上海南京西路靜安寺商圈高樓林立，夜晚燈火輝煌。就在這寸土寸金之地，竟然還有一宗閑置地塊荒草叢生，爛尾近30年。

　　隨著上海市中心建設(shè)愈發(fā)成熟，這宗“永源浜4號地塊”已成南京西路最后一塊可開發(fā)土地。如此寶貴的土地資源荒廢，令人唏噓，然而囤地者——香港商人汪世忠，卻因近30年來地價上漲獲得了巨額“紙面財富”，通過不斷升值的土地資產(chǎn)去盤活上市公司，分拆上市、抵押借款……如今一切終于接近落幕。

　　2019年11月，上海市靜安區(qū)規(guī)劃和自然資源局終于將上述地塊認定為閑置土地。2021年6月，在靜安區(qū)政府及債權(quán)人的努力下，該地塊被掛上司法拍賣平臺，評估價35.26億元，起拍價24.68億元，7月13日晚間正式落錘，僅以底價成交，成交樓面價1.9萬元/平方米，而靜安寺區(qū)域平均二手房成交價早已超過10萬元/平方米。

　　該地塊只有一個報名者，乏人問津的原因則是產(chǎn)權(quán)年限所剩無幾。地塊性質(zhì)為商辦，辦公用地剩余年限為21.5年，商業(yè)用地剩余年限只剩11.5年。如果算上開發(fā)和銷售周期，土地實際可使用年限就更少了。然而，汪世忠實控的上市公司不滿意這一結(jié)果，對此次拍賣提出了異議。

　　大型綜合體一拖再拖

　　汪世忠，香港太平協(xié)和集團主席，被香港人稱為"過海神仙"。他出生于臺灣，早年因資金問題從臺灣過海到香港發(fā)展，因在內(nèi)地做出"天霸表"和"海霸表"打響名號，曾在香港與李嘉誠的長實集團合作興建大型住宅區(qū)聽濤雅苑。但在2005年，雙方因270萬舊賬撕破臉皮，汪世忠一紙訴狀把長實告上了法庭。

　　這個敢于跟李嘉誠斗法的商人，在內(nèi)地囤地的“事跡”并不遜于李嘉誠。

　　上世紀(jì)90年代，上海南京西路開啟舊城改造，一眾港資地產(chǎn)商借此機會拿下不少上海核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，汪世忠的太平協(xié)和集團就是其一。

　　太平協(xié)和集團在1992年、1994年分別通過土地批租方式獲得了南京西路永源浜1、3、4、5、7號地塊，是南京西路大開發(fā)的重點項目。當(dāng)時上海市中心住宅單價不過千元，平均樓面價只有幾百元。

　　汪世忠曾說要投資70億元，建設(shè)一個集辦公、酒店、商業(yè)、住宅為一體的大型綜合體協(xié)和城，預(yù)計2008年完工，結(jié)果一期很快完工了，二期卻難產(chǎn)了幾十年。

　　時光飛逝，規(guī)劃中的大型綜合體截至目前僅完成建面約6.25萬平方米的一期零售街區(qū)及兩棟服務(wù)式公寓塔樓，而且商業(yè)部分外立面脫落、鋼筋裸露，很多商戶幾年前已撤走，整體缺乏保養(yǎng)維護。爛尾的協(xié)和城二期則雜草叢生、堆滿雜物。

　　然而，協(xié)和城項目紙面上的估值卻從2006年上市時不足百億港元，到2019年時超400億元，翻了好幾倍。

　　爛尾土地成了融資工具

　　其實汪世忠在上海的房地產(chǎn)生意一度十分風(fēng)光，他旗下的上海康城曾經(jīng)連拿兩年銷冠，但那時他的主要心思用在了資本運作。

　　2002年3月，太平協(xié)和集團收購A股*ST運盛50.45%股權(quán)，汪世忠成為*ST運盛的實際控制人。當(dāng)時有消息稱，他有意將內(nèi)地地產(chǎn)項目，尤其是南京西路的協(xié)和城項目注入運盛，打造地產(chǎn)藍籌股，結(jié)果運作了一番未能成功，股民空高興一場。2005年5月，汪世忠決定舍棄運盛。

　　2007年初，汪世忠又將兩個上海的兩個地產(chǎn)項目重新包裝為中國地產(chǎn)集團(01838.HK)，登陸香港市場，融資4億美元。

　　上市招股書中稱，協(xié)和城二期預(yù)計在2008年第四季度全部竣工，但在這之后，中國地產(chǎn)集團多次更改預(yù)期竣工時間。比如2010年財報中稱竣工時間延長至2013年，2015年時又稱預(yù)計2019年竣工招商，2019年又稱2024年竣工。

　　這期間，中國地產(chǎn)集團不斷借協(xié)和城項目對外借款。2015年8月，中國地產(chǎn)集團子公司靜安協(xié)和向平安大華借款13億元，結(jié)果過期拖延不還，2018年12月底，平安大華向法院提起執(zhí)行申請，并于三年后將協(xié)和城4號地塊送上法拍。

　　靜安協(xié)和還曾為中國地產(chǎn)集團旗下子公司提供10億元的抵押擔(dān)保，也不能如期償還，被法院強制執(zhí)行。

　　此外，靜安協(xié)和還拖欠陸家嘴信托1.24億元保證金、拖欠中建投信托超12億元貸款。

　　中國地產(chǎn)集團在2009年之后就基本沒有新增項目了，但是由于多年來上海地價上漲，其投資物業(yè)公平值也在不斷估高，“紙面財富”竟然撐起了中國地產(chǎn)集團的業(yè)績。

　　實際上，囤地行為違背《閑置土地處置辦法》，國土資源部規(guī)定，未動工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年的，將無償收回土地使用權(quán)。

　　2019年11月6日，上海靜安區(qū)官網(wǎng)發(fā)布閑置土地信息公告：根據(jù)《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)調(diào)查，我局于2018年7月5日作出靜規(guī)土資[2018]第一號《閑置土地認定書》，認定上海靜安協(xié)和房地產(chǎn)有限公司一宗國有建設(shè)用地為閑置土地，閑置原因為企業(yè)自身原因，我局將依法予以查處。

　　時隔一年半，靜安區(qū)聯(lián)手靜安協(xié)和債權(quán)人將爛尾地塊送上了法拍，于7月14日晚間以24.68億元的底價成交。不過，目前中國地產(chǎn)集團對這一結(jié)果并不認可，認為地塊價值被低估了。

　　7月16日中國地產(chǎn)集團公告稱，公司認為靜安區(qū)規(guī)劃資源局做出的閑置土地認定應(yīng)屬無效。該公司稱，一直在與靜安區(qū)規(guī)劃資源局交涉以解決認定，并就認定合理性爭議舉行了聽證會，目前仍未出結(jié)果。在聽證會未有結(jié)果前進行拍賣可能會令協(xié)和城4號地塊價值被嚴重低估。公司正在尋求法律意見，并已對此次拍賣提出異議，同時已根據(jù)建議向法院提出行政起訴。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，永源浜的協(xié)和城4號地塊之所以拍出低價，除了因為產(chǎn)權(quán)年限所剩無幾，還因背后債權(quán)復(fù)雜，令許多潛在買家望而卻步。

　　來源：第一財經(jīng)

編輯：wangdc