3月上半月，北京、上海、深圳、天津等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了交易反彈，新房項(xiàng)目到訪量和二手房帶看量都在逐步恢復(fù)。國(guó)務(wù)院于3月12日下午印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，下放農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的指標(biāo)權(quán)力，永久基本農(nóng)田之外的直接下放到地方，一定面積以上本由國(guó)務(wù)院審批的委托下放給省級(jí)試點(diǎn)。

　　一時(shí)之間對(duì)新政和市場(chǎng)的解讀眾說(shuō)紛紜，那么此項(xiàng)新政會(huì)對(duì)天津產(chǎn)生影響嗎？在土地政策放寬、樓市交易反彈背景下，天津房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

　　“土地新政”對(duì)多數(shù)城市的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)影響較小

　　天津中原研究院認(rèn)為，從此次“土地新政”的內(nèi)核不難看出，政策的實(shí)質(zhì)是“放權(quán)”而非“放松”，用地審批權(quán)的下放主要是行政審批程序的變化，而發(fā)揮總量管控和空間布局的規(guī)劃?rùn)?quán)限并沒有下放，對(duì)土地供應(yīng)格局的影響并不大。地方政府審批項(xiàng)目，仍必須在國(guó)土空間規(guī)劃、土地年度利用計(jì)劃和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界限制范圍內(nèi)。目前自然資源部正在組織編制各級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃。

　　“土地新政”主要為中心城市帶來(lái)利好

　　對(duì)于北京、上海、深圳等已經(jīng)進(jìn)入“存量時(shí)代”的中心城市，“土地新政”將為他們騰出新的發(fā)展空間，帶來(lái)較大利好。在國(guó)內(nèi)當(dāng)前發(fā)展背景下，城鎮(zhèn)化的失衡造成人口向中心城市涌入，這種趨勢(shì)短期內(nèi)是不可逆的。在這種情況下，為了避免生態(tài)惡化，也是為了提高城鎮(zhèn)化的效率，發(fā)揮大城市的作用，就需要放松對(duì)大城市發(fā)展的種種限制。這次土地新政，就是放松對(duì)大城市“發(fā)展空間”的限制。

　　不同等級(jí)的城市，土地、產(chǎn)業(yè)、人口與市場(chǎng)的平衡點(diǎn)是存在巨大差異的，對(duì)于非中心城市而言，政策的影響將十分有限。那么作為中心城市之一，“土地新政”具體會(huì)對(duì)天津產(chǎn)生哪些影響呢？

　　“天津不缺地”

　　“土地新政”對(duì)天津影響較小，但天津土地供應(yīng)量增加、地價(jià)平抑的趨勢(shì)明確

　　對(duì)于天津土地資源是否足夠的評(píng)判，要從兩個(gè)角度進(jìn)行分析：一是天津的土地供應(yīng)能力是否與城市發(fā)展相匹配，二是天津的土地供應(yīng)是否與市場(chǎng)需求容量相匹配。

　　從城市發(fā)展角度，中短期內(nèi)天津城市的發(fā)展仍主要集中在主城區(qū)以及外環(huán)線外5-10公里以內(nèi)的核心區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)：

　　其一，截至2019年天津建成區(qū)規(guī)模1007.91平方公里（合100791公頃），僅次于北京、重慶和廣州，排名全國(guó)第4，但根據(jù)《天津市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》發(fā)布數(shù)據(jù)，在天津市行政轄區(qū)（含清河農(nóng)場(chǎng)、漢沽農(nóng)場(chǎng)、蘆臺(tái)農(nóng)場(chǎng)）范圍內(nèi)，總面積1191732公頃土地上，早在2005年建設(shè)用地規(guī)模已達(dá)346269公頃，占土地總面積的29.1%，而未利用地面積為138133公頃，占土地總面積的11.6%。而規(guī)劃至2020年，建設(shè)用地總規(guī)�？刂圃�403400公頃以內(nèi)，其中城鄉(xiāng)建設(shè)用地控制在250000公頃以內(nèi)，交通水利及其他建設(shè)用地控制在153400公頃以內(nèi)。

　　從城市規(guī)模與土地開發(fā)規(guī)模角度分析，天津不缺地。特別是濱海新區(qū)，陸域總面積約為227000公頃，其規(guī)劃至2020年建設(shè)用地總規(guī)�？刂圃�147600公頃，存在大量簡(jiǎn)單平整后即可進(jìn)行建設(shè)的土地。

　　其二，從城市發(fā)展歷程及規(guī)劃方面分析，天津城市功能仍過(guò)渡集中于主城區(qū)，雖然近期規(guī)劃調(diào)整將原有“一主兩副”格局?jǐn)U展至“一主五副”，但城市核心功能仍圍繞外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域的城市更新進(jìn)行，外圍區(qū)域的發(fā)展仍需“新基建”加速推進(jìn)。

圖示：天津主城區(qū)發(fā)展歷程及規(guī)劃演變

　　從市場(chǎng)角度，受限于目前天津產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入的規(guī)模，近年房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅去化的規(guī)模穩(wěn)定在1150-1350萬(wàn)平方米（建筑面積），對(duì)應(yīng)的宅地規(guī)模約800-900公頃，而過(guò)去5年平均每年成交的宅地規(guī)模也在700-1100公頃之間，基本平衡，從市場(chǎng)角度天津也不缺少建設(shè)用地。

　　在“不缺地”背景下，受城市發(fā)展和財(cái)政因素影響，政府2020年將保持推地的規(guī)模，預(yù)計(jì)2020年土地出讓金規(guī)模為1783億元，目前具備即時(shí)掛地條件的土地合計(jì)超過(guò)100宗，土地規(guī)模超過(guò)1500公頃。而這些土地主要將來(lái)自：

　　市內(nèi)六區(qū)：城市更新、棚改拆遷、校企遷址等帶來(lái)的新增供應(yīng)，2020年是房企調(diào)整貨值結(jié)構(gòu)，補(bǔ)倉(cāng)中心區(qū)的機(jī)會(huì)，今后核心區(qū)基本不會(huì)再出現(xiàn)如此大規(guī)模的土地供應(yīng)；

　　環(huán)城四區(qū)：城市擴(kuò)張、“新基建”盤活的熱點(diǎn)區(qū)，包括配套提升的熱點(diǎn)板塊及軌道牽引或重大項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)發(fā)展的新熱點(diǎn)區(qū)域，另外大量工業(yè)區(qū)及原規(guī)劃工業(yè)用地土地指標(biāo)變更也有條件為環(huán)城四區(qū)提供大量的土地供應(yīng)。

　　遠(yuǎn)郊五區(qū)：受“土地新政”利好影響最大的區(qū)域，繼續(xù)受城鎮(zhèn)化推動(dòng)，但熱點(diǎn)區(qū)域仍為傳統(tǒng)成熟區(qū)域及高鐵等城建帶動(dòng)發(fā)展的區(qū)域。

　　濱海新區(qū)：由于轄區(qū)面積廣闊，現(xiàn)規(guī)劃147600公頃建設(shè)用地中仍有絕大部分處于待開發(fā)狀態(tài)，土地供給能力最強(qiáng)，圍繞熱點(diǎn)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)、城市板塊土地供應(yīng)量最為充足。

　　基于上述背景，“土地新政”對(duì)天津的影響較小，但天津在2020年土地供應(yīng)量增加、地價(jià)平抑的趨勢(shì)是明確的。土地是城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，保證足量?jī)r(jià)格平抑的土地供應(yīng)也對(duì)天津保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定、進(jìn)而吸引外來(lái)人才落戶起到積極的作用。

　　天津房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？

　　供應(yīng)足、地價(jià)平、人口穩(wěn)、收入平，天津房?jī)r(jià)目前不具備上漲空間

　　在當(dāng)前整體環(huán)境下，天津房?jī)r(jià)理想的狀態(tài)是保持穩(wěn)定，不具備上漲空間：

　　政策層面：“房住不炒”的大原則不容更改，無(wú)需贅言。

　　人口層面：截至2019年末，天津全市常住人口1561.83萬(wàn)人。其中，外來(lái)人口499.01萬(wàn)人，占全市常住人口的32.0%。常住人口出生率6.73‰，死亡率5.30‰，自然增長(zhǎng)率1.43‰，暨常住人口僅增加了2.23萬(wàn)人。本地人口增長(zhǎng)緩慢，新天津人在市場(chǎng)中的比例穩(wěn)定增長(zhǎng)，但是盡管“海河 英才”計(jì)劃目前已經(jīng)引入24萬(wàn)人，但相比2018年末，人口增長(zhǎng)的速度仍然偏緩。而2020年擴(kuò)大人才范圍后，有望引入的新進(jìn)人口多數(shù)為高校畢業(yè)生和高階藍(lán)領(lǐng)，在居住需求方面多數(shù)為剛需，房?jī)r(jià)承受能力多集中在總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)甚至150萬(wàn)以內(nèi)。

　　產(chǎn)業(yè)層面：疫情黑天鵝影響下，多數(shù)行業(yè)/企業(yè)全年業(yè)績(jī)將受到?jīng)_擊，居民收入受到一定影響，盡管信貸政策方面可能出現(xiàn)一些放松，但影響對(duì)沖的結(jié)果對(duì)市場(chǎng)交易量可能有一定促進(jìn)，但對(duì)價(jià)格起不到提振作用。

　　供需層面：目前天津新房銷許存量約2011萬(wàn)平米，去化周期20個(gè)月，而2019年成交的宅地規(guī)劃建面也達(dá)1800萬(wàn)平米。市場(chǎng)規(guī)模基本見頂，同時(shí)在資金壓力下，選擇以價(jià)換量的項(xiàng)目將出現(xiàn)激增。

　　市場(chǎng)格局層面：在2016-2017年，激進(jìn)的市場(chǎng)預(yù)期曾將天津的房?jī)r(jià)格局定義到“3、5、8”，但目前的市場(chǎng)情況，市內(nèi)部分行政區(qū)已有項(xiàng)目銷售單價(jià)降至2-3萬(wàn)元/平方米區(qū)間，盡管這些項(xiàng)目具有拿地時(shí)間較早、土地成本相對(duì)較低的因素，但能形成流量的主流改善產(chǎn)品單價(jià)降至3字頭已成不爭(zhēng)事實(shí)。

　　綜上，天津本地人口增長(zhǎng)趨緩、新天津人需求以中低總價(jià)的剛需為主、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定居民收入不會(huì)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，同時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)充足、新的價(jià)格梯度逐步確立，未來(lái)整體房?jī)r(jià)將以“穩(wěn)”為主基調(diào)。

　　天津中原研究院認(rèn)為，局部成交反彈不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成上漲壓力，天津地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持理性回歸——地價(jià)回歸地段、住宅回歸自住、客戶回歸理性、開發(fā)回歸穩(wěn)健。

　　來(lái)源：北方網(wǎng)

編輯：wangdc