6月過(guò)半，新冠疫情已在全國(guó)大部分地區(qū)得到有效控制。但隨著近日北京新發(fā)地檢測(cè)出多名新冠患者，房屋租賃受疫情影響的狀況仍將持續(xù)。
數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-4月份，北京平均租金為81.6元/平米/月，同比去年下降4.1%。受到疫情影響，尤其是1月-2月份，交易量下降明顯，租賃需求推遲，空置率同比去年同期上升。5月份，北京房租平均租金為4592元/月，環(huán)比下跌2.3%。進(jìn)入6月第一周后，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京租金水平繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，租賃市場(chǎng)的活躍度與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。雖然各大企業(yè)都在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但受疫情影響，企業(yè)“縮編人才、降低成本”呈常態(tài)，失業(yè)率呈現(xiàn)上升跡象，這也導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的活躍度并不高。
新發(fā)地疫情的出現(xiàn)讓大眾意識(shí)到，在疫苗與中間宿主尚未研制與發(fā)現(xiàn)之前，這種與病毒共存的模式可能在一段時(shí)期內(nèi)改變?nèi)藗兊纳盍?xí)慣。在這樣的情況下，租金下降的趨勢(shì)，在今后一段時(shí)間中可能將繼續(xù)下去。
出租價(jià)格持續(xù)下跌，房屋租賃行業(yè)尤其是長(zhǎng)租公寓受到的考驗(yàn)首當(dāng)其沖。
5月初，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的新聞開(kāi)始在網(wǎng)上傳播。青客公寓發(fā)表聲明稱，公司遇到了資金困難，但一定會(huì)承擔(dān)起應(yīng)付款項(xiàng)的支付責(zé)任，不會(huì)逃避，目前公司仍在正常運(yùn)營(yíng)，并已為部分租客結(jié)清租金貸。
有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)坦言，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)微利模式的生意，行業(yè)利潤(rùn)率在1%-4%之間。像自如、蛋殼這樣的頭部企業(yè)，甚至沒(méi)有一家能賺到這4%以下的微薄利潤(rùn)，它們長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。長(zhǎng)租公寓抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足的背后邏輯值得深思。
早前長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方為了搶占市場(chǎng)，曾砸下大量資金與房東簽署協(xié)議，不惜提高拿房成本。為了能拉開(kāi)更大的差價(jià)，運(yùn)營(yíng)方會(huì)將從房東處收來(lái)的房子進(jìn)行簡(jiǎn)單的二次裝修，以“品質(zhì)生活”的概念，再去招攬租戶。這更加大了長(zhǎng)租公寓的資金壓力。
如今長(zhǎng)租公寓風(fēng)口已過(guò)，擁有越多的房產(chǎn)資源，就代表前期建設(shè)及改造投入更大，資金流動(dòng)性就更差。一旦房屋空置率高，這部分資金就很快被套牢。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至今，已經(jīng)有19家長(zhǎng)租公寓暴雷。其中，僅2018年就倒閉10家，去年也有6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。
新冠黑天鵝，放大了長(zhǎng)租公寓的弊端。上海一家長(zhǎng)租公寓的老板林磊在接受媒體采訪時(shí)表示，春節(jié)后原本是租房旺季，很多平臺(tái)都指望著這段時(shí)間提高出租率和客單價(jià)。但因?yàn)橐咔椋麄兊恼凶馇闆r幾乎為0，入住率也下降了5%左右。
為了生存，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)已經(jīng)實(shí)行了“關(guān)店+裁員”戰(zhàn)略。即使是頭部長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也不得不解約“高收低租”房源，縮減規(guī)模過(guò)冬。
隨著北京新發(fā)地檢測(cè)出多名新冠患者，短期內(nèi)北京的人口流動(dòng)再次放緩。貝殼研究院租賃分析師黃卉向媒體透漏，外來(lái)流動(dòng)人口的租賃需求占比通常在50％以上，是市場(chǎng)需求的主流。疫情延緩了人口流動(dòng)高峰期，這是疫情期間租住率降低，租金下降的主要原因。
人口流動(dòng)放緩、企業(yè)用工減少，租賃市場(chǎng)供過(guò)于求將是長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的主旋律。對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，走出寒冬真正復(fù)蘇，還需要打一場(chǎng)相當(dāng)長(zhǎng)的持久戰(zhàn)。
來(lái) 源：環(huán)球房產(chǎn)家居
編 輯：liuy
