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2022年首輪土拍如火如荼,房企喜歡在哪些城市拿地?
http://www.anyinhouse.com房訊網(wǎng)2022/4/27 9:10:25
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[提要]4月26日,氣溫漸升,2022年首輪集中供地進(jìn)程也已過(guò)大半。

  4月26日,氣溫漸升,2022年首輪集中供地進(jìn)程也已過(guò)大半。

  “兩集中”供地新模式開(kāi)啟的第二年,土地市場(chǎng)在去年年末的冷靜趨穩(wěn)中,等來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)政策利好不斷的釋放。今年土地市場(chǎng)拍賣(mài)熱度如何?又出現(xiàn)了什么新特點(diǎn)?

  供地批次增加,規(guī)?s減

  2022年的集中供地,比2021年開(kāi)始得更早一些。

  由于2021年“兩集中”政策發(fā)布已在2月底,首批次供地便主要集中在3、4月份。相比之下,今年不少城市開(kāi)始時(shí)間有所提前。

  打響當(dāng)頭炮的便是北京。1月7日,北京掛牌了2022年第一批次集中供地地塊;2月17日,北京首輪集中供地落下帷幕,18宗地塊中成交17宗地塊,總攬金480.255億元。

  伴隨著首輪批次提前的,是多地供地節(jié)奏的變化。不同于2021年統(tǒng)一的“一年只賣(mài)三次地”,部分城市今年土地供應(yīng)從三批次增加為四批次。青島、武漢、廈門(mén)、重慶和濟(jì)南均已明確全年供地計(jì)劃分四批次供地。

  “首批次提前有利于合理安排供地計(jì)劃,避免市場(chǎng)供求大起大落。供地批次的提升,減輕各批次供地壓力,便于房企靈活應(yīng)對(duì),有利于土地市場(chǎng)的穩(wěn)定!敝兄秆芯吭罕硎。

  批次的增加也引發(fā)了供應(yīng)面積的分散。多數(shù)城市今年首批集中供地規(guī)模同比去年首批出現(xiàn)明顯縮減,北京、青島、重慶、長(zhǎng)沙等地同比縮減規(guī)模過(guò)半,武漢的同比縮減幅度更是超九成。

  “這反映出當(dāng)前市場(chǎng)仍處恢復(fù)期,樓市情緒還未完全好轉(zhuǎn)的情況下,集中供地也處在謹(jǐn)慎狀態(tài)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為,供應(yīng)規(guī)?s減成為今年首輪集中供地的普遍情況,或與多地增加供應(yīng)批次有關(guān),后續(xù)隨著開(kāi)展供地計(jì)劃的城市逐漸增多,預(yù)計(jì)供應(yīng)規(guī)模將呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。

  但在供應(yīng)規(guī)模縮減的同時(shí),優(yōu)質(zhì)地塊則在放量,多城供地集中在主城區(qū)配套相對(duì)成熟的區(qū)域,其中長(zhǎng)沙、武漢與重慶等地的主城區(qū)供地面積占比漲幅均超過(guò)15%。

  降低門(mén)檻,土拍規(guī)則改善

  盡管首輪土拍試水意味明顯,但各地在供地端方面的規(guī)則改進(jìn)則顯得誠(chéng)意十足,降門(mén)檻、提利潤(rùn),搖號(hào)、抽簽基本已成標(biāo)配。

  首先,部分城市房企開(kāi)發(fā)資質(zhì)放寬,準(zhǔn)入門(mén)檻進(jìn)一步降低。北京2021年的集中供地部分土地涉及“資格預(yù)審環(huán)節(jié)”,在2022年的出讓過(guò)程中已無(wú)該要求;合肥對(duì)于競(jìng)拍人開(kāi)發(fā)資質(zhì)放松更為明顯,競(jìng)買(mǎi)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)由一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)降為二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì),部分地塊對(duì)競(jìng)買(mǎi)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)不設(shè)置要求。

  下調(diào)保證金比例也是不少城市的選擇。武漢的土地出讓保證金比例由最高50%下調(diào)至20%,南京則由30%下調(diào)至20%,同時(shí)部分地塊付款周期也延長(zhǎng)至6個(gè)月甚至更長(zhǎng)。

  更為突出的特點(diǎn),是幾乎所有城市都默契地放棄了以往的“競(jìng)自持、競(jìng)配建”模式,特別是保障房配建。

  近年來(lái),各地針對(duì)地價(jià)過(guò)高,也曾相繼采取過(guò)“競(jìng)自持、競(jìng)配建”等一系列穩(wěn)地價(jià)政策,這些密集的調(diào)控政策的確讓土地市場(chǎng)整體熱度消退,“地王”、高價(jià)地頻出的現(xiàn)象得到控制。

  但在今年,為了喚醒市場(chǎng),各地配建要求接近全面降低,房企利潤(rùn)空間進(jìn)一步上升。武漢和廈門(mén)取消配套“保障房建設(shè)”要求,青島和成都取消配建“人才住房”要求,北京含保障房建設(shè)地塊占比由33%下降至22%。

  “這樣做的目的很明確,盡可能降低房企拿地壓力,提高房企參拍積極性,也有效保障房企合理利潤(rùn),維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展!敝兄秆芯吭罕硎尽

  熱度分化明顯,國(guó)企仍為主力

  盡管今年的土拍從地塊品質(zhì)到競(jìng)拍規(guī)則等都對(duì)房企示好頻頻,但從成交情況來(lái)看,房企拿地仍偏謹(jǐn)慎。反映到市場(chǎng)熱度方面,城市之間熱度分化明顯。

  首輪集中供地中,合肥的表現(xiàn)頗為亮眼,優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度較高,19宗成交地塊中15宗達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)住宅方案階段。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波指出,合肥本次集中供地的火爆主要源于合肥市政府本次土地出讓的誠(chéng)意。

  4月25日剛剛完成首輪供地的杭州同樣表現(xiàn)不俗,攬金827億?偣60宗地僅有1幅遭遇流拍,成交的59宗地中更是有23幅地觸頂搖號(hào)。

  但部分庫(kù)存較大或市場(chǎng)處于調(diào)整期的城市土拍熱度仍保持低位。天津、福州、廈門(mén)、武漢、成都、南京、東莞等城市,熱度普遍一般,出現(xiàn)了大面積的底價(jià)成交、流拍或終止轉(zhuǎn)讓。

  即便在同一城市里,成交熱度分化也頗為明顯。中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生指出,以杭州為例,本次供地中1宗流搖,相應(yīng)地塊周邊鄰近高架、廠房等,微環(huán)境欠佳;25宗底價(jià)成交,所在區(qū)域多為臨安、富陽(yáng)以及蕭山郊區(qū)等去化能力相對(duì)偏弱區(qū)域;23宗觸及封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié),所在區(qū)域主要在奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來(lái)科技城等熱門(mén)核心板。

  中指研究院表示,從率先完成首輪土拍城市的結(jié)果來(lái)看,房企拿地明顯趨向于“傳統(tǒng)高價(jià)值”“規(guī)劃利好”“去化效率高”這三類地塊。

  同樣暴露出冷熱不均現(xiàn)象的還有拿地的房企。在今年集中供地的交易中,有實(shí)力參與角逐的依舊以央國(guó)企為主。

  “從近期房企的心態(tài)看,更多的還是體現(xiàn)在防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),積極促進(jìn)企業(yè)資金面穩(wěn)定等。” 易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次土拍市場(chǎng)的表現(xiàn),也說(shuō)明市場(chǎng)之間還是有分化或分歧。

  “從成交情況來(lái)看,房企拿地仍偏謹(jǐn)慎,疊加當(dāng)前多地疫情反復(fù),市場(chǎng)預(yù)期仍存在較大不確定性,與此同時(shí),企業(yè)面臨償債高峰,資金壓力仍較大,短期土地市場(chǎng)熱度整體改善的空間或有限!敝兄秆芯吭赫J(rèn)為。

 來(lái) 源:中國(guó)新聞網(wǎng)  

    編 輯:liuy 

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