分拆商業(yè)物業(yè)平臺上市失效近一年，沉寂許久的瑞安商業(yè)于武漢再次邁開了腳步。
日前，鄂港經(jīng)貿(mào)合作推介會在香港舉行，武漢市江岸區(qū)與港資開發(fā)商瑞安集團有限公司簽訂武漢天地B123商業(yè)項目，計劃投資30億元。
項目建筑規(guī)劃總面積約145萬平方米，將打造一個集住宅、辦公樓、酒店、零售、餐飲、娛樂等多功能設(shè)施的市中心商住綜合發(fā)展項目，計劃發(fā)展成為武漢市“新地標(biāo)”。
武漢天地商業(yè)18年
本次簽約項目仍屬瑞安第一個武漢天地項目。
2022年4月，瑞安房地產(chǎn)以總價33.9億元拿下漢口永清片舊改地塊，成為當(dāng)年武漢“地王”，樓面地價2337元/平方米。這一地塊，也是建國以來武漢市最大的城市更新工程。
該地塊目前仍未開發(fā)完畢，瑞安房地產(chǎn)公司官網(wǎng)顯示，商業(yè)方面，參照上海太平橋地區(qū)重建項目發(fā)展模式，特色商業(yè)街區(qū)武漢新天地已于2009年11月全面竣工，地上總建筑面積5.7萬平方米；2019年5月，繼壹方南館之后，武漢天地的購物中心壹方北館亦正式開業(yè)。
除此之外，武漢天地商務(wù)群第一棟國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓企業(yè)中心5號已于2011年年底投入使用，二期A2、A3塔樓則在2015年交付使用。
不過，迫于舊改項目重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)帶來的壓力，武漢天地的辦公大樓從2011年開始被瑞安房地產(chǎn)陸續(xù)出售予買家。
其中，武漢天地A5企業(yè)中心5號于2011年整售給平安保險；A2物業(yè)于2015年歸為國資委旗下；A3物業(yè)及尚未建造完成的A1物業(yè)則是在2016年以約45億元出售予中信泰富。
自此，武漢天地A地塊的4棟甲級寫字樓全部整售。瑞安曾表示，交易有助于該公司將二線城市商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，加快周轉(zhuǎn)，可為相關(guān)物業(yè)發(fā)展提供資金，同時減少負(fù)債。
亦有業(yè)內(nèi)人士補充，雖然瑞安將武漢天地多棟寫字樓整售，但運營依然由瑞安方面進行。
資料顯示，瑞安武漢天地以長江二橋為界分為A地塊與B地塊，其寫字樓商務(wù)群最終將形成6棟國際5A甲級寫字樓集群，總體量達50萬平方米。
此前瑞安公布，武漢天地B地塊“盛薈”項目將打造綠化與建筑相結(jié)合的城市公園式綜合體，項目整體由商業(yè)上蓋物業(yè)、家庭購物中心、整體寫字樓群構(gòu)成。
所以，本次瑞安與江岸區(qū)簽約投資的武漢天地B123商業(yè)項目大概率與“盛薈”項目有關(guān)。
值得一提的是，2021年末，瑞安聯(lián)合武漢城建第三次落子武漢，以165億元拿下武昌灣“武船”三宗地塊打包項目，成為武漢新總價地王，總建面113萬平方米。
據(jù)悉，該項目將打造下一個“武漢天地”項目，規(guī)劃建設(shè)住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、國際學(xué)校和其他公用設(shè)施以及更多業(yè)態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)上市
出于對商業(yè)板塊的重視及分拆考慮，瑞安集團早在2013年3月1日開始就將中國新天地與瑞安房地產(chǎn)分開營運，兩者為獨立公司。
彼時資料顯示，中國新天地定位為瑞安集團的首要商業(yè)地產(chǎn)公司，其業(yè)務(wù)將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設(shè)計、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)。
之后，經(jīng)歷了戰(zhàn)略投資者Brookfield的7.5億美元注資與回購其股份，以及2015年叫停上市，直到2021年9月13日晚間，瑞安新天地才正式向港交所遞交招股書。
招股書顯示，瑞安房地產(chǎn)董事會宣布，建議將集團的商業(yè)投資物業(yè)及物業(yè)管理及資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)分拆及獨立上市，該等業(yè)務(wù)將由瑞安新天地營運。
瑞安房地產(chǎn)董事會認(rèn)為，建議分拆將有利于瑞安房地產(chǎn)和瑞安新天地把握增長機遇，帶來明顯的裨益，瑞安新天地的獨立上市將提供一個可以實現(xiàn)和評估其商業(yè)物業(yè)及配套業(yè)務(wù)估值的獨立平臺。建議分拆讓瑞安新天地能夠在未來獨立籌集更多資本，為現(xiàn)有營運和未來拓展提供資金，而無需依賴瑞安房地產(chǎn)。
截至2021年6月30日，瑞安新天地的物業(yè)總建筑面積為200.52萬平方米，其中52.7%位于上海。物業(yè)總建筑面積（不包含停車場及其他空間）64.4%和35.6%分別為零售和辦公物業(yè)。根據(jù)萊坊的獨立估值，瑞安新天地物業(yè)總值為531.35億元。
其物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)的主要商業(yè)空間，當(dāng)中亦包括虹橋天地、上海創(chuàng)智天地社區(qū)（“創(chuàng)智天地”）及南京國際金融中心。
財務(wù)數(shù)據(jù)方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個月，瑞安新天地收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元；毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元。
從凈利潤率來看，于2018財年、2019財年分別為28.5%、22.6%。截至2021年6月30日止6個月的利潤率為34.4%。
然而，醞釀十年的分拆并沒有使得瑞安新天地順利上市，2022年3月，港交所官網(wǎng)顯示，瑞安房地產(chǎn)有限公司擬分拆獨立上市的瑞安新天地招股書狀態(tài)顯示為“失效”。
市場人士分析認(rèn)為，瑞安新天地地域集中度較高，收入過度依賴于上海物業(yè)組合或是原因之一。
瑞安新天地也在招股書中提示風(fēng)險，稱目前商業(yè)物業(yè)集中于上海，因而深受上海的市場狀況所影響，投資物業(yè)地域集中會令該公司承擔(dān)較高的風(fēng)險水平；但同時也表示將進一步擴充上海的業(yè)務(wù)。
同時，2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)下行，關(guān)聯(lián)的物業(yè)行業(yè)IPO進程緩慢，也對上市造成不利影響。
招股書失效并未動搖瑞安分拆商業(yè)的打算，瑞安房地產(chǎn)曾回應(yīng)稱，雖然市況頗具挑戰(zhàn)，但仍將繼續(xù)推進瑞安新天地上市，上市時間表將根據(jù)市場的變化而適時調(diào)整。
來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：jinbao
