今年以來，全國多城發(fā)布樓市新政優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控，在眾多樓市政策中，湖南省長沙市的“盤活存量”以“租換房票”引起市場熱議，一度被視為“一石多鳥”之舉。
今年5月8日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》(簡稱《方案》)�！斗桨浮分赋觯褜崿F(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。
長沙出臺的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導(dǎo)剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。
如今，長沙“盤活存量房”試點滿月，樓市情況如何？
已有3025套存量房提出申請供作租賃住房
今年以來，長沙出臺兩項政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)市場。據(jù)長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局信息，5月6日起，長沙市限購區(qū)域內(nèi)家庭購買第2套商品住房的間隔時間，統(tǒng)一按滿4年計算。這意味著，房屋購買時間的認(rèn)定既認(rèn)網(wǎng)簽備案又認(rèn)權(quán)屬登記。
按照長沙于2018年出臺的規(guī)定，長沙戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房的，取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房。
不過，由于受限于房屋網(wǎng)簽時限，部分購房者仍無法獲得購房資格。
5月8日，長沙印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，釋放了部分改善性需求。
據(jù)《長沙晚報》報道，家住岳麓區(qū)的李女士因5歲女兒即將入學(xué)，想換購一套住房，讓孩子享受更好的教育資源，但又苦于房子網(wǎng)簽未滿4年，暫無購房資格。今年5月28日，李女士僅用7天就順利將名下住房盤活作為租賃住房，并獲得了改善住房的購房資格。
長沙通過盤活存量房供作租賃住房，使購房者獲得新的入市“房票”。
公開信息顯示，截至6月8日，新政落地滿月，累計有3025套存量房提出申請供作租賃住房，其中已完成簽約833戶。
符合條件可按首套房貸款
《方案》出臺滿月后，根據(jù)“長沙發(fā)布”6月10日消息，針對市民將存量房供作租賃住房后，再購買住房進(jìn)行商業(yè)貸款或公積金貸款如何認(rèn)定的問題，明確市民將名下唯一住房供作租賃住房后再購房，符合條件的可享受首套房貸款政策；有兩套房的盤活一套房供作租賃住房后，可按二套房貸款。同時，目前長沙正在研究一戶多套存量房盤活供作租賃住房后，根據(jù)其合理住房需求可購買一套改善型住房事宜。
按照長沙市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人此前的回應(yīng)，存量房盤活供作租賃住房，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數(shù)計算時均只核減一套，不影響多套住房盤活用作租賃房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長沙盤活存量房的方案是一大創(chuàng)新，該政策能夠有效盤活存量房，也利于部分改善型人群，但并不能有效激發(fā)“買一賣一”的置換需求。
有長沙當(dāng)?shù)鼐用癖硎荆耙恢币詠�，長沙的調(diào)控是非常嚴(yán)格的。此次政策提到可以把家庭住房用于租賃住房獲得一張房票，對有資金基礎(chǔ)的多套房源家庭來說是好事，但對置換客而言，作用并不大，因為獲得房票后也沒有買房的本金，況且如果目前家庭住房還有貸款的話，再買一套也有壓力。”
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠認(rèn)為，“以租換購”方式意味著不再受限購政策的限制，有利于促進(jìn)改善性需求的釋放，為市場釋放出一定的購買力，對市場情緒的改善具有積極作用，但值得注意的是，此次新政雖有放松限購之意，但僅是對改善型需求的一種支持，與中央支持居民合理住房需求的政策導(dǎo)向相呼應(yīng)，符合“房住不炒”主基調(diào)。
新房成交環(huán)比增35%，同比跌幅近五成
從數(shù)據(jù)上看，5月長沙樓市環(huán)比有所回暖。
湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，長沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交量65萬平方米，環(huán)比增長35%，5月成交均價13842元/平方米，環(huán)比漲幅2%。但值得注意的是，與去年同期相比，成交量依然在低位，跌幅近五成。
中指研究院長沙分院分析師楊過表示，長沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市場仍處于深度調(diào)整期，成交量遠(yuǎn)不及去年同期。整體來看，長沙近期雖優(yōu)化了政策，但較之其余城市政策力度較弱，尚未達(dá)到購房者預(yù)期，對市場的提振效果有限。
湖南中原研究院執(zhí)行院長陳世霞亦表示，模范生長沙在上半場的穩(wěn)樓市節(jié)奏中，依然是全國學(xué)習(xí)的楷模，但沒有太多實質(zhì)的支持性政策釋放。
長沙當(dāng)?shù)刂薪槿藛T稱，長沙的房價一直以來都比較穩(wěn)，基本都是剛需和置換客戶。
從二手房市場來看，有中介人員表示，現(xiàn)在是買方市場，房多客少。對購房者來說，現(xiàn)在買房的時機(jī)還是不錯的，但對房東來說，如果不是急用錢的話還是有點不劃算。
上述中介人員提到，長沙整體的房價一直以來都比較平穩(wěn)，二手房掛牌價格也比較穩(wěn)定。不過該中介反饋其所在區(qū)域的部分二手房價格較去年有所下降。
以長沙開福區(qū)一套132平左右的房源為例，諸葛找房平臺數(shù)據(jù)顯示，該房源于2021年6月10日上架時報價177.8萬元，目前該房源最新報價為168.8萬元，同比下降約5%。另以一套117平方米左右的毛坯房為例，該房源于2021年7月18日掛牌165萬元，目前最低報價150萬元，價格下跌9%。
該中介人員稱，對部分購房者來說，有“買漲不買跌”的心態(tài)，所以一直以來長沙的房價都不溫不火。
另有芙蓉區(qū)中介人員表示，目前長沙二手房的價格相對前一兩年稍微下降了一點。
上述中介人員稱，目前出臺的政策利好改善型客戶，以租換購政策和稅費優(yōu)惠政策、銀行利率下調(diào)等措施都有利于房產(chǎn)交易，買的人多了，房價也會慢慢好轉(zhuǎn)。
該中介提到的稅費優(yōu)惠政策及銀行利率等措施尚未落地。湖南省發(fā)展和改革委員會、湖南省商務(wù)廳于6月9日印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)消費持續(xù)恢復(fù)的若干措施》中提到，穩(wěn)定住房消費，采取支持人才購房、財政補(bǔ)貼、展銷促銷等政策措施，因城施策實施差別化住房信貸政策，更好滿足居民合理住房需求。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例。完善長租房政策，增加保障性租賃住房供給。支持長沙市恢復(fù)執(zhí)行二套房契稅優(yōu)惠稅率。鼓勵提高住房公積金最高貸款額度，首套房可提可貸。鼓勵具備條件的市州探索“二孩”“三孩”家庭的購房支持政策。
當(dāng)前，在長沙購買第二套房，不管房屋面積的大小，契稅稅率均為4%。在此之前，湖南對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對二套改善性住房，90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。不過，自2019年4月22日起，長沙市范圍內(nèi)停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率。
陳世霞指出，總體來說，政策疊加效應(yīng)將逐步凸顯，客戶信心也將逐漸恢復(fù)，預(yù)計6月的長沙樓市環(huán)比量價齊升，但同時，現(xiàn)在樓市面臨最大的不確定性，就是客戶對未來收入預(yù)期的不確定性，尤其是工薪階層的購買力下滑，預(yù)計未來豪宅市場表現(xiàn)亮眼，剛需和首改市場支付力將受到大環(huán)境經(jīng)濟(jì)下行的影響。目前樓市依然是買方市場，未來長沙樓市成交量的恢復(fù)需要依靠更大尺度的政策保駕護(hù)航，否則將會有一段時間的低量僵持階段。
對此，陳世霞建議，針對目前市場和大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，長沙也可適當(dāng)針對首套購房者和二套改善需求的自住客戶降低首付比例，來激活市場的活力。此外，限售條件方面適當(dāng)放松，如限售年限縮短至兩年；二手房適度調(diào)整限購政策來激活部分換房需求；除此之外，響應(yīng)國家對生育政策的調(diào)整，對于二孩三孩家庭建議可以多增加一套房的購房資格。
來源：澎湃新聞
編輯：wangdc
