辦公樓市場

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)與科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)支撐需求平穩(wěn)過渡。 受市場壓力影響，天津辦公樓市場第四季度持續(xù)承壓，全市整體凈吸納量僅錄得11,974平方米。專業(yè)服務(wù)業(yè)與科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)是市場需求的穩(wěn)定來源，占四季度超過半數(shù)的成交量。其中科技企業(yè)多為政府引導(dǎo)；專業(yè)服務(wù)業(yè)當(dāng)中的律師事務(wù)所、人力資源公司等商務(wù)服務(wù)業(yè)也展現(xiàn)了一定的擴(kuò)張需求。同時，兩個來自第三方辦公運(yùn)營商的租賃需求為四季度貢獻(xiàn)了4,400平方米的成交面積�？v觀2022全年，專業(yè)服務(wù)業(yè)與科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)共占市場錄得交易量的52%，其中科技企業(yè)對需求的支撐作用逐漸凸顯，全年需求占比由2021年的14%穩(wěn)定增長至2022年的29%。

　　四季度無新增供應(yīng)入市，市場持續(xù)去化存量。2022年第四季度，部分優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目推遲了入市時間，在一定程度上緩解了市場的供給壓力，但受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，租賃活躍度回升受阻，整體市場空置率僅環(huán)比微降1.5個百分點(diǎn)至32.8%，其中甲級市場環(huán)比下降2.5個百分點(diǎn)至39.0%。預(yù)計(jì)2023-2024年內(nèi)的未來項(xiàng)目交付日期仍有不確定性，或出現(xiàn)延期入市的情況。

　　市場壓力持續(xù)為租金帶來下行壓力。隨著市場壓力的延續(xù)，四季度整體租金維持下行趨勢。截至到2022年底，租金環(huán)比下跌0.4%，同比下跌2.6%。面對空置壓力的業(yè)主擔(dān)憂情緒加重，并繼續(xù)通過租金方面的折扣和優(yōu)惠吸引租戶，以此穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)。我們預(yù)測，供應(yīng)及需求端的壓力將在短期內(nèi)持續(xù)作用于市場租金，再逐漸緩解。預(yù)計(jì)2023年度平均租金仍有一定下探空間，但呈現(xiàn)降幅收窄的態(tài)勢。

　　供需壓力緩慢釋放，市場活躍度將持續(xù)回升。京津冀協(xié)同發(fā)展重大國家戰(zhàn)略實(shí)施的八年時間中，天津被賦予了“一基地三區(qū)”的功能定位。預(yù)計(jì)天津會以其在京津冀的交通優(yōu)勢和高性價(jià)比，承接更多非首都功能疏解，從而催化出更多需求的群聚性發(fā)展。仲量聯(lián)行華北區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)部總監(jiān)暨天津商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人高云鵬表示:“綜合當(dāng)前市場情況及疫情防控政策調(diào)整所帶來的影響，預(yù)計(jì)未來市場需求端將觸底反彈，穩(wěn)步提升活躍度。2023年市場將出現(xiàn)先抑后揚(yáng)的趨勢。”

　　零售地產(chǎn)市場

　　市場全年顯著承壓，餐飲及服務(wù)品類需求穩(wěn)定。受疫情防控接連的重大政策調(diào)整，天津社會零售消費(fèi)總額進(jìn)一步下滑。但餐飲及服務(wù)品類的拓店趨勢保持穩(wěn)定。四季度服務(wù)品類新增需求主要集中在大面積門店，例如，恒隆廣場引進(jìn)了鑫力得健身及鉑爵照相館；LB海菲秀飛頓首入天津，分別在海信廣場及萬象城開設(shè)黑標(biāo)店；金茂匯也在四季度引進(jìn)引力空間藝術(shù)廠牌店，為天津打造了一處新的網(wǎng)紅打卡地。餐飲品類方面，美國咖啡品牌Peet’s Coffee和星巴克甄選作為河?xùn)|首店入駐金茂匯；繼三季度在天津開出首店后，楠火鍋在年內(nèi)繼續(xù)布點(diǎn)四家新店，選址遍布各大商圈。在出行受限的情況下，餐飲及服務(wù)業(yè)態(tài)易推動顧客的目的性消費(fèi)，從而強(qiáng)化項(xiàng)目的引流能力，推動消費(fèi)回暖。

　　四季度迎來新項(xiàng)目入市，市場活躍度仍在恢復(fù)進(jìn)程中。2022年第四季度，天津優(yōu)質(zhì)零售市場迎來了金茂匯的入市。金茂匯位于海河沿岸，由原天津第一熱電廠老廠房升級改建而來，為市場帶來了4.6萬平方米的新增供應(yīng)，該項(xiàng)目也是天津零售市場四個季度以來的首個新增供應(yīng)。天津金茂匯依據(jù)周邊消費(fèi)特性，營造多元消費(fèi)業(yè)態(tài)，并著力于“天津首店”、“河?xùn)|首店”的引入，為區(qū)域消費(fèi)帶來新的元素。與此同時，存量項(xiàng)目受到市場壓力的影響，小幅推高市場空置率，于季度末錄得市場空置率為13.4%，環(huán)比上升0.2%，同比下降1.6%。

　　疫情反復(fù)影響市場情緒，整體租金降幅收窄。在靜態(tài)防疫管理對客流量造成持續(xù)影響的情況下，市場情緒依舊低迷。面臨不斷積累的空置壓力，部分項(xiàng)目表現(xiàn)欠佳的業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金，拉低四季度天津優(yōu)質(zhì)零售市場租金環(huán)比下降0.2%。

　　釋放“首店經(jīng)濟(jì)”效應(yīng)，新興商圈加速發(fā)展。作為首批國際消費(fèi)中心城市之一，天津市統(tǒng)籌發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)，首店數(shù)量連年攀升。未來兩年，市場將迎來超過73萬平方米的新增供應(yīng)。超過半數(shù)項(xiàng)目將坐落于非核心商圈，為新品牌入津提供新選擇，預(yù)計(jì)市場需求活躍度將在新入市項(xiàng)目的帶領(lǐng)下有所回升，市場回歸健康軌道。市場壓力逐漸緩解，2023年平均租金下降幅度將有明顯降低。隨著市場供需關(guān)系逐漸改善，以及新疫情防控政策的實(shí)施，消費(fèi)信心將逐步提振，推動市場租金止跌企穩(wěn)。

來源：仲量聯(lián)行

編輯：jinbao