此前，各地長(zhǎng)租公寓頻現(xiàn)“爆雷”，租客和業(yè)主都成為受害者群體，租賃市場(chǎng)的監(jiān)管亟待加強(qiáng)。如今，長(zhǎng)租公寓也迎來了“最強(qiáng)監(jiān)管”。6月3日，《深圳市住房和建設(shè)局等部門關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》正式發(fā)布，多處內(nèi)容直擊長(zhǎng)租公寓的“痛點(diǎn)”。
要點(diǎn)包括：
1.開立銀行專戶
本市轄區(qū)內(nèi)從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱住房租賃企業(yè)），應(yīng)當(dāng)在本市轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一的住房租賃資金專用賬戶（以下簡(jiǎn)稱專戶），用于收取承租人押金及租金。住房租賃企業(yè)開立專戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)與銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議，明確專戶內(nèi)資金監(jiān)管范圍、資金釋放條件及程序等。
2.實(shí)行租賃資金監(jiān)管
通過受托經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租方式開展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，單次收取承租人租金超過3個(gè)月，或者單次收取承租人押金超過1個(gè)月的，對(duì)于超過部分的資金，由專戶開立銀行進(jìn)行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進(jìn)行擔(dān)保。市住房建設(shè)部門推行住房租賃合同網(wǎng)簽，住房租賃企業(yè)通過自有或者第三方交易平臺(tái)進(jìn)行住房租賃交易的，應(yīng)當(dāng)與租賃平臺(tái)系統(tǒng)對(duì)接并實(shí)時(shí)提供住房租賃相關(guān)信息。
此外，按本《通知》規(guī)定實(shí)行資金監(jiān)管的，被監(jiān)管資金不得隨意使用，但被監(jiān)管資金符合相關(guān)規(guī)定可以解除監(jiān)管，例如住房租賃合同期滿后，資金監(jiān)管自動(dòng)解除，監(jiān)管銀行應(yīng)將剩余資金釋放給住房租賃企業(yè)等。
3.規(guī)范住房租金貸款
金融機(jī)構(gòu)為承租人提供個(gè)人住房租金貸款業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與承租人單獨(dú)簽訂貸款協(xié)議，并將貸款撥付至承租人個(gè)人賬戶。住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含住房租金貸款相關(guān)內(nèi)容。此外，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以按照有關(guān)規(guī)定備案或者信息申報(bào)的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。
此外，包括市和區(qū)住房建設(shè)部門、市和區(qū)社區(qū)網(wǎng)格管理部門、中國(guó)人民銀行駐深機(jī)構(gòu)、國(guó)家銀行保險(xiǎn)監(jiān)管部門駐深機(jī)構(gòu)、市地方金融監(jiān)管部門、市網(wǎng)信部門和公安
機(jī)關(guān)都將加強(qiáng)監(jiān)督管理。
租售行情背離
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來大洗牌
去年以來，各地長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷，租客和業(yè)主都成為受害者群體。當(dāng)長(zhǎng)租公寓成為一個(gè)金融產(chǎn)品，相關(guān)公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢然后可能被拿去擴(kuò)大市場(chǎng)，或者被用作其他用途，才讓這個(gè)模式才得以循環(huán)，租客自然成為了承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)最大的那一方。
不過，租售行情背離，讓長(zhǎng)租公寓特別是分散式長(zhǎng)租公寓雪上加霜，分散式長(zhǎng)租公寓主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似二房東。以深圳為例，房?jī)r(jià)漲租金不怎么變，這是近一兩年深圳樓市普遍的寫照。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，5月深圳全市住宅租金為72.8元/平·月，環(huán)比下降0.27%，租金回報(bào)率繼續(xù)下滑至1.08%。
另一方面，“集中式長(zhǎng)租公寓”主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，如有大型規(guī)模房企背書的萬科泊寓、龍湖冠寓等。不過，面對(duì)疫情的沖擊，房企長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模拓展也放慢速度。
“終于與蛋殼公寓撇清了關(guān)系�！睆埾壬饲皩⒆约涸邶垗徶行某堑囊惶追孔映鲎饨o蛋殼公寓，去年卻遭遇公寓爆雷。“不管是業(yè)主還是租客，大家都有難處，我和租客之間的協(xié)商就花費(fèi)了很長(zhǎng)時(shí)間，挺鬧心，最后到今年春節(jié)后自己還賠償了一點(diǎn)錢，才讓租客退房�！睂�(duì)于目前空置的房屋，張先生表示可賣可租，但不會(huì)再輕易與長(zhǎng)租公寓合作。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，疫情期間長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了很多問題，房東要理性看待市場(chǎng)，不要因?yàn)樽饨鹗杖敫�，就盲目把房屋交付長(zhǎng)租公寓進(jìn)行托管，防范各類交易風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，早在今年年初，深圳、北京、上海相繼出臺(tái)房屋租賃市場(chǎng)監(jiān)管新規(guī)，從完善長(zhǎng)租公寓監(jiān)管制度和加大住房租賃支持力度入手，引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。而在去年11月，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》，提及住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益。可以預(yù)見的是，“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式被遏制，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)必將迎來大洗牌。
來 源：證券時(shí)報(bào)
編 輯：liuy
