“從數(shù)據(jù)來看，我是比較滿意的，尤其是核心凈利潤的增長�！�3月10日，越秀地產(chǎn)通過電話會(huì)議的形式舉行2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)，正在電話那端作全年報(bào)告的董事長林昭遠(yuǎn)，言語中透露出喜悅。

　　過去一年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為721.1億元，超額完成全年目標(biāo)；核心凈利潤約為35.1億元，同比上升24.8%；平均借貸成本4.93%，凈負(fù)債率74%，均低于行業(yè)平均水平；截至年底，公司持有現(xiàn)金約301.9億元，現(xiàn)金短債比達(dá)4.2，短期還債能力極強(qiáng)。

　　克而瑞發(fā)布研報(bào)表示，越秀地產(chǎn)是次核心凈利潤增長普遍超券商預(yù)期8-20%，相信作為少數(shù)債券得到投資評(píng)級(jí)的中小規(guī)模房企，公司股價(jià)亦會(huì)得到進(jìn)一步的認(rèn)可。興業(yè)證券發(fā)布研報(bào)維持越秀地產(chǎn)的“買入”評(píng)級(jí)，其稱2019年廣州地鐵入股越秀，雙方年內(nèi)已合作落地3個(gè)軌交物業(yè)項(xiàng)目，總貨值700億元。隨著雙方合作項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長，將為未來越秀業(yè)績穩(wěn)步釋放提供基礎(chǔ)。

　　業(yè)績會(huì)上，越秀地產(chǎn)將2020年合約銷售目標(biāo)定在802億元，增幅11.21%。林昭遠(yuǎn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，802億元的目標(biāo)，已經(jīng)綜合考慮到疫情的影響。“另外在投資上，公司總體的原則是保持合理的投資強(qiáng)度，�，F(xiàn)金流，保杠桿，更好地把握住增儲(chǔ)的機(jī)會(huì)，獲取優(yōu)質(zhì)土地�！绷终堰h(yuǎn)續(xù)稱。

　　里子和面子

　　如果說規(guī)模是房企的面子，那么利潤便是房企的里子，是根本。有業(yè)內(nèi)人士提出，今年行業(yè)一定會(huì)關(guān)注利潤排行榜，多過于規(guī)模排行榜。因?yàn)楹诵膬衾麧櫮茏詈玫伢w現(xiàn)一個(gè)企業(yè)為客戶創(chuàng)造價(jià)值的質(zhì)量，是客戶用鈔票投票的結(jié)果，最真實(shí)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，越秀地產(chǎn)毛利由83.93億元增至131.17億元，毛利率約為34.2%，同比上升2.4%；股東應(yīng)占利潤約為34.8億元，同比上升27.7%；核心凈利潤約為35.1億元，同比上升24.8%。

　　“從數(shù)據(jù)來看我是比較滿意的，特別是在核心凈利潤上，增長了近25%�！绷终堰h(yuǎn)在業(yè)績會(huì)稱。克而瑞也指出，越秀地產(chǎn)是次核心凈利潤增長普遍超券商預(yù)期8-20%。

　　高利潤背后，則是因?yàn)樵叫愕禺a(chǎn)超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略。2019年，越秀地產(chǎn)通過“軌交+物業(yè)”模式、“集團(tuán)孵化-地產(chǎn)購買”、國企合作、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地、公開市場(chǎng)招拍掛等多元化、特色化方式，以較低的溢價(jià)率在廣州、深圳、杭州、蘇州、成都等11個(gè)城市新增27幅土地，按權(quán)益計(jì)算建筑面積為521萬平方米。截至年末，公司總土地儲(chǔ)備為2387萬平米，同比增長23%。其中九成均分布在一二線城市，大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占比為51.7%。

　　優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，為越秀地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展提供了“彈藥”。2019年，越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額421.4億元，約占公司全年銷售的58.5%。其中，廣州市的合同銷售金額達(dá)到約366億元，同比上升21.2%。此外，“軌交+物業(yè)”模式的成功實(shí)施，也大大提升了越秀地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目的獲取能力。截至目前，這一模式已為越秀地產(chǎn)增加土儲(chǔ)315萬平方米，約占公司總土地儲(chǔ)備的13.2%。2019年，越秀軌交物業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合同銷售金額50.8億元，約占公司全年銷售的7%。

　　林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會(huì)上表示，“軌交+物業(yè)”模式的成功落地，不僅讓廣州地鐵成為公司的戰(zhàn)略性股東，也使公司增加了315萬平方米的土儲(chǔ)，這種模式應(yīng)該會(huì)成為公司未來發(fā)展的一個(gè)重要模式。

　　興業(yè)證券認(rèn)為，隨著廣州地鐵更多新建站點(diǎn)落成，預(yù)計(jì)與越秀地產(chǎn)合作項(xiàng)目數(shù)量會(huì)持續(xù)增長，成為越秀未來每年穩(wěn)定的銷售貢獻(xiàn)部分。另外越秀還有150萬平米舊改項(xiàng)目存量。綜合計(jì)算，公司的待結(jié)轉(zhuǎn)貨值高達(dá)886億元，為未來業(yè)績穩(wěn)步釋放提供了基礎(chǔ)。興業(yè)預(yù)計(jì)，越秀2020和2021年的核心凈利潤將分別達(dá)44、55億元，分別同比增長26%、23%。

　　低負(fù)債、低杠桿

　　在實(shí)現(xiàn)高增長、高盈利的同時(shí)，越秀地產(chǎn)的負(fù)債和借貸成本仍處于業(yè)內(nèi)合理水平。

　　2019年，越秀地產(chǎn)的凈負(fù)債率達(dá)75.2%，同比增長14個(gè)百分點(diǎn)。億翰智庫指出，凈負(fù)債率的上升與該公司積極拿地存在較大的相關(guān)性，但與top50房企平均凈負(fù)債率相比，總體仍然保持在合理的區(qū)間。

　　融資方面，越秀地產(chǎn)憑借穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤面和良好的資信，在境內(nèi)外發(fā)行了多筆低成本債券。

　　2019年5月29日，越秀地產(chǎn)完成發(fā)行25億元公司債券，其中3年期票面利率為3.85%，5年期票面利率為3.93%。10月11日，越秀地產(chǎn)發(fā)行的15億元2019年第二期公司債券上市買賣，期限為5年，票面利率為3.60%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)成功發(fā)行各類債券共73億元，期限介于三至五年，發(fā)行利率在3.6%至4.03%之間。公司整體平均借貸成本4.93%，遠(yuǎn)低于2019年房企新增融資成本7.07%(克而瑞數(shù)據(jù))。

　　償債方面，截止2019年底，越秀地產(chǎn)持有現(xiàn)金約301.9億元，同比上升11.2%。現(xiàn)金短債比達(dá)4.2，完全覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)，短期內(nèi)沒有償債壓力。而在2018由標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究院出具的《中國規(guī)模房企現(xiàn)金短債比排行榜》中，越秀地產(chǎn)以3.8的現(xiàn)金短債比，位居榜單第八位，僅次于中海、華潤、龍湖等房企。

　　克而瑞認(rèn)為，在融資方面，越秀融資成本較低，融資a渠道趨多元化。在償債能力上，該公司總體處于行業(yè)領(lǐng)先水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

　　疫情之后

　　業(yè)績會(huì)上，各大媒體關(guān)注的另一個(gè)重點(diǎn)，就是疫情是否會(huì)打亂越秀地產(chǎn)原有的經(jīng)營計(jì)劃。

　　“目前除了湖北地區(qū)的銷售案場(chǎng)還沒有開放，其他地區(qū)基本上全部開放了。工地復(fù)工也是一樣，目前除了湖北地區(qū)外，公司其他城市在建項(xiàng)目的工地復(fù)工率，大概是85%以上�！绷终堰h(yuǎn)表示，隨著內(nèi)地疫情逐步減緩，來現(xiàn)場(chǎng)看房的人流是在逐漸回暖之中。而且公司也提前做好了一些準(zhǔn)備，如果市場(chǎng)有爆發(fā)性增長，公司會(huì)有足夠的貨量去供應(yīng)。林昭遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，公司在湖北地區(qū)的土儲(chǔ)占比不超過10%，從影響的角度，不是太大。

　　而針對(duì)公司今年的投資計(jì)劃是否會(huì)作調(diào)整，林昭遠(yuǎn)坦言，從經(jīng)濟(jì)和人口角度出發(fā)，公司還是會(huì)持續(xù)將武漢作為重要的區(qū)域來發(fā)展的。而從整體戰(zhàn)略來看，新的一年，公司大概安排了300個(gè)億的投資額計(jì)劃。

　　“另外在投資上，公司總體的原則是保持合理的投資強(qiáng)度，�，F(xiàn)金流，保杠桿，更好地把握住增儲(chǔ)的機(jī)會(huì)，獲取優(yōu)質(zhì)土地�！绷终堰h(yuǎn)表示。會(huì)上，林昭遠(yuǎn)還介紹了公司新業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。其稱目前越秀地產(chǎn)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)有9個(gè)項(xiàng)目、4000多個(gè)床位。而廣州目前有6個(gè)項(xiàng)目，其中4個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營中，一共1300多個(gè)床位。“到今年年底還會(huì)有幾個(gè)新增的項(xiàng)目，這也是公司從戰(zhàn)略角度要堅(jiān)定發(fā)展的產(chǎn)業(yè)�！绷终堰h(yuǎn)續(xù)稱。

　　在談及長租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，林昭遠(yuǎn)坦言，雖然公司的發(fā)展節(jié)奏有點(diǎn)慢，但作為國有背景的企業(yè)，國家鼓勵(lì)租賃政策，公司還是會(huì)積極響應(yīng)。

　　來源：時(shí)代周報(bào)