一、2020年上半年上海地產(chǎn)大事件盤點

　　1、上海土地新規(guī)：低于六人競買直接采用掛牌方式

　　4月10日，上海規(guī)土局網(wǎng)站掛出兩幅宅地，出讓方式顯示為“招掛復合”。兩幅地塊分別為松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號地塊、松江區(qū)中山街道SJC10010單元37-01號地塊。值得關(guān)注的是，本次出讓地塊規(guī)則出現(xiàn)兩大變化：有效申請人數(shù)不足六人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數(shù)為六人及以上的，本地塊采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”。六人”成為這兩幅地塊最終競價招標還是掛牌出讓的關(guān)鍵點，而此前推出的地塊則是三人。目前，這兩幅地的出讓流程依舊為投標、開標、評標和定標四個環(huán)節(jié)。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，政策的變化或與規(guī)避房企“圍標”有關(guān)，并且也有利于更多房企參與到土地出讓中。

　　2、上海：加快土地出讓節(jié)奏 減輕房企入市成本壓力

　　4月22日，上海市辦公廳正式印發(fā)《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的若干政策措施》的通知。

　　通知就推進重大項目開復工、擴大有效投資、激發(fā)社會投資活力、不斷優(yōu)化投資環(huán)境，制定了20條政策措施。

　　通知指出，加快土地出讓收入安排和使用。疫情防控期間，對急需用款的舊改項目先行預撥100億元資金。加快啟動市、區(qū)聯(lián)手土地儲備項目和新一輪市、區(qū)聯(lián)合舊區(qū)改造項目。

　　3、上海產(chǎn)業(yè)園新政：加快建設(shè)、促進投資 設(shè)1000億新基建信貸優(yōu)惠

　　5月15日上午，上海市舉行的市新聞發(fā)布會上，市經(jīng)信委介紹了《關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、促進產(chǎn)業(yè)投資的若干政策措施》主要內(nèi)容，主要從規(guī)劃、土地、金融、服務(wù)等環(huán)節(jié)，找準投資增長點，精準供給有效政策，全面創(chuàng)新招商引資政策，力爭在總部機構(gòu)、龍頭企業(yè)、旗艦項目、功能平臺、隱形冠軍等集聚方面實現(xiàn)新突破，助力疫情防控和培育經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展新動能。

　　4、上海養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新政：用地、融資、財稅獲支持 采取劃撥方式供地

　　5月19日，上海市辦公廳發(fā)布《上海市辦公廳關(guān)于促進本市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》。該文件主要分為4個大項以及20條小項，分別為聚焦重點領(lǐng)域，增加養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)供給；強化要素支撐，加快釋放產(chǎn)業(yè)動能；增強支付能力，積極培育消費市場；優(yōu)化制度環(huán)境，夯實產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。

　　值得注意的是，上海將拓展用地空間。保障新增養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地需求，對新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項目符合《劃撥用地目錄》的，采取劃撥方式供地；營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施項目，以租賃、先租后讓、出讓方式供應(yīng)，鼓勵優(yōu)先以租賃、先租后讓方式供應(yīng)。降低養(yǎng)老用地成本，制訂體現(xiàn)均質(zhì)性、公益性和社會性的養(yǎng)老用地新地價，引導整體地價水平與標準廠房類工業(yè)基準地價相當。

　　5、上海虹口“圍標”事件地塊終止出讓后再掛牌 保證金6.86億

　　6月3日，上海市土地交易市場發(fā)布兩則關(guān)于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的公告，該宗地正是此前引發(fā)“圍標”事件的上海虹口地塊。

　　據(jù)辦辦網(wǎng)了解，上海市土地交易市場于6月3日發(fā)布關(guān)于終止虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊出讓活動的通知，稱鑒于虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701）的出讓活動存在疑義，為維護公共利益，保障市場健康有序發(fā)展，根據(jù)出讓人申請，現(xiàn)終止虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊的出讓活動。

　　同日，上海市土地交易市場發(fā)布上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告，稱根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》等規(guī)定，現(xiàn)發(fā)布涉及虹口區(qū)1個地區(qū)共計1幅國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告。

　　該地塊為虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊，東至新建路，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉爾路，為居住用地，土地面積為25974.2平方米，出讓面積為21724.2平方米，容積率2.5，競拍保證金為6.86億元。

　　二、2020年上半年上海土地市場回顧

　　據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2020年上半年上海土地市場新增經(jīng)營性用地掛牌供應(yīng)201宗，合計出讓面積10,555,420平方米。其中辦公用地為28宗，出讓面積總數(shù)為2,268,545平方米，占全部掛牌面積的21.49%，環(huán)比2019年下半年增長277.84%，同比2019年上半年增長627.25%。

　　而在成交方面，據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2020年上半年，上海土地市場共成交168宗土地,成交總面積為9,252,293平方米，環(huán)比去年下半年增長22.04%,同比去年上半年增長56.14%；成交總金額為13,846,503萬元，環(huán)比增長6.08%,同比增長89.93%。

　　其中，商辦用地成交24宗，成交總面積2,133,455平方米，環(huán)比去年下半年增長222.34%，同比去年上半年增長788.24 %；成交總金額為6,023,395萬元，環(huán)比增長81.50%，同比增長298.16%。

　　從以上數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，2020年上半年整個商辦用地市場呈現(xiàn)出井噴格局，無論是掛牌量還是成交量都大幅暴增。

　　整個2020年上半年上海土地市場，共15個區(qū)域有用地成交，其中浦東新區(qū)42幅、青浦區(qū)23幅、松江區(qū)22幅、寶山區(qū)17幅、嘉定區(qū)14幅、奉賢區(qū)11幅、閔行區(qū)和金山區(qū)各10幅、普陀區(qū)6幅、崇明5幅、靜安區(qū)3幅、徐匯區(qū)2幅、長寧、虹口和黃浦各1幅。

　　在各個區(qū)域中，浦東新區(qū)42幅地塊總計成交近251萬平方米成為上半年成交面積最大的區(qū)域，而徐匯區(qū)以2幅地塊總計成交近357億元成為上半年成交金額最多的區(qū)域。

　　三、2020年上半年上海辦公租賃市場需求解析

　　1. 企業(yè)辦公選址區(qū)域需求

　　根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上半年上海市辦公租賃市場中，浦東依然是企業(yè)辦公選址的首選區(qū)域，企業(yè)需求數(shù)量占整個需求市場的14.81%，占比幅度環(huán)比去年下半年略有下滑。排名前五的頭部區(qū)域中僅有閔行和黃浦的區(qū)域需求占比呈現(xiàn)增長，五大頭部區(qū)域的企業(yè)需求量占整個市場的57.48%。

　　2、企業(yè)辦公選址租金需求

　　在2020年上半年的辦公租賃市場中，租金在3元/㎡·天以下的辦公項目成為最受關(guān)注的目標，需求占比達到57.01%，此租金段的占比需求相比2019年上半年略有下滑。浦東、閔行和徐匯是這個租金段最受關(guān)注的區(qū)域。而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年上半年則有一定幅度增長，需求占比達到8.94%，能承受高昂租金的客戶更青睞把尋址目標放在長寧、徐匯和浦東。

　　3、企業(yè)辦公選址戶型需求

　　而在租賃戶型面積的需求上，中小戶型依然是2020上半年的市場需求主流，我們可以看到，200平方米以下的戶型占據(jù)了整個辦公租賃需求市場的63.78%，相比2019年上半年有所下滑，浦東、靜安和閔行是這個戶型段最受關(guān)注的區(qū)域。而1000平方米以上的大戶型需求同比去年上半年也有所下滑，該戶型段最受關(guān)注的區(qū)域則是浦東、徐匯和黃浦。

　　4、企業(yè)辦公選址軌交需求

　　根據(jù)辦辦網(wǎng)熱點統(tǒng)計，聯(lián)通了松江新城、漕河涇開發(fā)區(qū)、徐家匯副中心、打浦橋商業(yè)區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、世紀大道樞紐、金橋出口加工區(qū)、曹路大型居住社區(qū)等多個重要區(qū)域和客流集散點，全長65公里，共設(shè)35個車站的上海軌交9號線成為2020年上半年最為熱門的軌交需求線路。

　　5、市場需求主力產(chǎn)業(yè)類型

　　2020年上半年，受新冠疫情影響，交通運輸、餐飲、旅游和實體零售貿(mào)易等行業(yè)的業(yè)務(wù)量萎縮，導致辦公空間需求銳減，但同時也刺激了另一些企業(yè)的加速增長，如醫(yī)療制造、企業(yè)在線辦公服務(wù)、在線教育和游戲等；同時，隨著金融業(yè)開放利好政策的落地，外資金融機構(gòu)的進駐及業(yè)務(wù)擴張將也帶來新的辦公租賃需求。整體來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)成為整個上海辦公租賃市場的主力需求支柱，疫情并沒有對這些主力需求行業(yè)形成太大沖擊，雖然新釋放需求占比較少，但整體需求在疫情后相對穩(wěn)定。

　　四、2020年上半年上海辦公租賃市場租金走勢

　　2020年上半年，在新冠疫情沖擊下，全市租金整體持續(xù)處于下行通道。縱觀各區(qū)，郊環(huán)地區(qū)的環(huán)比跌幅普遍高于中心城區(qū)。其中，靜安以5.12元/㎡·天的租金均價繼續(xù)成為上半年企業(yè)辦公空間成本最高的區(qū)域。

　　隨著受疫情影響較嚴重的企業(yè)租戶紛紛退租以及縮減辦公面積，使得辦公項目的經(jīng)營壓力越發(fā)增大，業(yè)主方的租金議價能力也明顯降低，整個辦公租賃市場的完全回暖尚需一定時間。

　　五、2020年上半年上海辦公租賃市場供需側(cè)解析

　　2020年上半年，整個辦公租賃市場不可避免的受到疫情沖擊，企業(yè)需求辦公空間的體量出現(xiàn)明顯衰退，同比2019年上半年下降8.79%。盡管疫情對辦公租賃市場產(chǎn)生了抑制，但市場租賃需求仍然存在，隨著上海疫情得到及時有效的控制，從3月份開始至二季度末，上海辦公租賃需求正在逐步復蘇，雖然環(huán)比增幅不大，但整體需求量相對穩(wěn)定，有回升趨勢。

　　在區(qū)域分布方面，浦東、閔行、徐匯、靜安和長寧是上半年需求面積最多的區(qū)域，5個區(qū)合計需求辦公面積占整個市場的64.33%。

　　由于上半年有新增辦公項目入市，加上企業(yè)退租出來的大量空置面積，整個市場的可租辦公面積環(huán)比去年下半年再增2.3%。浦東、閔行、靜安、徐匯和黃浦是可租面積最多的五個區(qū)域，合計供應(yīng)辦公面積占整個市場的57.36%。

　　整個辦公租賃市場仍存在供過于求的結(jié)構(gòu)性問題，部分區(qū)域的供需側(cè)失衡問題比較突出。

　　六、2020年上半年上海企業(yè)空間流向綜合指數(shù)排名

　　“2020年上半年上海企業(yè)空間流向指數(shù)”基本顯示了上半年的企業(yè)空間的流向趨勢，在新冠疫情得到有效控制后，上海多元化的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)為企業(yè)辦公空間需求的復蘇奠定了優(yōu)勢，加上推出了各項利好措施，核心CBD和新興商務(wù)區(qū)在經(jīng)濟回暖之下的辦公需求呈現(xiàn)出相對的韌性，浦東、徐匯和閔行依然是企業(yè)集中流向的熱門區(qū)域。

　　企業(yè)對辦公成本更加謹慎控制，也希望借助當前租金下行的趨勢以相對較低的價格完成辦公空間租賃成交。業(yè)主方應(yīng)采取因地制宜的招商運營策略，除了通過降租拉動辦公需求量外，對辦公空間的差異化和增值服務(wù)也需加大關(guān)注。

　　七、展望2020年下半年

　　可以預見，隨著上海各項商務(wù)活動逐步恢復正常，之前被抑制的租賃需求也將進一步釋放，下半年的辦公租賃市場的活躍度將明顯優(yōu)于上半年。同時，新的入市項目也將會給租戶帶來更多元的選擇，但是供過于求的市場現(xiàn)狀也將對租金回暖繼續(xù)形成壓力。

　　根據(jù)目前的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、TMT產(chǎn)業(yè)仍將在2020年的后半期繼續(xù)成為上海辦公租賃需求主力支柱。