受此前疫情影響，樓市陷入短暫沉寂期后，近日，蘇州、深圳、天津等城市推出不少新盤(pán)，再度出現(xiàn)搶房潮，一時(shí)間樓市回暖、買(mǎi)房趁早的言論甚囂塵上。

　　另一邊，對(duì)比近期土地市場(chǎng)的出讓情況，同樣可以感覺(jué)到，乘著三月末，加上疫情好轉(zhuǎn)、工作等逐漸走上正軌后，土地市場(chǎng)也逐漸回暖。

　　3月25日，蘇州集中出讓6宗涉宅地塊，其中包括4宗純宅地及2宗商住地塊，總起價(jià)就已經(jīng)達(dá)到110.84億元，吸引不少房企前來(lái)駐足觀望。

　　值得一提的是，在開(kāi)拍前或競(jìng)拍的過(guò)程中，就已有不少地塊報(bào)價(jià)達(dá)到現(xiàn)房前一手或價(jià)格已超過(guò)中止價(jià)，換言之上述6宗地塊均溢價(jià)成交，且拿地房企情緒高漲，最終的成交總價(jià)達(dá)到123.69億元。

　　眾多房企布局此地，似乎都指向著一個(gè)意圖——搶灘長(zhǎng)三角。這場(chǎng)百億級(jí)別的蘇州土拍，亮點(diǎn)可謂不少，包括大發(fā)地產(chǎn)首入蘇州市場(chǎng)、華潤(rùn)置地落子補(bǔ)倉(cāng)蘇州、卓越高調(diào)搶地等等。

　　回暖的蘇州土地市場(chǎng)

　　在這場(chǎng)百億土拍前，朋友圈里不斷出現(xiàn)蘇州搶房盛況的文章。

　　最近一周內(nèi)，蘇州先推出三個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，分別是龍湖的湖西星辰項(xiàng)目、碧桂園(8.86, 0.45, 5.35%)伴山瀾灣項(xiàng)目以及港中旅名門(mén)府項(xiàng)目，共787套房源入市，2天后再蘇州龍湖天境大成加推了309套房源，逾千套房源入市交易。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，蘇州吳中區(qū)的湖西星辰項(xiàng)目為龍湖首次線上開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，一小時(shí)去化率便達(dá)到90%，60秒內(nèi)銷(xiāo)售額12億。而龍湖大境天成項(xiàng)目于3月22日開(kāi)盤(pán)，共推出311套房源，一分鐘后全部售罄。

　　在24日的龍湖業(yè)績(jī)會(huì)上，CEO邵明曉還提及，3月開(kāi)始，整個(gè)市場(chǎng)在慢慢復(fù)蘇，長(zhǎng)三角已恢復(fù)到接近八成，而龍湖前天在蘇州一樓盤(pán)推出311套房子，很快就售罄了。

　　與這一搶房潮如出一轍的是，近期蘇州土地市場(chǎng)上也出現(xiàn)了搶地的“小浪潮”，不論是3月13日蘇州首場(chǎng)節(jié)后土拍還是如今的百億土拍中，地塊均以溢價(jià)出讓。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，當(dāng)日6宗地塊在出讓前就已經(jīng)獲得不少加價(jià)，競(jìng)價(jià)時(shí)房企報(bào)價(jià)基本達(dá)到現(xiàn)房前一手或中止價(jià)，最終地塊成交價(jià)均高于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，溢價(jià)率介乎10%至14%之間。

　　其中最先出讓的地塊為高新區(qū)宅地，該地塊在14輪報(bào)價(jià)時(shí)超過(guò)中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，蘇州禾超企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司（東原）以7.29億元競(jìng)得，溢價(jià)率13.57%。

　　據(jù)了解，東原競(jìng)得的地塊旁邊的房企有旭輝的寬閱雅苑項(xiàng)目等，且該地塊已取消竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，未來(lái)不受現(xiàn)房銷(xiāo)售的制約。但在出讓前，這一地塊原計(jì)劃用于商業(yè)、商務(wù)用地，最后以居住用途掛牌上市，因而曾引起不小爭(zhēng)議。

　　隨后競(jìng)價(jià)的地塊為吳中經(jīng)開(kāi)區(qū)2號(hào)宅地，華潤(rùn)置地在第三輪報(bào)出33.03億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)1.85萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率10.03%，該價(jià)格已達(dá)現(xiàn)房前一手，同時(shí)成交的樓面價(jià)也達(dá)到了此次拍地的最高水平。

　　緊接著大發(fā)地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)14輪報(bào)價(jià)后，以7.29億元競(jìng)得吳中區(qū)一宗商住地，成交樓面價(jià)1.42萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率13.57%；金科集團(tuán)蘇州房地產(chǎn)公司則以14.52億元競(jìng)得相城區(qū)宅地，樓面價(jià)1.11萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率13.37%。

　　最后，恒泰以35.86億元拿下這場(chǎng)土拍里出讓面積最大的一宗高新區(qū)商住地，值得注意的是，該地塊保留了竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，即地塊后期仍存在現(xiàn)房銷(xiāo)售的可能性。

　　卓越則以23.97億元獲得吳中經(jīng)開(kāi)區(qū)宅地。至此，蘇州本場(chǎng)百億土拍結(jié)束，攬金逾120億元。值得一提的是，包括東原拿下的地塊，大發(fā)地產(chǎn)、金科集團(tuán)以及卓越競(jìng)得的地塊，均取消了竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，事實(shí)上，今年以來(lái)二線城市的土地市場(chǎng)的確蠻熱的，從整個(gè)布局和市場(chǎng)定位來(lái)說(shuō)，還是很有機(jī)會(huì)的。包括蘇州近期推出了很多人才引進(jìn)等政策，一定程度上激活市場(chǎng)需求，所以土地市場(chǎng)還是比較受關(guān)注的。

　　據(jù)了解，蘇州市人民政府3月19日發(fā)文《市政府關(guān)于調(diào)整人才落戶(hù)相關(guān)政策的通知》，當(dāng)中提到本科學(xué)歷且年齡不超過(guò)45周歲的可以直接落戶(hù)，無(wú)需社保；大專(zhuān)且年齡不超過(guò)35周歲，連續(xù)繳足6個(gè)月社保即可落戶(hù)。

　　這項(xiàng)全面放松的人才政策將于5月1日起正式執(zhí)行，換言之買(mǎi)房的門(mén)檻降低，這就衍生出更多購(gòu)房潛在客戶(hù)。

　　從此次蘇州樓市和土地市場(chǎng)呈現(xiàn)的情況來(lái)看，似乎都證明了回暖跡象，而疫情之后，被壓抑的不論是買(mǎi)房還是買(mǎi)地的需求，或許會(huì)再次得到釋放。

　　房企搶灘長(zhǎng)三角

　　觀察拿地的企業(yè)會(huì)發(fā)現(xiàn)，此次蘇州百億土拍中既有央企“老大哥”華潤(rùn)置地，也有長(zhǎng)三角“熟客”金科集團(tuán)，還有規(guī)模相對(duì)較小的東原、大發(fā)地產(chǎn)，更有鮮少在公開(kāi)市場(chǎng)上露面的“卓越”。

　　盧文曦也表示，此次拿地的房企中，諸如華潤(rùn)置地這樣的大房企拿地，主要還是回歸一下蘇州市場(chǎng)，現(xiàn)在看它的決心還是蠻大的。

　　去年，華潤(rùn)置地在投資拿地上明顯放緩了速度，全年拿地權(quán)益價(jià)同比減少4.6%至988.8億元，拿地宗數(shù)較2018年減少17宗，2019全年拿地80宗。

　　資料顯示，華東大區(qū)仍然是華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售主力，華東銷(xiāo)售占比也最高，2019年華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)簽約729.27億元，占總銷(xiāo)售30.07%。從城市分布看，二線城市的收益占比仍然較大。

　　而今年1-2月，華東區(qū)域的銷(xiāo)售占比提升至36.9%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售60.88億元。此外，前兩月在長(zhǎng)三角地區(qū)只拿了2宗地塊，分別位于嘉興和煙臺(tái)，此外還在徐州落子，3月以來(lái)更是未曾出現(xiàn)在華東區(qū)域拿地布局。

　　上述業(yè)內(nèi)人士也表示，華潤(rùn)在蘇州的樓盤(pán)項(xiàng)目還是蠻多的，但如果要深耕這一市場(chǎng)，土儲(chǔ)的節(jié)奏還是要跟上的。

　　另一方面，大發(fā)地產(chǎn)近期的拿地積極性較高，前不久剛以125%的溢價(jià)率在成都奪得新都區(qū)商住地后，一周內(nèi)再次出手現(xiàn)身蘇州土拍市場(chǎng)拿下吳中區(qū)商住地。

　　大發(fā)地產(chǎn)內(nèi)部人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，此次拿地是首次落子，而蘇州有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘许?xiàng)目符合大發(fā)的投資戰(zhàn)略。大發(fā)地產(chǎn)是深耕長(zhǎng)三角的，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率也絕大多數(shù)來(lái)源于長(zhǎng)三角，同時(shí)對(duì)長(zhǎng)三角熟悉，所以會(huì)持續(xù)深耕。

　　這家滬系房企，在過(guò)去一年的拿地表現(xiàn)較為活躍，為實(shí)現(xiàn)規(guī)模化布局考量，大發(fā)地產(chǎn)2019年新進(jìn)入杭州、鄭州、無(wú)錫、臺(tái)州、常州、金華、南昌、徐州、泰安、江門(mén)、桐鄉(xiāng)、西寧等城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　大發(fā)此次拿下蘇州吳中區(qū)的商住地來(lái)看，成交樓面價(jià)較低，因此前期拿地成本不大，存在一定的增值空間，同時(shí)地塊不受現(xiàn)房銷(xiāo)售制約，留給企業(yè)的施展空間較大。

　　除了華潤(rùn)、大發(fā)地產(chǎn)外，金科在蘇州上一次拿地已經(jīng)是2年前的6月份，彼時(shí)金科以底價(jià)12.34億元摘得吳江開(kāi)發(fā)區(qū)宅地，樓面價(jià)為9423元/平方米，對(duì)比是次拿地樓面價(jià)提高近1700元/平方米。

　　同樣地，卓越也鮮少出現(xiàn)在蘇州的土拍市場(chǎng)上，距離最近的一次拿地是在2017年12月，卓越以底價(jià)12.98億競(jìng)得南通主城區(qū)商住地，樓面價(jià)7910元/平方米。

　　卓越集團(tuán)副總裁陳林此前曾表示，卓越研究50個(gè)城市，已經(jīng)進(jìn)入32個(gè)城市，卓越從不盲目拿地，獲取核心區(qū)域高質(zhì)量、低溢價(jià)的地塊，而長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈也是它布局的重點(diǎn)區(qū)域。

　　過(guò)往報(bào)道顯示，卓越集團(tuán)董事長(zhǎng)李華曾在2018年新年致辭中提到，高土儲(chǔ)，高周轉(zhuǎn)，強(qiáng)融資，三年千億目標(biāo)已觸手可及。即是說(shuō)，卓越計(jì)劃今年銷(xiāo)售突破千億。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100榜單顯示，卓越集團(tuán)以981億銷(xiāo)售位居37名，如此看來(lái)離千億目標(biāo)似乎不遠(yuǎn)。

　　在這越發(fā)競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)三角市場(chǎng)環(huán)境下，房企更多考慮的是長(zhǎng)遠(yuǎn)的銷(xiāo)售目標(biāo)、搶占區(qū)域市場(chǎng)和利潤(rùn)增長(zhǎng)，而每一次的拿地都是對(duì)他們的考驗(yàn)，也是他們對(duì)未來(lái)發(fā)展的選擇和考量。

　　來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編輯：wangdc