12月 2 日，國內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 完成發(fā)行，9 支產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模為314.03 億元，資產(chǎn)估值為 313.31 億元，整體實現(xiàn)溢價發(fā)行，平均認(rèn)購倍數(shù)超過8.5 倍，受到投資人熱捧。其中回?fù)芎缶W(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資人認(rèn)購倍數(shù)最高的為招商蛇口產(chǎn)業(yè)園 REITs，認(rèn)購倍數(shù)為 16.8 倍；網(wǎng)上公眾投資人認(rèn)購倍數(shù)最高的為首鋼綠能，高達(dá) 56.8倍，刷新公募基金配售比歷史記錄。

　　在資產(chǎn)類型上，9 單產(chǎn)品中產(chǎn)權(quán)類項目 5 單，包括產(chǎn)業(yè)園項目 3 單，物流倉儲項目 2 單；特許經(jīng)營權(quán)類項目 4 單，包括收費公路項目 2 單，污水處理項目 1單，垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電 1 單。

　　基礎(chǔ)設(shè)施REITs的封閉期因其底層資產(chǎn)特殊性，封閉期較長，均在20年及以上，其中廣州廣河的封閉期最長，為99年；首批9支基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來擴(kuò)募潛力較大，其中廣州廣河和普洛斯入池資產(chǎn)估值最高，分別為96.74億元和53.46億元。招商銀行此次擔(dān)任了7支產(chǎn)品的托管行，與多個基金管理公司合作。

　　一、分派率

　　注：托管費費率、IRR、分派率（擬發(fā)行規(guī)模）均為各項目招募說明書披露。

　　平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的分派率（實際發(fā)行規(guī)模）分別基于招募說明書披露2021年6月-2021年12月和2021年7月-2021年12月區(qū)間數(shù)據(jù)測算，首年可供分配金額同上。

　　首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)包括特許經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)兩類。首鋼綠能、首創(chuàng)水務(wù)、廣州廣河和浙江杭徽均為特許經(jīng)營權(quán)類項目，東吳蘇園、鹽港REIT、張江REIT、普洛斯和蛇口產(chǎn)園則為產(chǎn)權(quán)類項目。特許經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓因不涉及資產(chǎn)本身的交易轉(zhuǎn)讓，在特許經(jīng)營協(xié)議、相關(guān)規(guī)定層面的限制較多，一定程度上限制了資產(chǎn)的流動性。

　　通過對比招募書披露的預(yù)期分派率，并結(jié)合考慮特許經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)到期時點價值歸零的特點，雖然產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的分派率普遍低于特許經(jīng)營權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的分派率（產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品的分派率在5%以下，最高的是張江REIT；特許經(jīng)營權(quán)類派息率最高的為浙江杭徽），但數(shù)值高并不代表收益高，建議投資者在進(jìn)行投資決策時，需綜合考慮內(nèi)部收益率IRR。

　　這9支產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施項目分別位于北京、深圳、廣州、上海、蘇州、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的支持是試點項目成功發(fā)行的助力，也為日后基礎(chǔ)設(shè)施REITs的全面布局夯實基礎(chǔ)。

來源：中國REITs論壇

編輯：jinbao