商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施，承載著消費(fèi)購(gòu)物、科研辦公和休閑娛樂的重要職能，對(duì)穩(wěn)定就業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)投資具有不可替代的關(guān)鍵作用。隨著時(shí)間的推移，目前我國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入成熟階段，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在期限政策實(shí)踐和金融支持等方面也出現(xiàn)一些亟待解決的訴求。
在現(xiàn)階段商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及再投資實(shí)踐中，城市核心區(qū)商業(yè)物業(yè)部分面臨產(chǎn)權(quán)到期問題，且尚無全國(guó)性的到期接續(xù)政策，不利于穩(wěn)定持有人和投資人的未來預(yù)期；商業(yè)物業(yè)并購(gòu)貸款期限較短，一定程度上制約了該類項(xiàng)目的市場(chǎng)流通；不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和并購(gòu)貸款尚無有效的接續(xù)機(jī)制，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下可能會(huì)累積金融風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為2024年的房地產(chǎn)工作明確了重點(diǎn)方向。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從由要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)的高速增長(zhǎng)階段，轉(zhuǎn)向由創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量增長(zhǎng)階段。在這一提質(zhì)增效的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)刻，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來更多機(jī)遇。
基于上述觀察，張懿宸委員帶來《關(guān)于現(xiàn)階段支持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策建議的提案》，并提出具體建議：
1、建議出臺(tái)全國(guó)性的商業(yè)、辦公物業(yè)到期銜接措施，明確具體的處置方式、成本負(fù)擔(dān)和操作路徑，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和投資信心；建立框架全國(guó)統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)因地制宜的不動(dòng)產(chǎn)到期接續(xù)政策。
2、研究商業(yè)物業(yè)并購(gòu)貸款的評(píng)估機(jī)制，適當(dāng)放寬期限限制，更好地貼合市場(chǎng)主體的業(yè)務(wù)需求。建議評(píng)估近年來銀行存量商辦類資產(chǎn)的總體回報(bào)水平，結(jié)合商業(yè)辦公類不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)，參照按揭貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，適當(dāng)延長(zhǎng)并購(gòu)貸款的期限要求。
3、出臺(tái)并購(gòu)貸款到期銜接的指導(dǎo)意見，放寬經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的用途限制，緩解并購(gòu)貸款到期后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。打通針對(duì)同類資產(chǎn)不同品種之間貸款的區(qū)隔，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、借款人風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，可以用期限更長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，接續(xù)即將到期的并購(gòu)貸款。
本次提案延續(xù)了張懿宸委員對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的長(zhǎng)期關(guān)注，此前他已連續(xù)三年為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs建言獻(xiàn)策。多年來，中信資本在商業(yè)地產(chǎn)投資方面持續(xù)重點(diǎn)發(fā)力，打造了強(qiáng)大的資源平臺(tái)及專業(yè)高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，并積累了豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)。期待商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)政策的落地，助力行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
