隨著近幾年深圳寫字樓集中式供應，稱之為井噴也不為過，使得深圳的寫字樓租賃市場供過于求，再加上疫情影響，使得深圳的寫字樓出租市場變得更加暗無天日，一片悲歌。
與此同時，深圳寫字樓業(yè)主面臨“ 留不住的租客，永遠填不滿的樓”的困境。
有的寫字樓業(yè)主說：“我在寶安的2層寫字樓，空置率在5成左右，因為這幾年市場行情差，也做好了難出租的心里預期，可是今年來我發(fā)現(xiàn)，一旦好不容易把一間空置的房租出去，又有一間租客退租，只好一直在招租，一直在空置，如今租金現(xiàn)金流如同一潭死水，讓人揪心......”。
近年來，吉辦托管也收到許多面臨同樣難題的業(yè)主客戶的咨詢，我們發(fā)現(xiàn)，有越來越多的寫字樓業(yè)主都意識到原有租戶流失率高的重要性，流失一位原有租戶就會產(chǎn)生更多的空置成本與高額的二次招商費用（包括免租期、傭金等），招租的速度趕不上租戶流失，會給業(yè)主持續(xù)穩(wěn)定的存量商辦資產(chǎn)帶來嚴重的影響。
但即便寫字樓業(yè)主都意識到租戶流失率高的嚴重性，但他們普遍認為“市場大環(huán)境差，供過于求”租戶流失率高是必然現(xiàn)象，也只能束手無策。但實際上，租戶流失率高真的是不可控的必然現(xiàn)象嗎？今天就跟大家一起探討分析，歸回寫字樓運營本身，“租戶流失率高”還有哪些關鍵因素？
“租戶流失”真的是必然嗎？
租戶流失確實與市場現(xiàn)狀息息相關，但難道真的僅僅只是因為市場現(xiàn)狀差的原因嗎？從商辦資管運營的思維的角度去深挖，就能夠發(fā)現(xiàn)“租戶流失”其實還有許多潛在因素，如下：
01
入駐企業(yè)質(zhì)量差
在寫字樓的租賃環(huán)節(jié)，很少也有寫字樓業(yè)主會考慮到“租戶質(zhì)量”的問題，因為過去市場行情不愁租，有些“廠房改寫字樓”的業(yè)主通常只需要請一個親戚幫忙收租、抄水電表一些簡單的工作，又或者一些中小機構（企業(yè)）自持的業(yè)主，會讓公司財務或行政人員兼職做一些寫字樓日常運營工作，不具備寫字樓運營的專業(yè)能力，也沒有在出租以前去做“租戶質(zhì)量評估”的概念。
尤其是在去年疫情沖擊之下，給整個寫字樓市場的租賃帶來巨大的壓力，而在此壓力之下，迫切的想將空置房源快速出租，無論任何企業(yè)，來了就租，無論何企業(yè)、資質(zhì)如何都通通收入囊中。 那么，引入不匹配、租戶質(zhì)量差的租戶會帶來哪些后果？1）通常租戶結(jié)構不匹配，租戶得不到更好的經(jīng)營發(fā)展，抗風險能力一般較差，一旦出現(xiàn)資金斷裂，欠租違約率風險高;2)承租能力弱，拖欠租金的幾率高，租金收益低，租金溢價空間小;3)將一些原本資質(zhì)不夠、不符合樓宇客群結(jié)構的企業(yè)吸納進來，首先樓宇品質(zhì)勢必會大打折扣，并且極有可能引發(fā)老客戶租約到期不續(xù)約、甚至流失的情況。
因此，引入租戶質(zhì)量差的租戶流失快，帶來二次招商的風險高也是影響租戶流失的因素。相反，如果引入與大樓租戶結(jié)構匹配的優(yōu)質(zhì)租戶，不僅可以降低租客換租、退租的風險，同時還能減少退還租產(chǎn)生的空置成本以及二次招商所需支付的中介傭金支出。
所以，樓宇運營方若在做租前做好市場定位，租戶簽約入駐前做好一些列的資質(zhì)審查以及優(yōu)選，不僅能有效優(yōu)化租戶結(jié)構，同時還有利于降低租戶流失風險。
02
出現(xiàn)重大法律糾紛
除了租戶戶質(zhì)量差以外，因為出現(xiàn)重大法律糾紛而流失跑路的案例也并不罕見。在國內(nèi)的商業(yè)環(huán)境里，誠信風險一直是存在著問題的�？傆心敲匆恍┢髽I(yè)，一旦出現(xiàn)重大訴訟事件或是顧客糾紛，干脆就拍拍屁股一走了之。
最典型的例子P2P企業(yè)幾乎家喻戶曉，包括近期頻頻暴雷引起百人維權糾紛的——培訓教育行業(yè)。6月22日，深圳一家少兒培訓機構在一夜之間幾十家門店全關了，導致近500人維權上門維權，甚至從2020年10月至2021年6月，該培訓機構已經(jīng)拖欠超13萬元的物業(yè)費。
這樣的案例近年來在深圳皆是，如果只是租戶流失，承擔二次招商的損失還不算嚴重，更糟糕的場面莫過于。
一旦租戶跑路，該租戶的經(jīng)營場便容易引起眾人維權糾紛，這也意味著，作為辦公空間的責任人，則需要耗費大量的時間和精力去應對上門維權會員與討債的員工，不僅商辦空間重新出租的周期拉長，而且還要配合執(zhí)法人員調(diào)查取證等工作。
同時需要考慮的是，這些激進的維權行為是否會影響已入駐租客的正常經(jīng)營？會不會讓租客產(chǎn)生惡感后難以維持租客粘性，這些問題會不會導致入駐的企業(yè)因此而流失呢？
因此，租戶的日常經(jīng)營與寫字樓業(yè)主的權益息息相關，一旦租戶發(fā)生重大法律糾紛，對于寫字樓業(yè)主而言損失便不只是流失一名租戶那么簡單，可見日常做好“租戶租前資質(zhì)審查、把控簽訂租賃合同條款風險、對于租戶日常巡查等租戶風險管理工作不僅能夠減低租戶流失率，還能幫助寫字樓業(yè)主減少更多租金收益損失。
03
運營服務難以“與時俱進”
很多寫字樓業(yè)主或者負責樓宇運營的人員認為“只要出租以后，就能夠一勞永逸”。但實際上恰恰相反，企業(yè)入駐辦公間以后才是需要樓宇運營方服務的開始。從去年的一項關于入駐企業(yè)滿意度調(diào)查當中發(fā)現(xiàn)，最受企業(yè)租戶重視的為以下三個層面：
第一，對于整個空間的第一感受非常重要； 第二，在于服務的響應速度。出問題是難免的，對于運營來說如何能夠第一時間響應，這個是很給租戶安全感的一件事情；第三，是細節(jié)服務。之前做過一些調(diào)研的統(tǒng)計，有四個方面是我們看到對于寫字樓的租戶或里面的員工來說，最大的痛點，分別是：1）衛(wèi)生間：這是很細節(jié)的部分，衛(wèi)生間的干凈整潔程度，是否有異味等等；2）電梯：電梯的等待時長，是不是足夠?qū)挸�，是不是足夠容納多的人員等等，這也是關系到每個人的日常體驗的部分；3）寫字樓大堂的前臺接待：服務體驗也是影響訪客或在內(nèi)部辦公的員工的感受；4）大堂的體驗區(qū)：是否有等待的區(qū)域，以及一些小的洽談區(qū)域。這四個部分統(tǒng)計下來是員工和租戶吐糟點關注最多的部分，都是細節(jié)方面。 然而我們發(fā)現(xiàn)，截止到目前為止，無論許多商辦物業(yè)自持的業(yè)主對于樓宇的運營管理仍處于粗放式的運營階段，例如：許多“廠改寫”項目都是由實業(yè)企業(yè)自持為主，一半作自持辦公，一半對外出租。負責樓宇運營人員不具備專業(yè)的商辦運營管理能力，大多僅通過分割面積，提升價格后出租，僅聘請一兩個保安當門衛(wèi)并兼顧監(jiān)管工作，且內(nèi)部裝修老舊，長期沒有提升任何辦公空間形象，并且連最基礎的衛(wèi)生間干凈整潔都沒有辦法保證，更沒有任何租客企業(yè)服務可言。
還有些自持整棟或幾層的寫字樓業(yè)主，除了自用辦公以外，將整層的物業(yè)對外出租，然而“家大業(yè)大”的樓宇運營方，都因?qū)徟鞒虖碗s、耗時長，效率低、導致人駐的企業(yè)租戶提出訴求無法得到及時的解決，讓企業(yè)租戶體感非常差。 因此，粗放式商辦運營，由于長期無法滿足租客辦公需求、項目運營人員缺乏商辦運營專業(yè)能力、管理效率低等一系列問題，導致租客服務體感差，企業(yè)租客流失快，空置率不斷上升，租金收益大幅度下降。
“減少租戶流失”，盤活商辦存量資產(chǎn)，有何良策？
以上種種潛在因素導致“租戶流失率”飆升，寫字樓業(yè)主持續(xù)穩(wěn)定的租金收益也將因此受到嚴重影響，而對于寫字樓業(yè)主而言，想要降低租戶流失，盤活商辦物業(yè)資產(chǎn)將如何實現(xiàn)呢？
經(jīng)營存量資產(chǎn)是一項長周期回報的工作，作為寫字樓業(yè)主想要通過減少企業(yè)租戶流失提升資產(chǎn)現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定性，只有深入去了解自己的租戶，充分識別各種潛在的風險并采取有效的應對策略，才能夠確保自身物業(yè)持續(xù)地良性的經(jīng)營，進而確保資產(chǎn)價值收益目標的實現(xiàn)。作為具有豐富寫字樓運營管理經(jīng)驗的機構——吉辦托管，從專業(yè)商辦運營全局的角度出發(fā)，為各寫字樓業(yè)主分享一套成熟完整的應對之策：
1.租戶甄別機制
淘汰風險租戶，實現(xiàn)租戶結(jié)構最優(yōu)化
為了優(yōu)化租戶的質(zhì)量以及降低租戶流失率，首先要先做好風險識別。也就是在引入租戶的時候首先要充分的摸查，了解清楚其可能存在的問題，包括：公司實力、是否存在糾紛、信用情況等；在租賃期間還需要持續(xù)關注租戶業(yè)務情況、行業(yè)動向、城市發(fā)展規(guī)劃、競品情況、外部環(huán)境等等。這樣才能做到在經(jīng)營中洞察先機，避免后期出現(xiàn)風險時措手不及。
因此，針對“租戶因經(jīng)營不穩(wěn)定，出現(xiàn)頻繁退租換租，甚至無故“失聯(lián)”的風險，吉辦托管將為寫字樓業(yè)主在房源出租（簽訂租賃合同）以前，對準入駐的企業(yè)租戶做一套完整的“租戶資質(zhì)調(diào)研分析”，其中包括租戶的經(jīng)營情況是否涉及違規(guī)經(jīng)營、是否具有風險隱患等，通過基本的注冊資金、融資歷史、股東信息以及股票市值（已上市企業(yè)）等角度，并將調(diào)查及分析為寫字樓私人業(yè)主們提供合理建議。生成租戶分析周報后提供給業(yè)權人，業(yè)權人可以初步判斷企業(yè)的實力和經(jīng)營情況，只需做決策。
這樣不僅能幫助業(yè)權人隨時隨地掌控招商動態(tài)，將“質(zhì)量差、高風險的企業(yè)租戶”排除在外，不僅能夠能引進更優(yōu)質(zhì)企業(yè)租戶，還能將“潛在風險”隔離在租賃之前。
2. 租戶風險管理機制
租前合同風險把控- 維護業(yè)主合法權益、租戶風險最小化
寫字樓業(yè)主除了需要提升自身法律意識以外，尋求商辦領域的財務、法務來協(xié)助審核租賃合同細節(jié)與條款尤為重要。因為具備處理寫字樓糾紛豐富經(jīng)驗的專業(yè)人士能夠?qū)Α白夥亢贤敝械募毠?jié)與條款作出準確的風險預判，為寫字樓業(yè)主合理規(guī)避風險，保護自身合法權益。 例如，為保障寫字樓業(yè)權人的合法權益，吉辦托管將從資產(chǎn)管理出發(fā)，以業(yè)權人視角，全方位風險管理。為寫字樓業(yè)主梳理租賃合同、保障租約的風險規(guī)避；以眾多的實戰(zhàn)經(jīng)驗和案例指導寫字樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)、辨別風險并將風險最小化。實戰(zhàn)指導業(yè)權人處理各種與租戶的糾紛，確保業(yè)權人最大利益。同時，租賃合同也為業(yè)權人會以紙質(zhì)、電子文檔等形式保存收錄在案。有必要時，將隨時可提供給業(yè)權人查看使用。 以此，從寫字樓資產(chǎn)管理的全流程各個環(huán)節(jié)入手，詳細解析法律風險及防范措施，協(xié)助商辦業(yè)權人系統(tǒng)全面防范風險。以此維護業(yè)權人合法權益最大化，同時也守住了風險防控重要的防線。
3. 突發(fā)性應急預案
財、法務團隊支持，業(yè)主風險管理無憂，實現(xiàn)業(yè)主利益最大化
寫字樓私人業(yè)主不具備租戶的風險把控能力，又不想耗費大量財力物力聘請財法務團隊規(guī)避寫字樓運營風險該怎么辦？業(yè)主如何實時做好風控把控，未雨綢繆？ 吉辦托管專業(yè)寫字樓財務法務團隊為寫字樓業(yè)主做財、法務的支持與保障。吉辦托管除了在租賃環(huán)做好第一道防線外，在租客入駐后，若涉及到租客有拖欠租金傾向的，會通過完整的“催收催繳流程機制”采取措施。倘若出現(xiàn)“租客暴雷”或其他突發(fā)情況，專業(yè)的財務法務團隊以合法合規(guī)提供相應的法律支持，及提供合法有效的應急措施建議，為業(yè)權人做好堅實的后盾。
4. 專員及時響應機制
專屬運營專員、及時響應及時服務、及時察覺異動。
想要讓租金回報更穩(wěn)定，租戶安心的留在你的辦公空間內(nèi)至關重要。以精細化運營服務來提升租戶黏性是重要關鍵。吉辦托管為項目配置項目一對一專屬運營專員，以專業(yè)標準化的企業(yè)服務對企業(yè)的需求和建議做到及時響應并跟進處理，與各項目物業(yè)管理處加強溝通，及時向租戶傳達各類信息，包括停水、停電、臺風等溫馨提示，與項目租戶建立良好的合作關系，提升客戶體驗，增加租戶粘性。
并且吉辦托管通過一套成熟標準化的商辦運營管理服務體系，企業(yè)維修、日常保潔、投訴處理、物業(yè)賬單查詢、公告通知等企業(yè)日�；A運營服務都可以通過手機或電腦來申請，運營專員線上收到服務要求或者投訴，實現(xiàn)在線及時響應并及時跟進處理后向租戶反饋，保證租戶服務質(zhì)量標準化。
同時，專屬運營專員，將定期對房源項目進行巡查，除了可以實時幫寫字樓業(yè)主提供精細化的企業(yè)服務以外，還能夠?qū)崟r代替業(yè)權人了解租戶是否存在異常動態(tài)，并且每月以運用月報的形式，將租戶的情況以運營月報的形式，發(fā)到業(yè)權人手中隨時查看。
寫字樓業(yè)主無論身處何地、都能隨時對租客的情況動態(tài)了如指掌。一旦出現(xiàn)任何暴雷、退租、換租等異常傾向，專屬運營專員將根據(jù)“租客風險控制機制”的流程，為業(yè)權人提前預警并提供對應的解決方案，及時采取有效措施、以此實現(xiàn)業(yè)權人利益最大化。
以上即吉辦托管商辦運營托管機構為寫字樓業(yè)主彌補了風險把控以及專業(yè)運營能力的缺失，為寫字樓業(yè)主的租金收益保駕護航。建議業(yè)主們收藏，或有其它寫字樓運營管理的相關疑問或困難，歡迎及時向吉辦托管租管專家咨詢，吉辦托管始終如一為寫字樓業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
