近幾年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，開發(fā)商愈來愈無暇顧及樓盤的建造，也就有了爛尾樓的出現(xiàn)，即使北京也不例外。

　　1月11日，據(jù)阿里法拍平臺(tái)顯示，中國(guó)信達(dá)（香港）資產(chǎn)管理有限公司對(duì)CBDAetherCenterLtd.的債權(quán)已流拍，此次拍賣起價(jià)為19億元。

　　該債權(quán)項(xiàng)下主要包括CBDAether的100%的股權(quán)質(zhì)押以及AetherLimited51%股權(quán)質(zhì)押，其中香港以太主要資產(chǎn)為北京以太物業(yè)開發(fā)有限公司100%股權(quán)（香港以太實(shí)際持有80%權(quán)益），北京以太的主要資產(chǎn)為北京市朝陽區(qū)景華南街與金桐東路交匯處的北京以太廣場(chǎng)在建工程項(xiàng)目。

　　相關(guān)資料顯示，北京以太廣場(chǎng)項(xiàng)目于2002年立項(xiàng)，直到2012年才正式開工建設(shè)，此后便間歇式停工，直到1月4日被掛牌拍賣。

　　資產(chǎn)底色

　　據(jù)了解，北京以太廣場(chǎng)地處北京市朝陽區(qū)光華路7號(hào)，位于北京CBD核心區(qū)域，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)198000平方米，包括一棟19層、兩棟地上20層綜合樓甲級(jí)寫字樓和一個(gè)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。

　　整體構(gòu)造上，北京以太廣場(chǎng)是集辦公寫字樓、商場(chǎng)、娛樂服務(wù)于一體的大型綜合性建筑群體。

　　具體來看，地上設(shè)A、B、C三座高檔寫字樓，A、B座16層C座19層，相互之間設(shè)多層裙房相連。

　　地下四層(車庫及機(jī)器設(shè)備用房)為人防層，層高3.6-6.0米。裙房部分功能為商業(yè)辦公、機(jī)電設(shè)備用房、停車庫等。

　　無論是區(qū)域位置還是自身配置，北京以太廣場(chǎng)都占據(jù)了一些優(yōu)勢(shì)，只不過開發(fā)不給力，還未等來封頂就被抵押拍賣了。

　　不同于中弘大廈、佳兆業(yè)廣場(chǎng)等爛尾樓的“顯赫聲名”，北京以太廣場(chǎng)未受到太多關(guān)注，就連本次流拍也鮮有人提及。然而，它背后的投資方卻不一般。

　　明面上看，北京以太廣場(chǎng)項(xiàng)目持有人為北京以太物業(yè)開發(fā)有限公司。據(jù)企查查顯示，北京以太物業(yè)開發(fā)有限公司實(shí)際上為吉寶置業(yè)中國(guó)，后者為亞洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商之一——新加坡吉寶置業(yè)旗下負(fù)責(zé)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司。

　　而在2021年6月8日，吉寶置業(yè)中國(guó)總裁李紹強(qiáng)就曾表示，公司未來將減少傳統(tǒng)住宅的開發(fā)，加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，尤其是打造未來的“智慧辦公樓”。

　　從商業(yè)的角度，北京以太廣場(chǎng)項(xiàng)目符合吉寶置業(yè)的設(shè)想。此后，吉寶置業(yè)還對(duì)外發(fā)布了在上海開發(fā)的首個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目——吉寶靜安中心，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年正式交付運(yùn)營(yíng)。

　　截至2022年6月30日，吉寶置業(yè)母公司吉寶企業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)凈利4億9800萬新元，同比增加66%。而城市發(fā)展業(yè)務(wù)凈利為1億6800萬新元，低于上年同期，主要由于中國(guó)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)減少，以及投資物業(yè)的公允價(jià)值收益下降。

　　誰來接盤？

　　本次拍賣的債權(quán)，基于信達(dá)香港與CBDAether于2018年5月簽訂的系列貸款文件而產(chǎn)生。

　　根據(jù)貸款協(xié)議，信達(dá)香港向CBDAether合計(jì)出借貸款本金31551.5萬美元。

　　截至本次轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日2022年9月30日，標(biāo)的債權(quán)本息合計(jì)53364.21萬美元（約人民幣37.89億元），其中本金31551.50萬美元，利息及罰息合計(jì)21812.71萬美元。

　　此外，信達(dá)香港享有標(biāo)的債權(quán)的附屬權(quán)利，包括CBDAether持有的香港以太51%股權(quán)提供的質(zhì)押擔(dān)保；CBDAether唯一股東即注冊(cè)于開曼群島的WealthCBDAmanLtd.，以其持有的CBDAether100%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。

　　2018年7月，CBDAether將持有的香港以太16,702,500股份質(zhì)押給信達(dá)香港，作為標(biāo)的債權(quán)的擔(dān)保。信達(dá)香港于2021年9月向香港高等法院取得認(rèn)可令準(zhǔn)許，受讓CBDAether持有的香港以太16,702,500股份的法律所有權(quán)，直至CBDAether清償標(biāo)的債權(quán)。

　　香港以太已于2021年6月7日根據(jù)香港法律進(jìn)入清盤程序。

　　如果受保障債務(wù)已被無條件且不可撤銷地全部清償，則CBDAether基于其贖回權(quán)可要求信達(dá)香港解除質(zhì)押，向CBDAether返還該等香港以太股份。

　　不過現(xiàn)在來看，CBDAether贖回香港以太股份似乎是不太可能了。

　　另外，相比于37.89億元本息，本次拍賣起拍價(jià)19億元近似于折讓50%，只是依舊沒有競(jìng)買人報(bào)名。

　　至于信達(dá)香港，為中國(guó)信達(dá)子公司。作為四大AMC之一，中國(guó)信達(dá)不良資產(chǎn)處置的營(yíng)收和利潤(rùn)一直領(lǐng)先于其他三家。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)信達(dá)新增收購(gòu)規(guī)模由2021年上半年的217.51億元上升至2022年上半年的258.04億元；處置規(guī)模同比基本持平，2021年上半年和2022年上半年分別為203.74億元和203.72億元。

　　即便有了中國(guó)信達(dá)的加持，北京以太廣場(chǎng)項(xiàng)目仍難于找到接盤方。一方面是自身有很多類似處置項(xiàng)目，另一方面則是市場(chǎng)活力有限。

　　2022年全年，北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)42.4萬平方米，較2021年下降32%；全市寫字樓市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為約17.29萬平方米，其中，五大核心商圈僅占了3815平方米，同比分別下降79%和99%。

來源:觀點(diǎn)網(wǎng)