“大城市的租房市場，在差和更差之間選擇�！�
臨近畢業(yè)季，數(shù)百萬學(xué)子走向社會面臨的第一個問題就是住哪兒，租金成為懸在頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。
據(jù)58同城租賃報告顯示，21.41%的白領(lǐng)租客租金支出占工資比例一半。租房上，周邊環(huán)境和裝修情況會左右選擇，交通距離最好離公司10km以內(nèi)。51.11%的被調(diào)查者希望購物方便，家電齊全、保潔維修等服務(wù)也成為重要的參考因素。
長租公寓恰好都能滿足。
長租公寓的“紅與黑”
長租公寓，即把業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家電家具，再以單間形式出租給需要人士，租賃時間至少為一年。一般可分為集中式和分散式。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營，分散式則從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。
2014年開始出現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)公司以自持形成管理為模板，開啟在熱點(diǎn)城市圈房占領(lǐng)市場的策略。至2015年涌現(xiàn)一批“自營”房源為特點(diǎn)的長租公寓；此外開發(fā)商由2015年開始對手上商用或自持形成物業(yè)進(jìn)行包裝，建立長租公寓，隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退出和房企及民間資本的介入，長租公寓如雨后春筍涌現(xiàn)。
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2017年長租公寓異軍突起，成為租賃市場的新趨勢。據(jù)安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，截止2017年，國內(nèi)長租公寓已超千余家，公寓運(yùn)營房屋數(shù)量已超200萬間，知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛入局搶占市場。
租賃人口也從2017年開始保持穩(wěn)定增長，2018年為2.1億人，預(yù)計2022年將達(dá)到2.4億人。2017年，我國租房市場規(guī)模為1.56萬億元，預(yù)計到2020年，租房市場規(guī)模將達(dá)到2.71萬億元。
此外，大城市中心的高房租也促使人們傾向于通過共享的方式降低生活成本，于是這種“共享居住空間”應(yīng)運(yùn)而生。目標(biāo)客群是剛畢業(yè)需要拓寬社交圈的職場新人、或者想多和不同人打交道的初始公司創(chuàng)始人，在客廳閑聊或者廚房一起做飯，都是聊事業(yè)、談人生的好機(jī)會。
但住房租賃市場非�；靵y，前景也非常不明確。
自如蛋殼們的“過劫”
以蛋殼公寓為例， 2015年底至2018年底運(yùn)營公寓數(shù)量由2434間增加至23.64萬間，年均復(fù)合增長率為359.7%。2019年6月30日運(yùn)營公寓數(shù)達(dá)到34.64萬間，運(yùn)營覆蓋一二線大城市。
但2017、2018年?duì)I收和虧損分別為6.57億、26.75億和2.72億元、13.70億元；2019年前三季度收入50億元，凈虧損25.16億元。其營收增長的同時，虧損也在不斷增大。
其中租金成本占收入權(quán)重最大，在2018年和2019年的增速分別為324.42%和194.69%。均超過收入增速307.29%和166.5%。因此擴(kuò)張并未帶來規(guī)模效應(yīng)，反而帶來成本負(fù)擔(dān)。
蛋殼2017-2019年出租率分別為85.8%、76.9%和76.7%，呈逐年下降趨勢。其他運(yùn)營成本、營銷費(fèi)用在2018年的增長率大幅超過收入增長率，但出租率沒有上升，可見增長空間出現(xiàn)瓶頸。
此外，由于規(guī)模擴(kuò)張反而虧損越來越大，目前占收入比在50%左右�，F(xiàn)金流由于折舊對經(jīng)營現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)是正的，即使扣除折舊，虧損額占收入比也高達(dá)35%。
年初蛋殼漲價引來罵聲一片，又發(fā)生業(yè)主討要租金聚眾維權(quán)事件，于是租金貸情況浮出水面。有數(shù)據(jù)模型估算2017年和2018年的租金貸利率分別為8.05%和9.65%，均值8.85%。
假設(shè)2020年1月至12月，蛋殼公寓的凈現(xiàn)金流將由106.79億元降至16.08億元。2021年1月由于發(fā)生租金貸融資活動，凈現(xiàn)金流大幅增加；但由于始終經(jīng)營虧損，凈現(xiàn)金流以2019年同樣的速度下降；2021年10月凈現(xiàn)金流為7.19億元，低于IPO融入的資金，2021年11月凈現(xiàn)金流為負(fù)值。這意味著一家上市公司不到兩年就將發(fā)生流動性危機(jī)，而且這還是在最好的條件下估計的。
即便通過提升出租率來改善現(xiàn)金流是不可能的，但現(xiàn)在蛋殼活動打出全年最低價，少則免租一兩個月，另還有各種服務(wù)打折優(yōu)惠券之類，著實(shí)令人心動。
但是外媒時常會有新聞流露出對投資者的擔(dān)心，資金鏈斷裂的風(fēng)險也隨時可能出現(xiàn)在一年簽約的任何情況內(nèi)，至于服務(wù)優(yōu)惠差不多可忽略不計。管家變動大、離職率高，也就有人戲謔說簽約特?zé)崆椋惺抡也坏�，打分機(jī)制是考核服務(wù)的重要指標(biāo)，默認(rèn)的非五星好評就是投訴，明顯綁架用戶的選擇。社區(qū)文化也并不如廣告效應(yīng)的溫馨、和諧。
此外，霸王條款也一直充斥在合同中，退租扣一個月，換租、轉(zhuǎn)租扣半個月租金，另外轉(zhuǎn)租只能走平臺，要繳納保證金，而且轉(zhuǎn)租價也許會和簽約價不同。
誠如某位業(yè)主所說，長租公寓不惜高價搶奪的房源，成本會轉(zhuǎn)嫁租客身上。據(jù)了解，租房族比買房一族平均的月供比例(平均月供占每月工資的30%-40%)還高。即使租金遠(yuǎn)低于售價，一線城市租房市場也是用來炒的。
租金貸在透支年輕人的生命，甲醛問題屢禁不止蠶食著租客健康。待長租公寓形成壟斷之日，便是收割有機(jī)“后浪”之時。
萬億租賃市場戰(zhàn)火燃起
據(jù)邁點(diǎn)空間租賃統(tǒng)計，約有124億人民幣準(zhǔn)備進(jìn)入長租公寓市場。截止今年3月底，恒大、碧桂園、萬科等TOP20房企型公寓累計開業(yè)規(guī)模仍達(dá)到33.6萬間，頭部依舊保持逆勢增長。原因在于資信良好的房企具備較好的現(xiàn)金流狀況，同時融資渠道和成本相對較低，具備一定的優(yōu)勢。
近日，58同城、安居客發(fā)布《2020年4月一線及新一線城市租房趨勢報告》，一線城市中租房熱度除廣州出現(xiàn)小幅下滑外，北上深都明顯上漲。成都、長沙、杭州等新一線城市租房市場新增房源持續(xù)上漲。其中深圳4月新增長租公寓房源相對3月以45.4%的環(huán)比漲幅在一線城市中位列前茅。
雖然市場在回暖，但對很多長租公寓品牌來說，收益效果貌似不及個人房源。2020年Q1長租公寓整體屬于停滯狀態(tài)，大量的空置房源讓長租公寓漏洞百出，經(jīng)營的負(fù)面問題差點(diǎn)失去品牌口碑。
當(dāng)長租公寓步入精細(xì)化運(yùn)營升值的后發(fā)展階段，會有類似內(nèi)部洗牌的事情發(fā)生。相比一些不管后續(xù)傭金和租客事宜、高收低租最終導(dǎo)致資金鏈斷裂及租金貸問題的長租公寓而言，房企系公寓能及時收尾，既不影響上市主體的聲譽(yù)，也不耽誤將長租公寓業(yè)務(wù)板塊慢慢淡化。
2020年行業(yè)新一輪洗牌已經(jīng)開啟，只有扎實(shí)穩(wěn)健的企業(yè)，才能在未來的競爭中占有一席之地。后疫情時代的租房選擇，可謂大浪淘沙，差中擇優(yōu)。
來 源： 阿烤
編 輯：liuy
