沒有太大的意外，合生正式拿下了康樂村、鷺江村舊改。
1月21日，經(jīng)過(guò)村民代表公開投票表決，廣州海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項(xiàng)目敲定合作企業(yè)。
這是廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來(lái)，投資總額最大的舊改項(xiàng)目。
該項(xiàng)目總占地面積約112.71萬(wàn)平方米，改造范圍內(nèi)總建面335.94萬(wàn)平方米，是房企參與的海珠舊改項(xiàng)目中，面積第二大改造片區(qū)；算上250.77億元的復(fù)建安置資金，項(xiàng)目改造投資總金額為346.67億元。
記錄通過(guò)率的投票板上，“百分百”的數(shù)字尤其顯眼，這對(duì)合生來(lái)說(shuō)是個(gè)圓滿的結(jié)果。
這樣的結(jié)果來(lái)自差額投票機(jī)制，也即是說(shuō)，出席現(xiàn)場(chǎng)的村民均投下贊同票。
過(guò)程似乎也很平靜，來(lái)自康樂村的村民程先生沒有參與本次表決投票，他告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：“集結(jié)了康樂與鷺江村集體經(jīng)濟(jì)合作社悉數(shù)股東的微信群里都沒人討論�！�
從介入到合作
由搶得先機(jī)的合生成為最終合作企業(yè)，算是預(yù)料之中的結(jié)果。
2018年舉辦的省三舊推介會(huì)上，鷺江村、康樂村已被納入合生的舊改范圍內(nèi)。
2019年4月10日，合生便成功與鷺江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協(xié)議。一般而言，確認(rèn)合作意向，企業(yè)要進(jìn)行的是初步改造方案編制、改造政策宣傳和“兩違”建設(shè)控制以及經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等前期工作。
合生對(duì)此片區(qū)已是再熟悉不過(guò)。
“該舊改項(xiàng)目的拆遷范圍周邊原本都是合生的盤。”程先生說(shuō)道，此前合生也已介入鷺江村、康樂村社區(qū)進(jìn)行微改造。
盡管已有意向合作企業(yè)進(jìn)駐，但有不少村民對(duì)舊改進(jìn)展不抱太大希望：“這個(gè)片區(qū)是想打造成‘中大創(chuàng)新科技谷’，但這個(gè)概念我10年前就聽過(guò)了�！�
據(jù)了解，該項(xiàng)目于2011年便開展合作意向企業(yè)選定，至今已有近10年之久。
了解該項(xiàng)目的內(nèi)部人士透露稱，主要的磋商在于政府和企業(yè)之間。
“項(xiàng)目的流水盈利是很高的，區(qū)政府早就想把這片低附加值的區(qū)域全部更新，將這塊納入稅收，但好多年了一直沒有突破�！敝攸c(diǎn)在于需要引入實(shí)力強(qiáng)勁的房企進(jìn)行資金支持。
從項(xiàng)目本身質(zhì)素和發(fā)展?jié)摿?lái)看，首先地理位置得天獨(dú)厚，康樂、鷺江村位于海珠區(qū)鳳陽(yáng)街道中大板塊，與繁華的客村僅一墻之隔，與廣州塔直線距離不過(guò)約2公里，是廣州城市新中軸線重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域。
以“中大布匹市場(chǎng)”而聞名的康樂、鷺江村，十幾年前由市場(chǎng)自由發(fā)展起來(lái)，發(fā)展至今已是全球規(guī)模最大的紡織類專業(yè)市場(chǎng)，最繁華時(shí)，兩村外來(lái)人口估算愈15萬(wàn)。發(fā)達(dá)紡織專業(yè)市場(chǎng)承載龐大的外來(lái)就業(yè)人口，使得康樂、鷺江村單在土地外包、自建房出租上，便獲利不少。
根據(jù)鳳陽(yáng)街道公布的社員（股東）分紅明細(xì)表，2018年，鷺江村村集體經(jīng)濟(jì)總收入為35367萬(wàn)元，人均分紅為15.83萬(wàn)元；康樂村村集體經(jīng)濟(jì)總收入為68109萬(wàn)元，人均分紅約24.44萬(wàn)元，是鳳陽(yáng)街道最為富有的經(jīng)濟(jì)社。
放大至整個(gè)海珠區(qū)，該區(qū)關(guān)于發(fā)展遠(yuǎn)景目標(biāo)的征求意見稿中提出“十四五”發(fā)展規(guī)劃，整體上可以用“一區(qū)一谷一圈”概括海珠新的發(fā)展空間布局，具體分別指：琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)、中大國(guó)際創(chuàng)新生態(tài)谷、海珠新活力文商旅融合圈。
整個(gè)中大紡織商圈被納入了中大國(guó)際創(chuàng)新生態(tài)谷之內(nèi)，為配合創(chuàng)新谷，康樂村、鷺江村所在的鳳和街道，將基于布匹市場(chǎng)進(jìn)行升級(jí)改造成國(guó)際紡織時(shí)尚中心。
該區(qū)舊改的發(fā)展導(dǎo)向是對(duì)街道內(nèi)村級(jí)工業(yè)園分批次、有步驟整治提升，逐漸清退低端業(yè)態(tài)，利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)導(dǎo)入新一代信息技術(shù)、生命健康、人工智能、新材料等創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè)。
這也意味著，合作企業(yè)要進(jìn)行更多的資源導(dǎo)入。
隨著紅頭文件的下發(fā)，項(xiàng)目整改的推進(jìn)需要提上日程。就在幾個(gè)月前，項(xiàng)目所在片區(qū)亦在市政配套上做了重新規(guī)劃。
2020年11月26日，經(jīng)過(guò)村集體表決通過(guò)，同意公開選擇合作企業(yè)招商，終于邁出“入市”這關(guān)鍵一步。
基于一定的利益平衡，該舊改添加了部分周邊配套作為附加條件，即競(jìng)得人需承建華盛南路道路大修工程（項(xiàng)目金額約1600萬(wàn)元）、疊景路臨時(shí)維修工程（項(xiàng)目金額約1000萬(wàn)元）、鳳江小學(xué)校園綜合改造提升工程（項(xiàng)目金額約2500萬(wàn)元）、客村小學(xué)校園綜合改造提升工程（項(xiàng)目金額約2500萬(wàn)元）、逸景第一小學(xué)本校區(qū)校園綜合改造提升工程（項(xiàng)目金額約2400萬(wàn)元）公益建設(shè)項(xiàng)目。
“除去鳳江小學(xué)和客村小學(xué)的校園綜合改造提升工程，其余項(xiàng)目本身便是合生要做的�！背滔壬嬖V觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，此前合生進(jìn)行社區(qū)微改造，亦參與開發(fā)周邊的配套建設(shè)，只不過(guò)沒有悉數(shù)符合市政驗(yàn)收條件。
資金、時(shí)間之問(wèn)
但合生拿下該巨額投資項(xiàng)目，亦引來(lái)市場(chǎng)質(zhì)疑的聲音，討論集中點(diǎn)放在資金壓力和“慢開發(fā)”的問(wèn)題上。
首先在資金問(wèn)題上，按照目前兩村經(jīng)濟(jì)社每年的高額營(yíng)收和分紅，拆遷成本實(shí)在太高。
“要規(guī)劃的創(chuàng)新谷所在區(qū)域，恰好是康樂村村民年底分紅的來(lái)源。那些公開的數(shù)字（分紅數(shù)據(jù)）只會(huì)多，不會(huì)少�！贝迕窭钕壬赋觥�
招商文件中對(duì)申請(qǐng)人的資格要求，亦設(shè)置了資金門檻。
其中提及，申請(qǐng)人須為內(nèi)地A股上市公司或香港聯(lián)交所主板上市公司，2019年總資產(chǎn)不低于1300億元，凈資產(chǎn)不低于600億元，資產(chǎn)負(fù)債率不高于65%，且具有與項(xiàng)目相匹配的自有資金及融資能力。
查閱2019年財(cái)報(bào)，截至期末合生資產(chǎn)總值為2041.04億港元，資產(chǎn)負(fù)債率為63%，現(xiàn)金及短期銀行存款則為141.02億港元。
不過(guò)若是以2020年上半年指標(biāo)，合生將被排除在外。
于2020年6月30日，合生負(fù)債總額為1700.02億港元， 較2019年末上升32%，資產(chǎn)負(fù)債率則為69%，此外現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物較2019年末增長(zhǎng)21.6%至153.67億港元，但短期借款從126.89億元猛增至172.83億港元，現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短債。
“這個(gè)舊改體量太大了，單獨(dú)合生拿不下�！边@樣的市場(chǎng)聲音并不少。
過(guò)往多年“多囤地、慢開發(fā)、高溢價(jià)”的發(fā)展方式，讓合生保持較高利潤(rùn)，不過(guò)也使其錯(cuò)失規(guī)模增長(zhǎng)的良機(jī)。
曾被萬(wàn)科創(chuàng)始人王石稱為中國(guó)房地產(chǎn)界真正的“航空母艦”，合生在北上廣深等一線城市擁有大量低成本土地。截至2020年6月30日，合生土儲(chǔ)建面為3170萬(wàn)平方米，管理層認(rèn)為該等土儲(chǔ)足以滿足集團(tuán)未來(lái)七至十年的發(fā)展需求。
其中有85%的比例處于待發(fā)展或發(fā)展中，此外合生應(yīng)該還有尚未轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)的舊改項(xiàng)目未并表。
有數(shù)據(jù)顯示，2019年合生土儲(chǔ)總貨值便有超3195億元，相比之下銷售規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)未匹配上，2019年首次沖破200億大關(guān)，2020年實(shí)現(xiàn)358.34億元銷售額，同比增長(zhǎng)53.9%。
多項(xiàng)目長(zhǎng)期“擱淺”應(yīng)是主要原因。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，截至2020年上半年，合生創(chuàng)展現(xiàn)存將近80個(gè)項(xiàng)目中，將近三分之一項(xiàng)目開發(fā)超過(guò)10年仍未完工，位于廣州的四個(gè)項(xiàng)目開發(fā)超過(guò)20年。
同時(shí)，合生多個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)展也比較緩慢，距離廣州地標(biāo)建筑廣州塔不到2公里的海珠區(qū)舊廠改造項(xiàng)目合生TIT國(guó)際紡織城科貿(mào)園便已閑置多年，包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)周期也均超過(guò)十年。
本次合生拿下康樂、鷺江村舊改，項(xiàng)目進(jìn)展速度是村民所擔(dān)心的。
不過(guò)招商文件中對(duì)改造時(shí)間上設(shè)定了嚴(yán)格的排期要求，如未能按照規(guī)定期限完成任何一項(xiàng)工作，將視為競(jìng)得人嚴(yán)重違約。
按照規(guī)定，合生要在2021年12月31日前完成實(shí)施方案審批、完成補(bǔ)償安置方案表決并啟動(dòng)補(bǔ)償安置協(xié)議簽約，在2023年9月30日前完成全部安置地塊上的房屋動(dòng)遷交房。
“2025年底前完成安置房建設(shè)的要求其實(shí)并不算苛刻。”廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜曾表示。
不過(guò)合生近年來(lái)似乎也開始提速，一方面加快開發(fā)節(jié)奏和供貨，另一方面更趨向于多元化拿地方式，嘗試聯(lián)合操盤、小股控盤的方式，介入到項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程。
搶占廣州舊改這塊蛋糕，合生的勢(shì)頭并不弱。算上本次拿下的康樂與鷺江村，合生在廣州區(qū)域的舊改項(xiàng)目已超過(guò)10個(gè)。
2020年4月，合生以33.31億從珠光控股手中接下黃埔區(qū)火村舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積接近61.51萬(wàn)平方米；10月8日，再聯(lián)合知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)簽約黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)逕頭村舊村改造項(xiàng)目前期服務(wù)。
來(lái) 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
