房訊網(wǎng)訊 2020年12月25日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十七屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"重壓與重生：新格局下新商辦的新未來(lái)"。來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)500位嘉賓出席論壇，聚焦運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)趨勢(shì)、智慧園區(qū)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、數(shù)字商辦五大核心議題，熱議構(gòu)建新格局下的新商業(yè)新辦公新園區(qū)新居住，重塑商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新未來(lái)。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦，從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)出發(fā)，著眼于科技地產(chǎn)與運(yùn)維管理、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市更新、智慧辦公與智慧園區(qū)，探討商辦的未來(lái)和未來(lái)的商辦。年會(huì)采取現(xiàn)場(chǎng)交流+線(xiàn)上直播的形式，50家權(quán)威主流媒體及地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)等專(zhuān)業(yè)媒體，對(duì)本次會(huì)議進(jìn)行了直播和報(bào)道，101萬(wàn)人次在線(xiàn)觀看了年會(huì)直播。

中信和業(yè)投資有限公司董事副總經(jīng)理 羅能鈞

　　中信和業(yè)投資有限公司董事副總經(jīng)理羅能鈞在論壇上發(fā)表主題演講，以中信大廈為例，分享了超高層寫(xiě)字樓運(yùn)維管理創(chuàng)新實(shí)踐。他表示，超高層寫(xiě)字樓的運(yùn)維管理應(yīng)該將感知技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)與設(shè)備設(shè)施數(shù)字化相結(jié)合，打造"管理技術(shù)密集型"的運(yùn)維管理模式。在運(yùn)維管理創(chuàng)新方面，應(yīng)該基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推進(jìn)智能運(yùn)維，首先需要根據(jù)故障排除和應(yīng)急處置情境將多個(gè)系統(tǒng)的底層數(shù)據(jù)通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)互通，提高各個(gè)系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)溝通和協(xié)同的及時(shí)性，探索數(shù)字化運(yùn)維，將數(shù)字化運(yùn)維管理平臺(tái)作為大廈精準(zhǔn)管理和數(shù)字運(yùn)維的有效工具。

　　中信大廈概況

　　中信大廈2018年底初步接手，2019年11月完成竣工驗(yàn)收備案，經(jīng)過(guò)一年時(shí)間完成了裝修整改和優(yōu)化提升、機(jī)電系統(tǒng)調(diào)試調(diào)適，今年1月份投入使用，目前大廈每天辦公人員約7000人左右。

　　中信大廈位于北京CBD核心區(qū)，總占地面積11，478平方米，地上108層，地下8層（含1個(gè)夾層），高度528米，及總建筑面積44.7萬(wàn)平方米。中信集團(tuán)和中信銀行總部已經(jīng)入駐大廈。

　　中信大廈的高度在全球超高層中排名第9名，中國(guó)第5。對(duì)于超高層寫(xiě)字樓，截止到今年1月份的統(tǒng)計(jì)，150米以上寫(xiě)字樓在中國(guó)已經(jīng)有2000多座投入使用。我國(guó)超高層寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)管理其實(shí)不到30年的時(shí)間，現(xiàn)在這些寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)管理主要分布在5大國(guó)際代理公司或與5大代理公司合資公司中。中信大廈由開(kāi)發(fā)建設(shè)管理和技術(shù)人員轉(zhuǎn)崗，同時(shí)招聘了社會(huì)上的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員組建運(yùn)維團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)了從開(kāi)發(fā)建設(shè)向運(yùn)維管理"無(wú)縫過(guò)渡"的目標(biāo)。

　　中信大廈國(guó)內(nèi)外參建單位多達(dá)125家，再加上施工和機(jī)電兩個(gè)總包有將近400家公司參與項(xiàng)目。對(duì)中信大廈開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的管理和技術(shù)創(chuàng)新進(jìn)行了梳理，18項(xiàng)世界之最、12項(xiàng)中國(guó)之最以及8項(xiàng)北京之最。這些創(chuàng)新成果是我們自己整理的，已經(jīng)發(fā)布在建筑工業(yè)出版社出版的《中信大廈建造紀(jì)實(shí)》中，供行業(yè)借鑒，也請(qǐng)業(yè)界同行們批評(píng)指正。

　　中信大廈運(yùn)維管理體系

　　中信大廈在開(kāi)發(fā)建設(shè)之初就考慮大廈建成后的運(yùn)維管理，基于全生命周期管理理念，采用了EPCO管理（Engineering Procurement Construction & Operation，即設(shè)計(jì)、采購(gòu)、建造、運(yùn)維一體化）的管理模式，中信和業(yè)在2018年10月成立了"中信大廈運(yùn)維管理中心"。

　　首先，從管理模式看，國(guó)內(nèi)已建成超高層寫(xiě)字樓運(yùn)維管理有三種基本模式：開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型自管、委托專(zhuān)業(yè)公司管理、開(kāi)發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)和專(zhuān)業(yè)公司合作共管。中信大廈通過(guò)多次論證，采取了第一種模式。

　　技術(shù)層面上，中信大廈致力打造基于物聯(lián)網(wǎng)的智慧樓宇。在2011年的時(shí)候公司對(duì)中信大廈的智慧管理做了整體策劃，2014年提出對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，2016年的技術(shù)創(chuàng)新年將對(duì)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行了更新。針對(duì)超高層樓宇和中信大廈運(yùn)維管理特征，將感知技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、信息技術(shù)與設(shè)備設(shè)施數(shù)字化相結(jié)合，建立消防安全、設(shè)備設(shè)施運(yùn)維、環(huán)境管理與客戶(hù)服務(wù)的聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和集成創(chuàng)新體系，提高預(yù)防預(yù)警能力和縮短應(yīng)急處置時(shí)間，區(qū)別于住宅物業(yè)管理，打造"管理技術(shù)密集型"的運(yùn)維管理模式，為中信大廈可持續(xù)的高品質(zhì)（安全、便捷、舒適、節(jié)能）運(yùn)行維護(hù)提供保障。

　　第二，2018年10月成立了"中信大廈運(yùn)維管理中心"，由開(kāi)發(fā)建設(shè)核心技術(shù)和管理人員轉(zhuǎn)崗，組建運(yùn)維團(tuán)隊(duì)，向運(yùn)維管理"無(wú)縫過(guò)渡"。

　　運(yùn)維管理中心設(shè)5個(gè)部門(mén)：設(shè)備運(yùn)維部、設(shè)施管理部、安全保障部、環(huán)境管理部、客戶(hù)服務(wù)部，計(jì)劃總?cè)藬?shù)約500人，其中自聘人員計(jì)劃1/3，技術(shù)勞務(wù)派遣計(jì)劃2/3。管理團(tuán)隊(duì)中77%的人員擁有超高層及特大型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，54%的運(yùn)維團(tuán)隊(duì)人員擁有國(guó)際國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員。

　　第三，從管理標(biāo)準(zhǔn)上，中信大廈對(duì)標(biāo)最佳實(shí)踐，參照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，包括BOMA全球商業(yè)地產(chǎn)最佳運(yùn)營(yíng)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)SOP、IFMA設(shè)備設(shè)施運(yùn)維標(biāo)準(zhǔn)、"6S"管理標(biāo)準(zhǔn)、ISSA國(guó)際認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)CIMS等，希望能夠最終通過(guò)最佳運(yùn)維實(shí)踐實(shí)現(xiàn)引領(lǐng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　中信大廈運(yùn)維管理創(chuàng)新

　　超高層寫(xiě)字樓運(yùn)維難度主要表現(xiàn)在機(jī)電設(shè)備設(shè)施高效穩(wěn)定運(yùn)行和安全保障上。以中信大廈為例，在中控室有設(shè)備主系統(tǒng)12個(gè)，30余項(xiàng)新技術(shù)，設(shè)備子系統(tǒng)63個(gè)，重要的設(shè)備設(shè)施34,000多臺(tái)，信息控制點(diǎn)超過(guò)65萬(wàn)個(gè)，對(duì)技術(shù)和專(zhuān)業(yè)要求很高，所以超高層寫(xiě)字樓的管理一定是管理技術(shù)導(dǎo)向型的。

　　經(jīng)歷過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員轉(zhuǎn)型后，怎么在運(yùn)維中實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值？怎么保障超高層寫(xiě)字樓的高品質(zhì)運(yùn)維？這些其實(shí)是目前超高層寫(xiě)字樓行業(yè)面臨的一個(gè)非常重要和緊迫的問(wèn)題。通過(guò)中信大廈運(yùn)維實(shí)踐，能夠?yàn)樾袠I(yè)提供一些數(shù)據(jù)和參考指標(biāo)。

　　第一，超高層寫(xiě)字樓能耗是重中之重，能占到三分之一的費(fèi)用。中信大廈借助日本咨詢(xún)公司的能源管理系統(tǒng)構(gòu)建了中信大廈的能源管理系統(tǒng)Z-BEMS，現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了。

　　它的主要特點(diǎn)是三項(xiàng)，第一個(gè)是建立超高層寫(xiě)字樓的能源消耗基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，綜合參考了日本100多個(gè)寫(xiě)字樓的樣本；第二個(gè)是專(zhuān)家系統(tǒng)，能夠?yàn)闄C(jī)電設(shè)備設(shè)施管理運(yùn)行故障進(jìn)行診斷、對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行提供優(yōu)化策略。第三個(gè)，設(shè)備設(shè)施實(shí)時(shí)運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)提取，可以形成上萬(wàn)個(gè)可視化的報(bào)表�，F(xiàn)在這個(gè)系統(tǒng)已經(jīng)投入使用八個(gè)月以上了，能夠成功運(yùn)行得益于好的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)、咨詢(xún)公司，更得益于我們的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和專(zhuān)業(yè)工程師在實(shí)施過(guò)程中的全面參與。日本出租率達(dá)到60%以上的寫(xiě)字樓能耗每平米每年大約是1471 MJ，我們出租率達(dá)到75%，每平方能耗卻只有為886MJ。

　　第二，中信大廈暖通設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)采用了工業(yè)4.0級(jí)PLC控制，相對(duì)傳統(tǒng)的DDC自控系統(tǒng)控制精度更好，速度更快、穩(wěn)定性好、可擴(kuò)展性強(qiáng)，可實(shí)現(xiàn)自主編程。可根據(jù)用戶(hù)需求個(gè)性化定制室內(nèi)溫濕度。監(jiān)控點(diǎn)位達(dá)到25萬(wàn)個(gè)，大到冷水機(jī)組、蓄冰槽、水泵、冷卻塔、空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)，小到風(fēng)盤(pán)、風(fēng)閥、水閥等均實(shí)現(xiàn)在線(xiàn)監(jiān)控，節(jié)能策略的實(shí)施也是基于設(shè)備完全可控才得以實(shí)現(xiàn)。

　　第三，物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用。采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將多個(gè)系統(tǒng)通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)將底層數(shù)據(jù)完全打通，避免了"數(shù)據(jù)孤島"問(wèn)題，各個(gè)系統(tǒng)之間不再割裂，而是相輔相成，實(shí)現(xiàn)設(shè)備與設(shè)備融合，信息與設(shè)備融合，人與設(shè)備融合，提高運(yùn)維效率。

　　從目前運(yùn)維看，很多大廈技術(shù)基礎(chǔ)已經(jīng)足夠，但是對(duì)運(yùn)維場(chǎng)景和技術(shù)系統(tǒng)應(yīng)用還需要進(jìn)一步提升。很多技術(shù)應(yīng)用平臺(tái)的提供者不懂得大廈運(yùn)維管理的具體場(chǎng)景，互聯(lián)互通有時(shí)候要根據(jù)實(shí)際需求來(lái)實(shí)現(xiàn)。2020年管理團(tuán)隊(duì)針對(duì)中信大廈的實(shí)際情況和超高層運(yùn)維的痛點(diǎn)，開(kāi)發(fā)了多項(xiàng)智能運(yùn)維場(chǎng)景。

　　例如跑水漏水是超高層里面非常容易發(fā)生和造成災(zāi)害的現(xiàn)象。我們有漏水報(bào)警系統(tǒng)，一旦激發(fā)，最近的智慧閥可以關(guān)閉，激發(fā)我們的安防系統(tǒng)，攝像頭可以直接切到漏水報(bào)警的現(xiàn)場(chǎng)。這個(gè)系統(tǒng)現(xiàn)在已經(jīng)投入使用了，我們還會(huì)在模仿這樣的場(chǎng)景會(huì)上不斷地做一些開(kāi)拓。

　　第四，數(shù)字化運(yùn)維。中信大廈采用數(shù)字化運(yùn)維管理平臺(tái)作為大廈精準(zhǔn)管理和數(shù)字運(yùn)維的有效工具。平臺(tái)對(duì)內(nèi)管理端"尊E管"通過(guò)移動(dòng)APP將安全保障、設(shè)備運(yùn)維、設(shè)施管理、客戶(hù)服務(wù)、環(huán)境管理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)場(chǎng)景化、線(xiàn)上化高效精準(zhǔn)管理。大廈原來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)候全過(guò)程應(yīng)用了虛擬建造，在現(xiàn)場(chǎng)中信大廈有虛擬運(yùn)營(yíng)，我們基于BIM的巡檢和維修，運(yùn)維的工人可以拿著PAD很方便的找到精裝修面后隱蔽的機(jī)電末端。還有對(duì)客服務(wù)端"尊E享"，將訪(fǎng)客管理、會(huì)議預(yù)約、內(nèi)部交通導(dǎo)引、報(bào)修服務(wù)等通過(guò)微信小程序集成，為客戶(hù)提供及時(shí)高滿(mǎn)意度服務(wù)。

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