǎi)二手房、買(mǎi)新房，梯次消費(fèi)多級(jí)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)，需要回到多渠道保障、多元供給的房地產(chǎn)基本制度上來(lái)。
趙慶祥還指出，存量時(shí)代房產(chǎn)交易的非標(biāo)屬性疊加先賣(mài)后買(mǎi)連環(huán)交易模式，使得交易決策、交易復(fù)雜程度遠(yuǎn)超新房，將深刻改變房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，買(mǎi)方市場(chǎng)下，也會(huì)推動(dòng)傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人走向前臺(tái)，向房產(chǎn)主播轉(zhuǎn)型。
作為基于直播短視頻發(fā)展而來(lái)的房產(chǎn)平臺(tái)快手理想家，邊麗表示，在滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求上，新媒體房地產(chǎn)平臺(tái)是房產(chǎn)市場(chǎng)下游方、和消費(fèi)者最接近的服務(wù)方，需要持續(xù)探索新興業(yè)態(tài)，更好滿足多元化購(gòu)房需求。
近期，快手理想家正發(fā)起2024春季購(gòu)房節(jié)活動(dòng)，拿出3.6億購(gòu)房禮金，聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)和主播，為購(gòu)房者帶來(lái)超值福利和不止9.6折的優(yōu)質(zhì)房源。
“盡管現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)看法不一，但今年春季購(gòu)房節(jié)表現(xiàn)好過(guò)去年。”據(jù)邊麗介紹，“截至3月底，春季購(gòu)房節(jié)銷(xiāo)售的套數(shù)和金額已經(jīng)超過(guò)去年的收官數(shù)據(jù)。另外，參加活動(dòng)的城市、樓盤(pán)數(shù)量也較之前有所增加，房產(chǎn)直播場(chǎng)次、房產(chǎn)短視頻量、咨詢互動(dòng)量等也有不小提升�！�
房地產(chǎn)發(fā)展新模式
應(yīng)加快保障房建設(shè) 放開(kāi)商品房限制
今年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)了加大保障性住房建設(shè)和供給的重要性。
“保障房建設(shè)被列為三大工程之首，表明了足夠重視。”孟曉蘇指出，過(guò)去幾年保障房建設(shè)不到位，導(dǎo)致供應(yīng)不足。如果能夠真正建立起“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，就能有效化解當(dāng)前房地產(chǎn)困難。
“我一直不主張中低收入家庭、工薪家庭買(mǎi)商品房�！泵蠒蕴K認(rèn)為，多年來(lái)保障房建設(shè)被忽視，讓外界產(chǎn)生了只能購(gòu)買(mǎi)商品房解決住房問(wèn)題的錯(cuò)覺(jué)，滿足保障房條件的個(gè)人和家庭可以暫以租房等方式，等待保障房建設(shè)。
孟曉蘇希望將更多注意力轉(zhuǎn)到建設(shè)保障房上，讓央企、國(guó)企回歸保障房建設(shè)主戰(zhàn)場(chǎng)，在規(guī)模化建設(shè)保障房后，不僅能夠改善工薪家庭的居住條件，還能有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)就業(yè)。
趙慶祥表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，“現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)工明顯下滑，造成100多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入困境，在商品房市場(chǎng)嚴(yán)重滯銷(xiāo)的情況下，應(yīng)加強(qiáng)保障房開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)過(guò)渡發(fā)展�！�
同時(shí)，趙慶祥也指出商品房和保障房并不是割裂的市場(chǎng)，他以長(zhǎng)沙、青島、天津等城市開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)商品房用做保障性租賃住房模式為例，表明應(yīng)在加快保障房建設(shè)的同時(shí)，鼓勵(lì)商品房市場(chǎng)交易，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能全面復(fù)蘇和繁榮。
目前，許多城市已經(jīng)按照因城施策的指引，紛紛取消限購(gòu)，甚至出臺(tái)促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)房的優(yōu)惠措施。對(duì)于房產(chǎn)政策，趙慶祥和孟曉蘇都再次強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持房住不炒、弱化住房金屬屬性的原則，并表示應(yīng)放開(kāi)商品房限制。
“中國(guó)住房自有化率超過(guò)80%，老百姓手中的房屋某種意義上都是市場(chǎng)化的房屋�！壁w慶祥認(rèn)為，過(guò)去房產(chǎn)政策通過(guò)降低交易量控制房?jī)r(jià)，調(diào)控的重點(diǎn)是價(jià)格，現(xiàn)在需要激活交易量，化解新房和二手房風(fēng)險(xiǎn)，恢復(fù)消費(fèi)者的購(gòu)房信心。
孟曉蘇也建議，在目前低迷市場(chǎng)環(huán)境下，應(yīng)當(dāng)大幅度減少限購(gòu)等商品房市場(chǎng)限制�！艾F(xiàn)在首付款比例還是偏高，銀行利息也有下降空間。這些減負(fù)政策都應(yīng)當(dāng)在未來(lái)出臺(tái)�！�
買(mǎi)方市場(chǎng)+存量時(shí)代來(lái)臨
房產(chǎn)主播走向?qū)I(yè)房產(chǎn)咨詢顧問(wèn)角色
除了房產(chǎn)政策，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，房產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)+存量時(shí)代的階段。
趙慶祥認(rèn)為，這是一個(gè)從租保障房、買(mǎi)保障房到買(mǎi)二手房、買(mǎi)新房，梯次消費(fèi)多級(jí)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)，需要回到多渠道保障、多元供給的房地產(chǎn)基本制度上來(lái)。
“未來(lái)存量市場(chǎng)的內(nèi)在動(dòng)力主要來(lái)源是房屋的利用效率、流通效率�！壁w慶祥分享了一線城市換手率（房屋保有量和年度房屋買(mǎi)賣(mài)量之間的比值）的對(duì)比數(shù)據(jù)，在國(guó)內(nèi)以北京為代表的一線市場(chǎng)換手率在2%左右，而國(guó)外是4%到6%，倫敦、紐約、東京等超級(jí)大城市，甚至能達(dá)到6%到10%。
趙慶祥進(jìn)一步具體分析了買(mǎi)方市場(chǎng)+存量時(shí)代的房產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)特征。他認(rèn)為，首先，海量分散的小業(yè)主會(huì)代替開(kāi)發(fā)商成為商品房的主要供應(yīng)者，供求雙方都是高度分散的個(gè)人和家庭，買(mǎi)賣(mài)動(dòng)因都是剛性需求，先賣(mài)后買(mǎi)連環(huán)交易會(huì)成為主要交易模式；其次，二手房的非標(biāo)屬性帶來(lái)房?jī)r(jià)兩極分化，上漲下跌長(zhǎng)期存在，好房子供不應(yīng)求，偏遠(yuǎn)、配套差等房子則沒(méi)有上漲空間。
包大人也以哈爾濱房產(chǎn)市場(chǎng)變化佐證了趙慶祥的判斷�！艾F(xiàn)在買(mǎi)方市場(chǎng)下，二手房市場(chǎng)，掛牌量增多，整體價(jià)格松動(dòng)，業(yè)主非常主動(dòng)配合賣(mài)房，也愿意承擔(dān)更多的傭金。新房市場(chǎng)，今年開(kāi)春，六七成樓盤(pán)都推出了優(yōu)惠活動(dòng)、特價(jià)房源，地方政策也增加了人才購(gòu)房補(bǔ)貼，外地購(gòu)房補(bǔ)貼等。”
值得注意的是，趙慶祥還指出，存量時(shí)代房產(chǎn)交易的非標(biāo)屬性疊加先賣(mài)后買(mǎi)連環(huán)交易模式，使得交易決策和交易復(fù)雜程度遠(yuǎn)超新房，交易者對(duì)交易順暢程度、交易安全程度要求都比原來(lái)空前提高，將深刻改變房地產(chǎn)中介行業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。
“作為房產(chǎn)市場(chǎng)的下游、和消費(fèi)者最接近的服務(wù)方，需要更好地滿足不同城市、不同消費(fèi)者的多元化購(gòu)房需求�！边咞愓J(rèn)為，“現(xiàn)在大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)是觀望態(tài)度，前期的咨詢服務(wù)明顯比過(guò)去多了很多，基于短視頻直播的房產(chǎn)信息平臺(tái)能更好、更便利地提供專業(yè)房產(chǎn)咨詢服務(wù)，幫助購(gòu)房者打通信息壁壘，解決一些購(gòu)房難題�！�
邊麗也發(fā)現(xiàn)，平臺(tái)用戶對(duì)二手房的咨詢?cè)絹?lái)越多，咨詢內(nèi)容、涉及的領(lǐng)域越來(lái)越專業(yè)。“原來(lái)很多問(wèn)題是樓盤(pán)項(xiàng)目本身，比如配套、戶型、小區(qū)環(huán)境等，現(xiàn)在大家更關(guān)注政策走向、區(qū)域發(fā)展，這都關(guān)乎能不能買(mǎi)房、買(mǎi)房后會(huì)不會(huì)虧、是不是市場(chǎng)還有支撐力等，這對(duì)房產(chǎn)主播來(lái)說(shuō)，服務(wù)要求只會(huì)越來(lái)越高�！�
和趙慶祥一樣，邊麗認(rèn)為，未來(lái)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或者房產(chǎn)主播都是往專業(yè)房產(chǎn)咨詢顧問(wèn)角色發(fā)展的趨勢(shì)。
“以前購(gòu)房者只能上門(mén)店，我們開(kāi)門(mén)店都有很多講究，比如不能有臺(tái)階，但現(xiàn)在開(kāi)門(mén)店只講成本低一點(diǎn)，位置不太差就行，要線上線下一起做�！弊鳛橐痪�經(jīng)紀(jì)人，包大人更深刻感受到這一點(diǎn)，“線上賣(mài)房在哈爾濱已經(jīng)非常普遍，快手理想家對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房產(chǎn)機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是一個(gè)有新客源且運(yùn)營(yíng)成本低的正規(guī)獲客渠道，經(jīng)紀(jì)人在快手理想家平臺(tái)轉(zhuǎn)行房產(chǎn)主播，輸出的內(nèi)容越專業(yè)，用戶的信任感就越多，成交效率也助力不少�！�
經(jīng)紀(jì)人主播身份融合成趨勢(shì)
應(yīng)納入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管范疇
在買(mǎi)方市場(chǎng)+存量時(shí)代下，看似讓消費(fèi)者有了更多房源和選擇，但也帶來(lái)信息冗雜。
趙慶祥認(rèn)為，一方面房產(chǎn)市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)將走向C2B2C，賣(mài)方需要先找到專業(yè)賣(mài)方代理，賣(mài)方代理再找到到真正的購(gòu)房者，而購(gòu)房者從原來(lái)信任開(kāi)發(fā)商到個(gè)人或者家庭，導(dǎo)致購(gòu)房者更加焦慮、購(gòu)房決策更難。
另一方面，房產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去是房源為王，現(xiàn)在是客源為王，消費(fèi)者的購(gòu)房習(xí)慣從先找房再找人到現(xiàn)在先找人再找房，通過(guò)長(zhǎng)期看主播視頻，與主播互動(dòng)，建立信任。越來(lái)越多經(jīng)紀(jì)人走到前臺(tái)當(dāng)主播也是應(yīng)運(yùn)而生，他們不是推薦房源，而是先推薦自己。
“經(jīng)紀(jì)人和主播會(huì)走向身份融合，這是一個(gè)根本性的改變�！壁w慶祥分析，“買(mǎi)方市場(chǎng)下，房源不再稀缺，專業(yè)信任會(huì)逐漸和經(jīng)紀(jì)人原來(lái)的門(mén)店、規(guī)模、資本一樣，成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。這也對(duì)中間交易服務(wù)有了更高更專業(yè)的要求�！�
“過(guò)去經(jīng)紀(jì)人和消費(fèi)者的交流是一對(duì)一，現(xiàn)在在直播短視頻平臺(tái)是一對(duì)多，消費(fèi)者可以在線上零成本觀看主播介紹房產(chǎn)信息，其實(shí)一個(gè)自然的篩選過(guò)程，誰(shuí)專業(yè)，消費(fèi)者就信任誰(shuí)，就找誰(shuí)買(mǎi)房�！卑笕送瑯诱J(rèn)為，這其實(shí)是提高了消費(fèi)者對(duì)中間交易服務(wù)的要求。
據(jù)了解，目前房產(chǎn)主播主要兩類(lèi)來(lái)源，一類(lèi)是自媒體，從原來(lái)的房地產(chǎn)從業(yè)者轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，還有一類(lèi)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，把做直播、當(dāng)主播當(dāng)做一個(gè)工具。
據(jù)邊麗介紹，截至2023年年中，快手理想家平臺(tái)簽約主播粉絲數(shù)已經(jīng)超過(guò)了3億，每日觀看房產(chǎn)短視頻的人數(shù)超過(guò)了1個(gè)億，每日觀看房產(chǎn)直播間的人數(shù)超過(guò)3900萬(wàn)。其中從線下經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)型到房產(chǎn)主播的人數(shù)占比都在同比翻倍。
“但無(wú)論哪類(lèi)主播我們都應(yīng)該納入整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管范疇�！彪S著房產(chǎn)主播規(guī)模化快速發(fā)展，趙慶祥表示，“從市場(chǎng)規(guī)范角度，房產(chǎn)主播也適用《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理規(guī)定》、《房源信息管理》等相關(guān)法規(guī)，去年北京協(xié)會(huì)制定發(fā)布了《北京市房地產(chǎn)信息平臺(tái)服務(wù)規(guī)范指引》，這些都要求主播納入監(jiān)管范疇�！�
“平臺(tái)對(duì)主播必然是有嚴(yán)格監(jiān)管的，主播在實(shí)際操作過(guò)程中有沒(méi)有違規(guī)行為，對(duì)應(yīng)是不是設(shè)置相應(yīng)的處罰機(jī)制。同時(shí)，我們也會(huì)給主播、機(jī)構(gòu)提供培訓(xùn)服務(wù)�！边咞愒趫A桌會(huì)上強(qiáng)調(diào)了消費(fèi)者正確選擇房產(chǎn)主播的重要性，“一直催你買(mǎi)房的房產(chǎn)主播一定不是好的房產(chǎn)主播，他的視角和站位一定是要在消費(fèi)者這邊，從消費(fèi)者需求出發(fā)，提供咨詢服務(wù)�！�
包大人也建議房產(chǎn)主播，“如果想在這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展，一得堅(jiān)持，二得努力，三得真誠(chéng)，這是最基本的。我經(jīng)常告訴團(tuán)隊(duì)員工，全力以赴把服務(wù)做好，才能獲得信任和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)�！�
