“以前的杭州二手房市場，一套房降價(jià)50萬元，掛牌半年多可能都賣不動(dòng)，近期部分區(qū)域二手房帶看量開始大漲，有些業(yè)主甚至開始提價(jià)了�！�5月30日，一位杭州當(dāng)?shù)厝耸肯蛴浾咄嘎叮?月中下旬以來，放寬購房限制的新政落地后，低迷的杭州二手房市場活躍度已逐漸上升。
事實(shí)上，不僅僅是杭州，隨著近期多地多種放寬購房限制的措施落地，部分城市二手房掛牌量、帶看量大增。那么，目前二手房市場處于怎樣的水平？而各地情況又有何不同？記者通過對多地一線經(jīng)紀(jì)人、業(yè)內(nèi)專家及機(jī)構(gòu)分析師的采訪，試圖探尋當(dāng)下重點(diǎn)城市二手房市場的真實(shí)情況。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，貝殼50城日均新增二手房掛牌量較4月份日均增長約10%。而放長周期看，盡管50城近3個(gè)月（2022年3月份至5月份）新增二手房掛牌量均值較今年1月份至2月份均值環(huán)比增長約四成，卻均低于2020年同期以及2021年同期均值25%以上。
“可以說，這個(gè)階段新增掛牌量的變化是在今年年初低位上的恢復(fù)性增長，月份之間的短期波動(dòng)也符合季節(jié)性規(guī)律。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，整體看，短期二手房供應(yīng)量在恢復(fù)性增長。而二手房掛牌房源增加后，購房群體可以有更多選擇，二手房成交會(huì)有所復(fù)蘇。
二手房市場轉(zhuǎn)向活躍
從當(dāng)下交易數(shù)據(jù)來看，多地二手房市場已經(jīng)加入“復(fù)蘇陣營”。
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份以來，蘇州、徐州二手房日均成交量較4月份增長超過130%，南京環(huán)比增長超過50%，濟(jì)南、東莞等城市成交量也均環(huán)比增長。另據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月26日，深圳、蘇州、南京、青島、佛山、大連等城市二手房成交量超過4月份。此外，以最能體現(xiàn)市場風(fēng)向的帶看量指標(biāo)來看，多地城市的部分區(qū)域市場也在回溫。
“從廈門二手房市場的整體表現(xiàn)來看，5月份熱度比4月份有所提升。尤其近一周，在廈門執(zhí)行放寬限購政策后（比如外地人在島外購房從提供3年工作證明變?yōu)榘肽昙纯伞u內(nèi)廈門戶籍的二孩及以上家庭可以購買第三套住房等），客戶購房意愿和看房活躍度提升�！丙溙锓慨a(chǎn)廈門某區(qū)域經(jīng)理向記者透露，以廈門某區(qū)內(nèi)的4家門店帶看量為例，過去7天內(nèi)，每天帶看量從此前的六七組升至十組左右，上漲約30%。從近30天的帶看量來看，5月份比4月份大概提升了15%。
另一個(gè)二手房市場表現(xiàn)較好的城市則是杭州。5月17日，杭州出臺樓市新政，新落戶者，即使無社保也可以直接購買二手房，非戶籍人口買二手房社保只需1年。毫無疑問，對二手房買賣兩端都進(jìn)行松綁，將強(qiáng)化存量市場的流動(dòng)性。
“從經(jīng)紀(jì)人的角度看，當(dāng)
下的杭州二手房市場讓人看到了希望。從去年6月份到出臺新政之前，杭州二手房市場交易量萎靡，購房者大多擔(dān)心高點(diǎn)入局，所以多數(shù)只看不買。而新政出臺后，累積的存量需求成交欲望增強(qiáng)，交易量猛增�！焙贾萱溂夷抽T店經(jīng)紀(jì)人張先生向記者透露，以前帶10組客戶看房最終可能零成交，現(xiàn)在大概率會(huì)完成兩三單。放到整個(gè)杭州二手房市場看，一天的成交量也從新政前的七八十套回暖至現(xiàn)在的兩三百套水平。
此外，劉麗杰也表示，環(huán)滬城市、東北區(qū)域等城市在疫情受到控制之后，二手房成交量快速恢復(fù)，這說明疫情會(huì)影響需求入市的節(jié)奏，但并不會(huì)讓購房需求消失。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，多地二手房成交量復(fù)蘇的背后，一是政策放寬力度增加，從放松限購、限貸、限售到多孩家庭住宅支持，再到調(diào)整公積金等多種政策組合拳連番祭出，激活供需兩端；二是政策暖風(fēng)頻吹，市場預(yù)期有望從低迷轉(zhuǎn)向穩(wěn)定，信心有望逐漸得到修復(fù)，從而讓撬動(dòng)一二手房市場聯(lián)動(dòng)交易成為可能。
有議價(jià)空間房源才有成交機(jī)會(huì)
“從市場反饋來看，‘放松限購+取消認(rèn)房又認(rèn)貸+取消限售或縮短限售時(shí)間’，若能疊加降低二套房首付比例，這種政策組合可以釋放更多購房需求。”某頭部房企營銷人士向記者表示，對改善性需求來說，不少購房者需要先賣掉名下二手房再置換新房，這就需要二手房市場先活躍起來，騰挪出用于換房的房票和資金，才能激發(fā)新房銷售活躍度。
“南京部分區(qū)域一二手房價(jià)格倒掛，所以一二手市場聯(lián)動(dòng)成交比率比較高。我這個(gè)月成交的5單都是換房單，其中4單是賣了二手房去買新房，這類業(yè)主一般會(huì)以比同類房源之前成交價(jià)低10%至15%的價(jià)格賣出，但近期砍價(jià)空間確實(shí)縮小了�！蹦暇╂溂医�(jīng)紀(jì)人劉先生向記者透露，至于其換房動(dòng)因，除了買價(jià)格較低的新房外，現(xiàn)在買房貸款利率與去年高點(diǎn)買房時(shí)相差比較大，今年貸款100萬元可能要比去年少還10萬元到20萬元利息。
同時(shí)，劉先生強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下達(dá)成交易的多數(shù)是比之前同類房源成交價(jià)低5%至10%的房源，如此才能在短期內(nèi)出手，有極個(gè)別社區(qū)和房源確有漲價(jià)，但客戶不一定接盤�？傮w而言，剛需仍舊占成交量的大頭，改善性需求置換意愿也很強(qiáng)，整體市場呈現(xiàn)從低谷走向復(fù)蘇的跡象。
正如上述麥田房產(chǎn)廈門某區(qū)域經(jīng)理進(jìn)一步稱，在廈門二手房市場，除了有教育需求的剛需家庭入市比較積極外，鑒于島內(nèi)部分一二手房價(jià)格倒掛，近期又有央企國企拍到有區(qū)位優(yōu)勢的新地塊等待入市，如此一來，有置換買房的改善性需求會(huì)提前掛牌出讓二手房，且成交誠意較強(qiáng)，因?yàn)槠淇梢造o待賣二手房的資金入手，再去“打新”（用搖號等方式買新房）。
不過，該經(jīng)理也直言，雖然剛需和改善性需求同時(shí)都在入場，但還是有議價(jià)空間的房源才有成交機(jī)會(huì)，整體議價(jià)幅度約為10%，總價(jià)高的房源議價(jià)空間大，反之則小�？傮w而言，有買房需求且有購買力的客戶，只要價(jià)格點(diǎn)位達(dá)到心理預(yù)期，出手會(huì)比較積極。同時(shí)，即便帶看量的提升將會(huì)縮短成交周期，但整體市場表現(xiàn)仍以“穩(wěn)”為主。
“從杭州二手房市場表現(xiàn)來看，也是剛需和改善性需求在入市，但有議價(jià)空間的房源依然是成交主力軍，只不過議價(jià)幅度在收窄。比如，一套300萬元的房子有5萬元至10萬元降價(jià)空間，不像之前動(dòng)輒砍價(jià)幾十萬元了�！睆埾壬硎荆罢w而言，杭州二手房市場并未進(jìn)入客戶‘蜂擁而至’搶房的階段，只是新政給予了市場信心，加快了存量需求的釋放�！�
對此，諸葛找房研究中心認(rèn)為，5月份市場呈現(xiàn)企穩(wěn)好轉(zhuǎn)跡象，釋放了積極的信號，政策的寬松效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)，接下來，在全國疫情好轉(zhuǎn)以及房地產(chǎn)市場合理購房需求得到支持之下，疊加各地寬松政策，樓市加速修復(fù)已現(xiàn)端倪，預(yù)計(jì)6月份市場成交將會(huì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
來 源：證券日報(bào)
編 輯：liuy
