綠城系的兩家上市平臺綠城中國和綠城管理都在昨天（8月27日）晚上發(fā)布中期業(yè)績，兩份數(shù)據(jù)背后，反映著兩家企業(yè)不同的發(fā)展道路和未來。
赴港上市剛過去50天，綠城管理的首份中期業(yè)績報告為市場關(guān)注，在遇上疫情“黑天鵝”大背景下，綠城管理開局表現(xiàn)同樣體現(xiàn)到資本市場的溫度。
8月28日，綠城管理截至收盤，股價報2.96港元/股，目前市值57.96億港元，市盈率為15.96。
數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)綠城管理持續(xù)經(jīng)營收入8.15億元；毛利3.4億元，持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)為毛利率41.72%。對比地產(chǎn)企業(yè)，綠城管理的毛利率處于較高水平。
上半年，綠城管理持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)凈利潤1.53億元，期內(nèi)利潤1.34億元，剔除上市費用后歸屬于公司股東的凈利潤為1.63億元，同比微增4.1%，凈利潤率為22.3%。
有參加了當日綠城管理業(yè)績會的投資者告訴觀點地產(chǎn)新媒體，會上綠城管理層的信心很足。不僅是CEO李軍，綠城管理董事會主席郭佳峰也寄予了對代建模式的厚望，認為代建之路未來會非常美好。
在23頁的中報里，綠城管理列出自身的5點優(yōu)勢和3項管理舉措，并判斷由于宏觀調(diào)控及行業(yè)去杠桿等原因，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式占中國整體房地產(chǎn)發(fā)展的比例將持續(xù)增加，并且該模式有較強抗周期特質(zhì)。
“2020下半年，綠城管理將通過合理工期排布、加快供貨布局，減少疫情影響，力爭完成全年各項經(jīng)營指標。”綠城管理層表示。
真實收入未滅失
雖然，中期報告顯示營收、利潤下調(diào)，但綠城管理層認為，疫情使當期收入順延下個工程周期確認，真實收入并未滅失。其依據(jù)在于，疫情影響代建項目的建設(shè)及銷售節(jié)點延遲一至兩個月，所以本期收入、毛利及凈利潤同比有所回調(diào)。
上半年，綠城管理新簽約商業(yè)代建項目29個。其中，項目銷售額為811億元，同比增加33%，項目對代建費總額32.3億元，同比增加28.7%，公司擁有權(quán)益類公司下轄項目實現(xiàn)合同銷售251億元，與去年基本持平。
此外，綠城管理上半年實現(xiàn)合同銷售對應(yīng)的面積約166萬平方米，同比減少19.4%，但項目銷售單價每平方米為1.51萬元，較去年同期增長24.8%。
投資人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，綠城管理現(xiàn)在簽約項目逾7300萬平方米，實際開工建設(shè)3882萬平方米，即還有接近3000萬平方米需要在下一階段開工建設(shè)。
“對于已開工建設(shè)的項目，實際上它的服務(wù)周期在4至5年，直到最后履約完成都是綠城管理的收入周期。若以歷史數(shù)據(jù)判斷，目前綠城管理手里的存量部分已足夠在未來4至5年保持20%的收入增長�！蓖顿Y者轉(zhuǎn)述李軍的話表示。
據(jù)透露，在對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期穩(wěn)定的情況下，綠城管理的代建業(yè)務(wù)現(xiàn)已恢復(fù)到同期水平，預(yù)期下半年的經(jīng)營業(yè)績情況會表現(xiàn)得更良好。同時，主動調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)和客戶機構(gòu)，加大京津冀、長三角及珠三角的投入。
談及代建服務(wù)的對象，投資者稱，綠城代建以前更多關(guān)注中小開發(fā)商，現(xiàn)在關(guān)注政府和國企，未來關(guān)注金融機構(gòu)，包括四大不良資產(chǎn)管理公司。因此，綠城管理還進行金融服務(wù)業(yè)務(wù)嘗試，推出金融撮合服務(wù)。
“綠城管理認為金融將是業(yè)務(wù)及利潤增長點，公司內(nèi)部有相關(guān)戰(zhàn)略安排，未來這一塊可能會成長為跟代建主業(yè)齊頭并進的一個收入和利潤來源�！�
同時，綠城管理對未來預(yù)期比較樂觀，未來三年內(nèi)，公司的復(fù)合增長率能夠做到20%以上。
要達到上述增長率，企業(yè)還要通過不斷擴大代建的在管面積和管理半徑，而隨著地產(chǎn)行業(yè)的集中度提高，頭部開發(fā)商搶占市場份額，未來代建業(yè)務(wù)的服務(wù)需求增長也將競爭激烈。
至于未來要保持這樣的增長速度，綠城管理認為現(xiàn)在主要的壓力在于服務(wù)、團隊以及管理水平能不能跟上。
有投資者稱，綠城管理主席郭佳峰在業(yè)績交流會上表示，與企業(yè)合作上，綠城管理要與有地，但自身能力較差的開發(fā)商合作。
另外，隨著城市更新、安置房需求等，政府代建數(shù)量增加，也為行業(yè)發(fā)展帶來空間。同時，在投資層面出現(xiàn)新模式：金融機構(gòu)委托投資，目前綠城管理還尚未開拓，但不排除金融企業(yè)委托業(yè)務(wù)的可能性，金融機構(gòu)介入是未來代建行業(yè)里面的一個重要扭轉(zhuǎn)。
政府代建提速與“零負債”
值得一提的是，在綠城管理的收入構(gòu)成中，商業(yè)代建和政府代建錄得收入增長呈現(xiàn)相反方向，其中報告期內(nèi)，商業(yè)代建的營收為6.1億元，同比減少23.4%，政府代建的營收為1.87億元，同比增長20.1%。
仔細對比發(fā)現(xiàn)，不論是商業(yè)代建，還是政府代建，來自合作伙伴的收入分別同比減少18.9%及28.8%，而自營的商業(yè)代建收入減少26.8%，政府代建的部分則增加22.8%。
因此，綠城管理的中期報告中一個很明顯的變化是，政府代建項目的增幅將近39%。目前，公司的政府代建項目在建面積2418.8萬平方米。
在CEO李軍看來，政府代建項目的優(yōu)勢在于，業(yè)務(wù)持續(xù)時間長、市場空間大、政策穩(wěn)定，可以抵抗周期風險。
他也認為，綠城管理是國內(nèi)最大的保障房建設(shè)服務(wù)商，在未來兩到三年，逾2400萬平方米的在建面積可以提供持續(xù)穩(wěn)定的收入。
投資者告訴觀點地產(chǎn)新媒體，代建這種輕資產(chǎn)模式對重資產(chǎn)模式形成一個逆周期作用，在綠城管理的業(yè)務(wù)里存在小的逆周期，即商業(yè)代建和政府代建。
“上半年政府代建項目和收入錄得比較大的增長，經(jīng)濟下行或金融形勢不佳的時候，政府會加大投資，所以政府是投資主體，所以上半年政府投資代建收入獲得長足增長，這是一個逆周期�！�
眾所周知，綠城管理上市時就以輕資產(chǎn)代建服務(wù)供應(yīng)商為自我定位。此次中期業(yè)績，綠城管理稱，“沒有負債，亦不受金融去杠桿的影響�！边@種表態(tài)與近期房企將面臨融資和降負債壓力形成鮮明對比。
現(xiàn)金負債方面，報告期內(nèi)，綠城管理的銀行存款及現(xiàn)金（不包括抵押銀行存款）為12.08億元，同比增長94.6%，流動比率為1.34倍，杠桿比率（計息債務(wù)除以同期末權(quán)益總額）為0.03%。
上半年，綠城管理的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-4900萬元，主要原因是本期支付較多2019年終獎金、項目日常經(jīng)營款項及亞運會媒體村項目營運資金。
隨后于7月，綠城管理已收回對亞運會媒體村項目的墊支款4.61億元，并表示，預(yù)計今年全年的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流會顯著改善。
期內(nèi)，綠城管理的投資活動現(xiàn)金流凈額為1.19億元，去年同期為-13.4億元，同比增長988.1%，籌資活動現(xiàn)金流凈額為-140萬元，去年同期為-680萬元。
此外，上半年，綠城管理合同負債2.67億元，同比增加11.2%，該項增長則反映出實際收款快于提供服務(wù)的完工進度情況。
在綠城管理上市前，就已有不少房企加入到代建行業(yè)的競爭中，不乏萬科、建業(yè)、朗詩、中海、綠地、濱江、富力、當代置業(yè)等。對之后會入局的選手，李軍持歡迎態(tài)度，并希望更多同行能分拆上市，把這個行業(yè)做得更繁榮，店多榮市。
“房地產(chǎn)行業(yè)里，分工合作的現(xiàn)象會更加明顯。頭部房企在快速規(guī)�；耐瑫r會承載金融杠桿的壓力，輕資產(chǎn)的代建模式是保持規(guī)模，甚至放大規(guī)模的最好方案，是個路徑選擇�！�
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
