2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱(chēng)“通知”），明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。

　　光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置主要是針對(duì)銀行投向房地產(chǎn)的借貸設(shè)置“安全邊界”，避免信貸資源流入房地產(chǎn)進(jìn)而增加金融體系脆弱性，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，讓更多資源流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　具體而言，根據(jù)銀行的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類(lèi)型等因素，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。其中，六大國(guó)有大行和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行為第一檔，兩個(gè)上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。

　　五檔兩上限，最高上限為40%

　　所謂房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要是指在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿(mǎn)足央行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。

　　央行、銀保監(jiān)會(huì)在答記者問(wèn)時(shí)表示，研究制定房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要是為提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

　　事實(shí)上，此前為做好房地產(chǎn)金融管理，央行等部門(mén)就積極探索創(chuàng)新宏觀(guān)審慎工具，從供給和需求兩側(cè)入手，建立了首付比動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，還試點(diǎn)了房企融資新規(guī)“三道紅線(xiàn)”，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　然而，盡管我國(guó)房地產(chǎn)金融管理取得了明顯成效，資金過(guò)度流向房地產(chǎn)明顯改觀(guān)，但銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款敞口仍然較大。中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示，銀行資產(chǎn)質(zhì)量易受房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)沖擊，是需要密切關(guān)注的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，同時(shí)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的偏好仍較強(qiáng)，也需要通過(guò)制度設(shè)計(jì)予以約束。因此，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

　　在倪鵬飛看來(lái)，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是我國(guó)宏觀(guān)審慎政策的重要實(shí)踐。目前，針對(duì)房地產(chǎn)金融的宏觀(guān)審慎工具主要有兩類(lèi)：一是供給側(cè)工具，即約束金融機(jī)構(gòu)的信貸投放，如房地產(chǎn)信貸集中度、房地產(chǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重調(diào)整、行業(yè)資本金要求等；二是需求側(cè)工具，即抑制購(gòu)房人的信貸需求，如債務(wù)收入比（DSTI）、貸款收入比（LTI）等。

　　此次房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置則是從供給側(cè)對(duì)涉房類(lèi)融資進(jìn)行了限制，監(jiān)管根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類(lèi)型等因素，分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。具體來(lái)看，共分為5大檔，每檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。

　　其中，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行為第一檔，房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高；其次是招商銀行(600036,股吧)、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行(600000,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)、上海銀行等17家中型銀行，為第二檔，兩個(gè)上限分別為27.5%和20%。

　　第三檔則為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，主要包括城商行、民營(yíng)銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)等，兩個(gè)上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，兩個(gè)上限分別為17.5%和12.5%；最后一檔為村鎮(zhèn)銀行，兩個(gè)上限分別為12.5%和7.5%。

　　天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明對(duì)記者表示，從占比限制上看，房地產(chǎn)信貸集中度政策將利好大行，目前大行房地產(chǎn)貸款占比均未達(dá)到該上限。從各檔銀行整體來(lái)看，房地產(chǎn)貸款占比上限壓力不大，且政策設(shè)有較長(zhǎng)的過(guò)渡期，對(duì)2021年房地產(chǎn)信貸融資影響中性，預(yù)計(jì)2021年全口徑房地產(chǎn)貸款增量將達(dá)6萬(wàn)多億元。

　　差異化管理，設(shè)置2至4年過(guò)渡期

　　值得一提的是，在設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，監(jiān)管層并未采取“一刀切”方式，而是差異化管理。通知表示，為體現(xiàn)區(qū)域差異，確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，有適度的彈性，同時(shí)，管理制度還設(shè)置了過(guò)渡期，以保證政策的平穩(wěn)實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　具體要求為，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以?xún)?nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。

　　周茂華對(duì)記者說(shuō)，這種差異化管理充分考慮了金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)體量、機(jī)構(gòu)類(lèi)型、存量房地產(chǎn)貸款等因素，也綜合考量了我國(guó)國(guó)情、市場(chǎng)業(yè)務(wù)現(xiàn)狀、機(jī)構(gòu)承受力等，進(jìn)一步確保房地產(chǎn)和金融體系穩(wěn)定運(yùn)行。

　　至于建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生的影響，央行、銀保監(jiān)會(huì)在答記者問(wèn)時(shí)表示，總體而言，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于市場(chǎng)主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　據(jù)了解，2019年以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開(kāi)展了廣泛調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通，相關(guān)指標(biāo)設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，并采取了分類(lèi)分檔、差別化過(guò)渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。

　　“目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，央行、銀保監(jiān)會(huì)將要求其穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定�！毖胄�、銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)。

　　對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，監(jiān)管將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)，個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，通過(guò)延長(zhǎng)過(guò)渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。

　　此外，對(duì)于近期市場(chǎng)頗為關(guān)注的住房租賃有關(guān)貸款是否納入監(jiān)管，通知稱(chēng)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。目前，央行正會(huì)同相關(guān)部門(mén)研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度。

　　同時(shí)，為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過(guò)渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。

　　來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

編輯：wangdc