2月16日，惠譽(yù)確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“B+”。展望穩(wěn)定。同時(shí)確認(rèn)合生創(chuàng)展集團(tuán)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其未償還的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)的評(píng)級(jí)為'B+'，回收率評(píng)級(jí)為'RR4'。
評(píng)級(jí)反映了該公司生成現(xiàn)金流償還債務(wù)的能力，因?yàn)樵摴镜暮贤N售相對(duì)具有韌性，土地和建筑資金外流可控。合生創(chuàng)展集團(tuán)即將到期的無(wú)抵押債務(wù)有限，并在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎(chǔ)的支持下，擁有堅(jiān)實(shí)的銀行融資渠道。
惠譽(yù)表示，市場(chǎng)對(duì)合生創(chuàng)展集團(tuán)物業(yè)的需求可能保持強(qiáng)勁。預(yù)計(jì)2023年其銷售額將增長(zhǎng)5%，而惠譽(yù)預(yù)測(cè)該行業(yè)的銷售額將下降0%-5%，這是因?yàn)楹仙鷦?chuàng)展集團(tuán)在北京、上海和廣州有大量可銷售資源。
惠譽(yù)預(yù)測(cè)合生創(chuàng)展集團(tuán)有足夠的自由現(xiàn)金流來(lái)償還2023年12月至2024年上半年到期的約60億港元無(wú)抵押債務(wù)(包括美元債券和銀團(tuán)貸款)。還注意到，如果合同銷售弱于預(yù)期，該公司可以靈活減少土地收購(gòu)。
在大幅削減債務(wù)后，合生創(chuàng)展集團(tuán)的可用現(xiàn)金余額從2021年底的230億港元減少到2022年上半年的160億港元。根據(jù)300億港元的短期借款計(jì)算，相當(dāng)于可用現(xiàn)金與短期債務(wù)的比率為0.5倍。然而，約280億港元的貸款是境內(nèi)擔(dān)保的銀行及其他貸款，鑒于集團(tuán)擁有穩(wěn)固的境內(nèi)銀行融資渠道及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)基礎(chǔ)(包括一線城市的發(fā)展項(xiàng)目及投資物業(yè))，惠譽(yù)相信大部分貸款可獲展期。
合生創(chuàng)展集團(tuán)已與中國(guó)一些大型國(guó)有銀行簽署了戰(zhàn)略協(xié)議，并計(jì)劃用這些銀行提供的更多貸款來(lái)取代即將到期的借款。該公司面臨到期的債券和其他無(wú)抵押債務(wù)有限�；葑u(yù)相信，其手頭的現(xiàn)金和FCF將提供足夠的流動(dòng)性來(lái)解決債務(wù)到期問(wèn)題。
截至2022上半年，合生創(chuàng)展集團(tuán)的凈杠桿率為40%，惠譽(yù)相信它將繼續(xù)去杠桿�；葑u(yù)估計(jì)，合生創(chuàng)展集團(tuán)的總債務(wù)(不包括股權(quán)投資的保證金貸款)從2021年底的約1150億港元減少到2022年底的990億港元。
合生創(chuàng)展集團(tuán)近期在廣州和上海推出的兩個(gè)旗艦項(xiàng)目應(yīng)可提供總計(jì)約600億元人民幣的可銷售資源。預(yù)計(jì)到2023年，該公司將擁有約1000億元人民幣的可銷售資源，包括其在北京的大型項(xiàng)目和廣州啟動(dòng)的重建項(xiàng)目的剩余庫(kù)存。截至2022年6月底，該公司擁有2170萬(wàn)平方米的大型開發(fā)土地儲(chǔ)備，其中75%位于一線城市，根據(jù)2022年的合同銷售額(140萬(wàn)平方米)，這足以支持其中長(zhǎng)期的銷售。
合生創(chuàng)展集團(tuán)計(jì)劃繼續(xù)專注于重建項(xiàng)目中的土地收購(gòu)機(jī)會(huì)。該公司在廣州的幾個(gè)重建項(xiàng)目上正在取得進(jìn)展，其中一些項(xiàng)目可能在未來(lái)一到兩年內(nèi)啟動(dòng)。這些項(xiàng)目可能會(huì)產(chǎn)生土地溢價(jià)，但在進(jìn)度上具有靈活性�；葑u(yù)預(yù)計(jì)，在當(dāng)前充滿挑戰(zhàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，合生創(chuàng)展集團(tuán)將把削減債務(wù)置于增長(zhǎng)之上。
合生創(chuàng)展集團(tuán)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量和銷售表現(xiàn)強(qiáng)于金輝股份，后者在2022年的合同銷售額下降了55%。合生創(chuàng)展集團(tuán)專注于一線和實(shí)力較強(qiáng)的二線城市，而金輝股份則專注于二線和實(shí)力較強(qiáng)的三線城市，因此惠譽(yù)認(rèn)為金輝股份的需求和銷售復(fù)蘇將較為緩慢。此外，高線城市的資產(chǎn)可能有更好的機(jī)構(gòu)偏好。
合生創(chuàng)展集團(tuán)是一家專注于在中國(guó)高線城市開發(fā)中高端大型住宅物業(yè)的房地產(chǎn)公司。該公司2022年的合同銷售額為人民幣330億元，同比下降23%。截至2022年6月底，合生創(chuàng)展集團(tuán)擁有2170萬(wàn)平方米的開發(fā)土地儲(chǔ)備。該公司還擁有主要位于北京和上海的投資物業(yè)組合，每年產(chǎn)生約30億港元的租金收入。
來(lái)源：惠譽(yù)
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