混改、國企穿透式監(jiān)管成為本輪國企改革主體，國央企加速朝市場化邁進(jìn)，過往由于歷史原因與政府需要遺留下來大量空間資產(chǎn)，諸如園區(qū)、寫字樓等等，對于做實(shí)業(yè)出身的管理者來說，激活存量成為其國企十四五規(guī)劃的重要課題。
近兩年，隨著國家政策陸續(xù)出臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來一波"政策紅利"。例如鼓勵優(yōu)秀的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營主體上市，號召自帶優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源的企業(yè)入場；同時限制產(chǎn)業(yè)用房出售，杜絕產(chǎn)業(yè)園區(qū)過渡"房地產(chǎn)化"，種種舉措無疑釋放出一個信號：產(chǎn)業(yè)園區(qū)即將步入到以精細(xì)化運(yùn)營為主的時代。
首都北京，自"四個中心"城市建設(shè)戰(zhàn)略提出以來，逐漸開始疏解非首都功能，為新興產(chǎn)業(yè)騰挪空間，加速向"高精尖" 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。在"十四五"重要節(jié)點(diǎn)，北京國企肩負(fù)著政府的招商引資的職能，在市場及政策的雙重紅利下，如何結(jié)合國家戰(zhàn)略需要，在有限的空間中導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)資源？同時面對園區(qū)重資產(chǎn)高投入弱運(yùn)營等難題，如何有效發(fā)力存量資產(chǎn)管理？
針對當(dāng)前國企關(guān)注的核心問題，"2020國有資產(chǎn)盤清盤活私享會"第八站來到國家政治文化中心北京，明源云空間攜手明源地產(chǎn)研究院、賽迪顧問與當(dāng)?shù)刭Y管大咖以主題分享、圓桌交流的形式，圍繞資產(chǎn)管理全生命周期進(jìn)行傾情分享。
本次會議亮點(diǎn)及分享內(nèi)容精彩重現(xiàn)：
01【致辭】
毛曉東 明源云北京公司總經(jīng)理
明源云北京公司總經(jīng)理毛曉東在會議上進(jìn)行了致辭：值此明源云23歲生日之際，很高興能和蒞臨現(xiàn)場的央國企資管領(lǐng)導(dǎo)共話存量未來。明源云空間順應(yīng)行業(yè)從增量到存量的發(fā)展趨勢，為存量經(jīng)營資產(chǎn)提供數(shù)字化的解決方案，助力資產(chǎn)的盤清盤活，通過數(shù)字化管理運(yùn)營創(chuàng)造新價值。當(dāng)前，云空間已經(jīng)合作超過400家企業(yè)，業(yè)態(tài)覆蓋商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、專業(yè)市場等綜合商業(yè)體。2019年我們在全國組織了20多場針對國有企業(yè)盤清盤活存量資產(chǎn)研討活動，有360多家企業(yè)參與其中，60%以上是央國企。可以看到，越來越多央國企開始聚焦存量管理。今年，我們搭建線下研討會以及走進(jìn)標(biāo)桿系列活動，為資管人提供了更多的合作交流機(jī)會，意在通過一系列的專題性質(zhì)的研討、活動，為行業(yè)注入一些新思想、新觀點(diǎn)、新見解。
02
黃樂 明源地產(chǎn)研究院副院長
先瞄準(zhǔn)、再進(jìn)攻
市場競爭力的核心在于自持運(yùn)營能力
結(jié)合近幾年對存量市場的研究和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗，黃樂院長進(jìn)行了《把握存量資管新機(jī)遇 培育國企發(fā)展新動能》的主題分享，深入洞察在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型背景下，存量資產(chǎn)激活路徑。
黃樂表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是"空間運(yùn)營"。未來國企不僅承擔(dān)著國民經(jīng)濟(jì)大任，為了避免無底洞，在做產(chǎn)業(yè)投資時，不僅要研究產(chǎn)業(yè)投資方向，還要培育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力。
從疫情期間的數(shù)據(jù)來看，存量市場細(xì)分領(lǐng)域此消彼長，"危"與"機(jī)"并存！
1、商辦市場：經(jīng)濟(jì)增速放緩疊加供給過剩去化不足，寫字樓市場呈現(xiàn)走弱態(tài)勢，短期內(nèi)租金承壓。
2、零售市場：疫情下短期遭遇重創(chuàng)，長期走勢明朗，必需品消費(fèi)引領(lǐng)市場逐步復(fù)蘇。
3、園區(qū)市場：疫情考驗下園區(qū)彰顯韌性，各細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)分化，商務(wù)園、物流園、醫(yī)療園最為穩(wěn)健。
園區(qū)各個租戶業(yè)態(tài)需求配比不太一樣，包含商務(wù)園區(qū)、物流園區(qū)、醫(yī)療園區(qū)等多個大類，均存在不同程度的發(fā)展?jié)摿ΑＨ绻麖囊痪�城市投資凈回報率來看，物流園區(qū)遙遙領(lǐng)先。在當(dāng)前疫情常態(tài)化的情況下，國央企無論是投資還是運(yùn)營，聚焦細(xì)分業(yè)態(tài)相對更為穩(wěn)健。
03
孫曉利 賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理
國有企業(yè)的土地盤活應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)思維做，要盈利但不追求暴利
以北京市國有企業(yè)存量盤活為例，從國有存量資產(chǎn)盤活的兩大驅(qū)動因素出發(fā)，賽迪顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理孫曉利進(jìn)行了《以產(chǎn)業(yè)帶動片區(qū)經(jīng)濟(jì)，盤活國有存量》的主題分享。
盤活國有存量資產(chǎn)由內(nèi)外兩大因素驅(qū)動：
一是國企改革進(jìn)入倒計時，在京國企改革難點(diǎn)是土地資產(chǎn)再利用，在京國企土地資產(chǎn)規(guī)模大，土地權(quán)屬不清、容積率低問題突出；二是北京市減量發(fā)展進(jìn)入到實(shí)質(zhì)期，土地管理邏輯發(fā)生變化，供減掛鉤機(jī)制、先供先攤機(jī)制、全生命周期管理機(jī)制已經(jīng)全面落實(shí)。
在北京市政策規(guī)范允許范圍內(nèi)，目前主要有三種存量盤活方式：
一是企業(yè)存量土地自行開發(fā)，建設(shè)商品房、安置房等，但這一路徑僅停留在03年左右；二是現(xiàn)狀工業(yè)項目改造利用，受益京政辦發(fā)〔2017〕53號，多以改造建設(shè)"文創(chuàng)園"；三是政府重新收儲變?yōu)榻?jīng)營性用地后，企業(yè)參與一二級開發(fā)，但這一路徑存在經(jīng)濟(jì)成本、制度成本過高的問題，過程艱難且漫長。
而困境的破局之道則需對以下三點(diǎn)有清晰認(rèn)識：
一是要深刻理解政府穩(wěn)增長、惠民生的核心訴求，在項目啟動前期，做好頂層機(jī)制保障，實(shí)現(xiàn)和政府的高效溝通；
二是要高度明確企業(yè)盤活存量的初心是"活"，"盤活"是手段，目標(biāo)是優(yōu)化國有企業(yè)布局。要保持戰(zhàn)略上的清醒和定力，不能抱"地產(chǎn)"思維操盤。
三是要充分認(rèn)識產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和培育路徑。這其中包含三個方面：（1）認(rèn)識產(chǎn)業(yè)的根植性及共生性，重點(diǎn)挖掘本地客戶潛在需求，著力打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（2）鏈接產(chǎn)業(yè)，開展"圈子招商"，并學(xué)會借助數(shù)字化工具（3）服務(wù)產(chǎn)業(yè)：做好產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，從一般無差別的公共服務(wù)向定制化的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)服務(wù)迭代。
04
毛躍暉 高和資本資本市場部董事總經(jīng)理
國企做REITs前要清楚自身商業(yè)動機(jī)，平衡出表、利潤、稅負(fù)等多重因素
高和資本資本市場部董事總經(jīng)理毛躍暉基于專業(yè)資管公司的視角，進(jìn)行了《從投資收益視角出發(fā)，提升國企"管資本"的新能力》的主題分享，詳細(xì)闡述了當(dāng)下國央企站在資產(chǎn)管理方面關(guān)注幾個熱點(diǎn)話題。
從考核模式看，部分國企在商業(yè)不動產(chǎn)的考核里面已具備資本思維，例如從原先的單靠利潤率到如今無債收益率。
從市場角度看，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)玩家已經(jīng)出現(xiàn)輕重分離的趨勢，以寶龍地產(chǎn)與寶龍商業(yè)為例，輕資產(chǎn)運(yùn)營上市公司可以持續(xù)輸出管理規(guī)模，為集團(tuán)帶來更多的資本估值與想象空間。
此外，4月底基建類公募REITs的推出使得商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也具備了金融化的可能性。目前，國內(nèi)國企也在積極向外部市場探索商業(yè)地產(chǎn)REITs的成功路徑，諸如招商蛇口赴港上市REITs等。但同時也存在諸多難題，如內(nèi)地赴港上市的REITs普遍有較高的折價率等。
綜合來看，REITs并不是將資產(chǎn)賣掉的終點(diǎn)邏輯，而是要將其理解成為資產(chǎn)的分拆上市，REITs最大的好處是在于讓企業(yè)擁有少數(shù)股權(quán)便可以掌握資產(chǎn)控制權(quán)的"小股操盤"模式，促使企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型及提升財務(wù)報表數(shù)據(jù)的健康度。
因此，國央企做REITs要清楚自身的商業(yè)動機(jī)，平衡出表、利潤、稅負(fù)等多重因素，挑選適合的國有資產(chǎn)進(jìn)行重組與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)搭建，尤其注意資產(chǎn)出表過程涉及到的控制權(quán)轉(zhuǎn)移問題。
05
圓桌交流
1、北科建集團(tuán)副總裁高佳卿認(rèn)為，科技產(chǎn)業(yè)對城市發(fā)展的貢獻(xiàn)是無限的，北京的存量園區(qū)市場有很大的發(fā)展?jié)摿�，要把關(guān)鍵點(diǎn)放在資產(chǎn)增值上，把運(yùn)營收益分享出來，增值收益分享出來，園區(qū)獲取園區(qū)資產(chǎn)增值與園區(qū)企業(yè)股權(quán)投資收益，激活國有資產(chǎn)為國家的整個科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全要素生產(chǎn)率的提高做貢獻(xiàn)，這既是當(dāng)前國資委的導(dǎo)向，也是未來的走向。
黃樂院長表示: 對國企來說,在運(yùn)營過程中用資本視角看資產(chǎn)的能力非常重要。國企從體制內(nèi)的運(yùn)作方式變成市場化競爭，激發(fā)國企經(jīng)營者的積極性尤為重要。無論是激勵機(jī)制的改革、薪酬體系的變化等，市場化改革的方向還是比較明晰的。
2、實(shí)創(chuàng)股份副總經(jīng)理徐春財認(rèn)為，在國家大力實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略背景下，各地將會以更大的力度推動科技創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，對空間的需求會逐步釋放出來，為存量資源盤活創(chuàng)造了機(jī)會。從公司發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，未來希望與不同細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)秀科技服務(wù)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共同建設(shè)中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)，讓存量資源實(shí)現(xiàn)保值增值。
針對以上話題，黃樂院長認(rèn)為，未來在這個行業(yè)中的上下游的合作伙伴需要抱團(tuán)取暖。明源云空間私享會系列活動將成為常態(tài)化，為資管人提供更多交流機(jī)會，同時也希望和更多的優(yōu)質(zhì)合作伙伴一起探索資管未來。
3、金隅智造工場副總經(jīng)理肖博分享，個人非常有幸能夠參與到智造工場的規(guī)劃施工及招商運(yùn)營的整個階段。整個過程中，感受最深的有兩點(diǎn)：一是從地產(chǎn)思維到產(chǎn)業(yè)思維的轉(zhuǎn)變；一是聚焦產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略耐力。
關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營發(fā)力點(diǎn)，黃樂院長以天安數(shù)碼城為例，總結(jié)了不同階段的核心要點(diǎn)：
第一是做實(shí)。關(guān)鍵在于放水養(yǎng)魚，樹立標(biāo)桿，帶動市場效應(yīng)；
第二是做強(qiáng)。在做實(shí)基礎(chǔ)上，沉淀經(jīng)驗樹立標(biāo)準(zhǔn)后，可直奔盈利指標(biāo)；
第三是做大。只有強(qiáng)，才能形成規(guī)模化，流程化。提高盈利能力，而后形成產(chǎn)業(yè)集聚。
結(jié)語
2020「走進(jìn)標(biāo)桿|論道國企存量資管新浪潮」國有資產(chǎn)盤清盤活私享會·北京站在與會嘉賓的交流探討聲中走向了尾聲。本次活動不僅為國企提供了資管業(yè)務(wù)層面的合作交流機(jī)會，也為當(dāng)前時代背景下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了更多思路。
在此非常感謝受邀嘉賓以開放的心態(tài)進(jìn)行無私分享，同時也要感謝蒞臨現(xiàn)場所有來賓。明源云空間也將以此為契機(jī)，通過搭建資產(chǎn)、資管與資本互相交流切磋的平臺，持續(xù)整合行業(yè)資源，為更多國企管理者提供理論及實(shí)踐基礎(chǔ)，用數(shù)字化工具助力國企打通資管血脈，邁向資管新臺階！
下一場9月3日，明源地產(chǎn)研究院副院長黃樂將攜手神秘嘉賓齊聚國際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心--深圳，敬請期待！
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