經(jīng)歷了前幾年的發(fā)展擴(kuò)張后，2020年聯(lián)合辦公市場進(jìn)入深度洗牌期。近日，聯(lián)合辦公企業(yè)We+酷窩正式宣布停止運(yùn)營；亦有消息稱Funwork目前經(jīng)營狀況不甚樂觀，退租了過半項目。

　　另一方面，疫情刺激聯(lián)合辦公企業(yè)積極探索多業(yè)態(tài)融合，以求增加行業(yè)滲透率。如夢想加與巴塞羅酒店集團(tuán)宣布達(dá)成戰(zhàn)略合作；優(yōu)客工場與開元酒店集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，打破聯(lián)合辦公與酒店的場景邊界。

　　除此之外，其他業(yè)態(tài)企業(yè)也開始開辟聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)，如近期星巴克、family mart開始嘗試在旗下項目中融合聯(lián)合辦公，實行空間+服務(wù)的場景融合。

　　5月，國內(nèi)疫情基本受控，聯(lián)合辦公行業(yè)對比前4月有所恢復(fù)，但各個城市辦公樓空置率仍處于較高位置，行業(yè)發(fā)展仍需謹(jǐn)慎。

　　優(yōu)客工場再上榜首，WeWork戰(zhàn)略收縮

　　從“5月中國聯(lián)合辦公發(fā)展指數(shù)TOP10”榜單上看，優(yōu)客工場作為行業(yè)龍頭企業(yè)，月內(nèi)動作頻繁，先是攜手和聚金控，設(shè)立全球創(chuàng)業(yè)投資跨境平行基金；后又與四川·成都電商直播產(chǎn)業(yè)園簽署運(yùn)營合作，向電商平臺資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域邁進(jìn)。

　　夢想加和Distrii辦伴緊跟其后，位列榜眼和探花。值得注意的是，本月辦伴發(fā)展勢頭正勁，再度逆勢擴(kuò)張，近期新增項目兩個，涉及面積超1.3萬平方米。2020年上半年，Distrii辦伴新增項目數(shù)量6個，新增項目面積超過6萬平方米，對比去年同期增加了兩倍以上，實現(xiàn)了逆勢上漲。

來源：企業(yè)官網(wǎng)、觀點指數(shù)整理

　　而WeWork母公司W(wǎng)e Company在給員工的郵件中提及，WeWork第一季度收入為11億美元，增幅達(dá)45%，這也是季度收入首次超過了10億美元，自由現(xiàn)金流環(huán)比增長60%，但未提及利潤相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　事實上，近期WeWork不斷有裁員、棄租的消息傳出，失去軟銀資金支持后，WeWork近期積極實行業(yè)務(wù)優(yōu)化與收縮，及時止損，以應(yīng)對當(dāng)下低迷的市場環(huán)境。

　　5月12日，消息稱WeWork棄租位于香港尖沙咀及觀塘甲廈兩據(jù)點，涉及面積達(dá)20萬平方尺。最新消息稱，WeWork棄租了中環(huán)商廈H Code多層樓面。

數(shù)據(jù)來源：iiMedia Research、觀點指數(shù)整理

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年底以來聯(lián)合辦公增速放緩明顯。其中，2019年達(dá)到1267.2億元，同比增長109.1%，比2018年增速減少50.2個百分點。

　　在此背景下，目前聯(lián)合辦公行業(yè)需要的是放緩規(guī)模擴(kuò)張步伐，將更多精力轉(zhuǎn)移到調(diào)整內(nèi)部產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)，或是通過轉(zhuǎn)變商業(yè)模式、提升運(yùn)營能力、新增收入來源等方式走出困境。

　　We+酷窩離場，行業(yè)開啟深度洗牌

　　近期，聯(lián)合辦公企業(yè)We+酷窩發(fā)布通知書，稱將停止與所有員工間的勞動合同，項目也處于停運(yùn)階段，這家成立5年的聯(lián)合辦公企業(yè)正式按下終止鍵。

　　盡管通知上的停運(yùn)原因僅有簡短的“持續(xù)虧損”四字，但結(jié)合近一年來聯(lián)合辦公行業(yè)各類經(jīng)營虧損、資金鏈斷裂、關(guān)店風(fēng)波及接盤傳聞來看，不難看出——聯(lián)合辦公行業(yè)深度洗牌時刻已經(jīng)到來。

　　回首過往，We+酷窩也曾風(fēng)光一時，在2015年共享經(jīng)濟(jì)興起之際，We+聯(lián)合辦公乘勢而起，一誕生就快速跑馬圈地，迅速擴(kuò)張至全國。2016年，獲得近億元人民幣Pre-A輪融資，領(lǐng)投方來自高捷資本，分享投資，戈壁創(chuàng)投、寒武創(chuàng)投和英諾投資跟投，彼時We+的估值達(dá)到8億元人民幣。

來源：天眼查、觀點指數(shù)整理

　　2018年開始，資本回歸理性，行業(yè)盈利模式受到質(zhì)疑，融資大幅減少。而缺少資金支持的部分聯(lián)合辦公企業(yè)開始后繼無力，盲目擴(kuò)張產(chǎn)生的高額運(yùn)營費(fèi)用更是加劇了企業(yè)的消亡，行業(yè)頻頻傳出暴雷。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

　　據(jù)公開資料顯示，2018年聯(lián)合辦公空間融資額達(dá)67.15億元，創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，2018年氪空間和優(yōu)客工場所獲融資額達(dá)45.44億元，占比近68%，全年融資呈現(xiàn)“寡頭”局面，中小型聯(lián)辦企業(yè)難以獲得資本支持，發(fā)展舉步維艱。

　　2020年已過半，聯(lián)辦行業(yè)融資事件數(shù)僅為1宗，為4月納什空間獲得遠(yuǎn)洋資本增資，具體金額未知。除此之外，行業(yè)再無融資事件。

　　好的消息是，近期證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，并發(fā)布公募REITs落地制定了相關(guān)細(xì)則，標(biāo)志國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、觀點指數(shù)整理

　　在目前看來，已發(fā)行的類REITs數(shù)量比重較大的為公寓、辦公業(yè)態(tài)。而未來REITS在辦公上的應(yīng)用，或許可以加速規(guī)模靠前企業(yè)的資金流通與降低門檻。

　　這對于目前仍是重規(guī)模發(fā)展的聯(lián)合辦公企業(yè)和以產(chǎn)業(yè)聚集為特色的園區(qū)來說，都將受益。

　　寫字樓空置率居高不下，多業(yè)態(tài)融合尋出路

　　受疫情影響，1-5月聯(lián)合辦公企業(yè)新開項目數(shù)較往年大幅度減少，但多為加碼布局優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓，以及與多業(yè)態(tài)融合。

來源：Wind、觀點指數(shù)整理

　　以北京甲級寫字樓為例，數(shù)據(jù)顯示，北京甲級寫字樓租金單價已經(jīng)連續(xù)4月出現(xiàn)下跌，鑒于近期北京的疫情狀況，其租金繼續(xù)下跌的可能性很大。

　　對于部分現(xiàn)金流充裕且發(fā)展意愿強(qiáng)烈的聯(lián)合辦公企業(yè)來說，目前或許是一個很好的擴(kuò)張時機(jī)。2003年SARS曾對北京寫字樓市場帶來重創(chuàng)，租金在一年內(nèi)下降40%，這次疫情波及范圍之廣、影響程度之深遠(yuǎn)超SARS。

　　不可忽視的是，盡管一線城市甲級寫字樓價格有所下調(diào)，但是目前大部分空置率仍處于高位。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，今年一季度北京、上海、深圳甲級寫字樓空置率分別上升至13.8%、21%、24.6%，環(huán)比分別增加0.3、1.4、4.6個百分點，部分商圈空置率更是達(dá)到近5年新高。

　　因此，加大布局寫字樓對聯(lián)合辦公企業(yè)來說風(fēng)險如影隨形，不僅租戶不穩(wěn)定、流動性頻繁導(dǎo)致空置期拉長，而且還要承擔(dān)渠道代理費(fèi)。

　　另一方面，有部分聯(lián)合辦公企業(yè)選擇多業(yè)態(tài)共存發(fā)展，與產(chǎn)業(yè)園、商城、酒店等業(yè)態(tài)企業(yè)合作，充分利用碎片空間，實行經(jīng)濟(jì)效益最大化。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

　　隨著社會發(fā)展，用戶對空間的需求正日趨多元。新的業(yè)態(tài)加入意味著會面對更多的市場競爭和更多的要求。在當(dāng)前市場環(huán)境下，聯(lián)合辦公是固守單一模式，還是升級模式和服務(wù)快速適應(yīng)市場的變化，是每個企業(yè)都應(yīng)該思考的。

　　來源：觀點指數(shù)

編輯：wangdc