12月 27 日，首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 REITs --華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園 REIT 正式于深交所上市交易。2022 年以來，大宗交易市場受到疫情沖擊持續(xù)遇冷。戴德梁行方面數(shù)據(jù)顯示，前三季度僅錄得成交金額 1193 億元，相比去年同期降幅達(dá) 38.1%。宗數(shù)方面，截至 2022 年三季度末僅錄得 123 宗交易，同樣相較 2021 年有 33.5% 的下降。
不過，公募 REITs 的不斷擴(kuò)容給商業(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)細(xì)分領(lǐng)域帶來了較為明顯的熱度，如以生物醫(yī)藥為細(xì)分賽道的工業(yè)物流領(lǐng)域及保租房領(lǐng)域等。戴德梁行北區(qū)資本市場部執(zhí)行董事楊蕾表示，目前大宗交易市場的資金流向，一直在跟著公募 REITs 的擴(kuò)容路徑走。
以生物醫(yī)藥為例，以 CBC 為代表的中資機(jī)構(gòu)不但在北京大興進(jìn)行了成熟項(xiàng)目的收購，同時(shí)還在北京和上海收購了兩塊土地，未來將專項(xiàng)建設(shè)為生物醫(yī)藥園區(qū)。" 因?yàn)樽鈶舻臉O強(qiáng)的粘性、穩(wěn)定性，我們看到了賽道租金增長潛力；同時(shí)因?yàn)楣I(yè)物流項(xiàng)目公募 REITs 的成型，它又有了一個(gè)非常清晰的退出路徑，所以這個(gè)賽道開始受到投資人的追捧。" 楊蕾說。
其同時(shí)表示，雖然今年大宗交易相對(duì)冷清，但同樣有自用型買家在搶購優(yōu)質(zhì)新建寫字樓，例如，浪潮軟件收購位于中關(guān)村環(huán)保科技園的龍湖云域商辦項(xiàng)目、商湯集團(tuán)收購上海西岸國際人工智能中心部分項(xiàng)目等。楊蕾表示，這些項(xiàng)目中部分價(jià)格甚至低于開發(fā)商的成本價(jià)，對(duì)于買家來說是一筆相當(dāng)劃算的交易。
2022年 12 月，證監(jiān)會(huì)副主席李超曾在公開場合的發(fā)言中表示，將 " 打造 REITs 市場的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。" 使得不少商業(yè)地產(chǎn)投資人看到新的機(jī)會(huì)。
戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部高級(jí)經(jīng)理張愷玲表示，其對(duì)諸多機(jī)構(gòu)投資人的調(diào)研結(jié)果顯示，目前超過五成的投資人會(huì)考慮投資傳統(tǒng)的商辦業(yè)態(tài)的類型，且北京、上海核心區(qū)的甲級(jí)寫字樓資本化率在所有城市和區(qū)域中是最低的。
對(duì)于甲級(jí)寫字樓資產(chǎn)，我們目前可以看到一個(gè)特點(diǎn)：買、賣雙方給出的資本化率區(qū)間分化明顯。" 其以北京核心區(qū)為例，買方給出的資本化率區(qū)間為 4.2%～4.9%，而賣方給出來的區(qū)間是在 3.9-4.6%。這意味著買賣雙方目前對(duì)于資產(chǎn)定價(jià)的判斷差別相對(duì)較大。
而 2022 年最受關(guān)注的工業(yè)物流板塊中，買方和賣方對(duì)于一線城市及一線城市周邊高標(biāo)倉（干倉物流）的定價(jià)判斷則相對(duì)一致，買方給出的資本化率區(qū)間在 4.6% 到 5.5% 之間，賣方給出的資本化率在 4.6% 到 5.3% 之間。同時(shí)，雙方對(duì)于冷鏈物流形成了資本化率共識(shí)為 4.8% 到 5.5% 之間。
為何冷鏈物流會(huì)比干倉物流資本化率更高？張愷玲表示，冷鏈物流運(yùn)營專業(yè)度更高，資產(chǎn)組成也更加復(fù)雜，因此在區(qū)位相同的情況下，投資人對(duì)其資本化率的要求也比干倉物流高出大約 50 個(gè) bp。
來源：36氪
編輯：jinbao
