鑒正偉業(yè)（重慶）
咨詢顧問中心 供稿
存量時代的到來，讓商業(yè)地產(chǎn)面臨著共同的困境。挖掘并提高已持有資產(chǎn)的價值，成為商業(yè)地產(chǎn)需要面對的問題。此外，經(jīng)濟下行，城市升級改造，中國城市化的不斷發(fā)展和消費結(jié)構(gòu)年輕化等趨勢，推動商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理升級和布局更新，同時也倒逼金融產(chǎn)品創(chuàng)新。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》認為，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是大勢所趨。REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)作為地產(chǎn)領(lǐng)域的投融資工具之一，以開始證券化方式盤活存量不動產(chǎn)，促進社會資本進入地產(chǎn)領(lǐng)域，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
資產(chǎn)證券化本質(zhì)是以資金回報作為起始點，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、收益穩(wěn)定是項目可實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的條件。在未來，商業(yè)地產(chǎn)中的各個部分，如經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)等均有可能形成證券化的金融產(chǎn)品，尤其是經(jīng)營權(quán)極有可能成為金融產(chǎn)品中的一類。
這就要求商業(yè)地產(chǎn)從傳統(tǒng)的開發(fā)思維轉(zhuǎn)移到項目管控以資產(chǎn)管理能力上來，在商業(yè)地產(chǎn)顧問階段就做好準備，一旦機會來臨，才能立即乘上東風，實現(xiàn)規(guī)�；⒖沙掷m(xù)發(fā)展。
目前，我國還未出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)真正的REITS產(chǎn)品，在初級的REITS產(chǎn)品頂層設計過程中，專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)，應如何加強資本運營和管理能力，激活商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性？
一、挖掘產(chǎn)品真實價值，將風險控制到最小
國內(nèi)存量資產(chǎn)不流通，從而導致風險大。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)會以消滅商業(yè)地產(chǎn)泡沫，挖掘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的真實價值為核心，將風險扼殺在搖籃里。針對存量市場特征，專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問工作者從拿地階段的可行性研究、規(guī)劃階段的定位研究、建筑優(yōu)化服務到后期招商、運營及資本運作等全鏈條服務需求切入，為業(yè)務客戶提供拿地策略顧問、主力店定制、舊改型產(chǎn)品系統(tǒng)服務、文旅和主題商業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、資產(chǎn)管理顧問等多項針對性解決方案，去偽存真，凸顯商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品真實價值。
二、保證租金回報率，具備成長空間
靜態(tài)租金回報率5%以上，租金與售價體系完善且合理，才具備成長空間。租務中心全面鏈接資源，以保優(yōu)質(zhì)經(jīng)營，通過項目招商、租賃或轉(zhuǎn)讓、品牌選址以及資產(chǎn)管理等系統(tǒng)化服務，專業(yè)資深管理為資產(chǎn)管理企業(yè)，實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值的商業(yè)管理運作，確保靜態(tài)租金回報率。
三、“三權(quán)”分離，靈活進入資本市場
憑借20年的投資和運營經(jīng)驗，鑒正偉業(yè)將幫助甲方公司在商業(yè)地產(chǎn)進入金融產(chǎn)品類目前做好相應準備。管理權(quán)、收益權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)”分離后，商業(yè)地產(chǎn)的各種運作、操作、流轉(zhuǎn)、使用都將變得非常靈活。
四、商管體系專業(yè)化建立，如何達到具有公信度和資本機構(gòu)認可，是資產(chǎn)金融化的痛點
結(jié)合專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)積淀的行業(yè)經(jīng)驗，打造出專業(yè)商管體系，將金融化手段運用到存量資產(chǎn)盤活領(lǐng)域中，最大化資產(chǎn)價值，并得到具有公信度的資本機構(gòu)認可，是資產(chǎn)金融化的核心所在。
構(gòu)建高效、優(yōu)質(zhì)、專業(yè)、標準的商業(yè)管理體系，才能保證優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目收益穩(wěn)定，這也是商業(yè)地產(chǎn)項目金融化進程中重要的關(guān)注點。專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)，可通過運營體系規(guī)劃、服務體系設計等規(guī)范化操作，再深入到項目資產(chǎn)變現(xiàn)運作顧問、項目商業(yè)管理體系建設等深度服務，持續(xù)保證商業(yè)資產(chǎn)價值。
五、金融化的前置條件，產(chǎn)品要有真實價值和價值的持續(xù)性
商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是否有真實價值支撐點包括能否順利出租、出租的價格體系、業(yè)態(tài)成長周期三個方面。
首先,項目是否能順利出租，有價無市甚至商家不買賬，就不能稱之為真實價值。其次,需考慮租金水平能否支撐售價：若在3-5年內(nèi)，增值不大的情況下，商業(yè)的真實“租售比”若僅為1%-4%，則售價泡沫過大。最為重要的是，項目是否有成長周期，能否可持續(xù)發(fā)展，而大多數(shù)陷入困局的商業(yè)，皆因成長后勁不足不可持續(xù)發(fā)展。
唯有滿足真實價值的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，才敢談產(chǎn)品金融化。
六、法務管理和稅務策劃，規(guī)范法律權(quán)責
專項法務和稅務策劃服務，是行業(yè)特別容易忽略的工作環(huán)節(jié)。在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金融化化過程中，每個版塊環(huán)節(jié)均有法務參與擬訂法律文本，最大化細分權(quán)責。
有些商業(yè)地產(chǎn)服務機構(gòu)一般只簽三個法律文件了事，而更為專業(yè)的機構(gòu)會有多達17份法律文書，最大化規(guī)范法律權(quán)責。結(jié)合有效的節(jié)稅管理服務，優(yōu)化土地增值稅、所得稅等，多管齊下規(guī)范各項權(quán)責。
結(jié)語
目前，我國金融風險防控機制逐步成熟，資產(chǎn)證券化相關(guān)法律法規(guī)不斷完善，為商業(yè)地產(chǎn)證券化化掃清障礙，有助于實現(xiàn)金融與商業(yè)地產(chǎn)深度融合，從而走向真正的持有型物業(yè)的輕資產(chǎn)化，以及實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)REITS產(chǎn)品的頂層設計。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)需要將重資產(chǎn)進行證券化打造，變?yōu)榭晒_上市交易、流動性強的金融產(chǎn)品。必須擁有強大的資本運作能力，對資產(chǎn)進行持續(xù)的運營管理實現(xiàn)增值， 以上六大板塊，則是商業(yè)地產(chǎn)金融化的先決條件，也是鑒正偉業(yè)所提出的初級金融產(chǎn)品頂層設計，是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品初級金融化進程中的核心競爭力。
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