寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直是深圳火爆樓市背后的“冰點(diǎn)區(qū)域”。2019年，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)走高，P2P暴雷，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，經(jīng)濟(jì)放緩等綜合因素影響，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍遭遇空置率大面積攀升，租金大幅度下滑逾40%的寒冬跡象。根據(jù)世聯(lián)綜合體事業(yè)部數(shù)據(jù)，2020年深圳寫(xiě)字樓商業(yè)辦公供應(yīng)增幅同比達(dá)34%，而工改辦公供應(yīng)同比增幅更高達(dá)68%，2020-2021寫(xiě)字樓（含商業(yè)及工改）總體供應(yīng)面積達(dá)843.9萬(wàn)。本來(lái)就不甚樂(lè)觀的深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)，伴隨著2020年的一場(chǎng)疫情，無(wú)疑是雪上加霜，這是否意味著深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的冰點(diǎn)信號(hào)已經(jīng)發(fā)出？
01 租賃市場(chǎng)：需求驟減、供應(yīng)量劇增致租金下滑，去化周期拉長(zhǎng)
2019年深圳GDP增速較去年同期下滑0.6%，從緊的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，加上2020年年初疫情影響，企業(yè)可用現(xiàn)金流預(yù)期不充足的背景下，在寫(xiě)字購(gòu)置或租賃方面的支出預(yù)算將收緊，原來(lái)擴(kuò)租，提升寫(xiě)字樓品質(zhì)等需求將階段性驟減。
2019年深圳寫(xiě)字樓二級(jí)租賃市場(chǎng)新增核心區(qū)域?qū)懽謽枪⿷?yīng)量達(dá)120萬(wàn)㎡，去化26萬(wàn)㎡，供應(yīng)量約為需求量的5倍，導(dǎo)致目前深圳寫(xiě)字樓空置率已經(jīng)攀升到四大一線首位。2020-2021年深圳市場(chǎng)商業(yè)寫(xiě)字樓已經(jīng)明確租賃供應(yīng)量為295.5萬(wàn)㎡，工改寫(xiě)字樓增量173.9萬(wàn)㎡以上，已經(jīng)確定租賃供應(yīng)量約29.1萬(wàn)㎡，增加租賃市場(chǎng)壓力，嚴(yán)重拉長(zhǎng)租賃物業(yè)的去化周期，空置率將持續(xù)攀升。
此外，前幾年伴隨著投資熱門(mén)的工改寫(xiě)字樓產(chǎn)品陸續(xù)入市出臺(tái)的，是越來(lái)越規(guī)范的產(chǎn)業(yè)用房租賃政策。在2019年9月18日出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施（試行）》規(guī)定中，進(jìn)一步明確打壓轉(zhuǎn)租牟利以及穩(wěn)定租金的要求，使得工改項(xiàng)目的利潤(rùn)空間再度壓縮，增加項(xiàng)目現(xiàn)金流壓力。
原本期待開(kāi)年迎來(lái)小陽(yáng)春的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，受疫情影響，開(kāi)工延后，經(jīng)濟(jì)受挫，短期內(nèi)寫(xiě)字樓需求基本消失，為降低空置率帶來(lái)的寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)壓力，預(yù)計(jì)2020年租金將會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)下滑。拉長(zhǎng)期看，隨著政府對(duì)中小企業(yè)的扶持政策出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)回暖，預(yù)計(jì)下半年會(huì)緩慢恢復(fù)，但不樂(lè)觀。如以寫(xiě)字樓租賃運(yùn)營(yíng)為主要盈利的企業(yè)應(yīng)盡早做好預(yù)案，最大努力通過(guò)樓體運(yùn)營(yíng)亮點(diǎn)等保證租金現(xiàn)金流收入，降低空置率，做好突圍準(zhǔn)備。
02 銷(xiāo)售市場(chǎng)：投資回歸理性，銷(xiāo)售價(jià)格回落至合理
2019年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)在總供應(yīng)量基本平穩(wěn)的情況下，受經(jīng)濟(jì)周期影響雖成交量下滑，但受粵港澳大灣區(qū)及先行示范區(qū)的利好，寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格均呈上漲趨勢(shì)，商業(yè)寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)8個(gè)大宗交易，累計(jì)成交面積19.5萬(wàn)㎡，投資目的仍以資產(chǎn)增值為主要購(gòu)買(mǎi)因素。
工改寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)別于商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，因其較高的性價(jià)比，購(gòu)買(mǎi)客戶主要以自用客戶為主。2019年深圳工改寫(xiě)字樓市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)7個(gè)大宗交易，以金融、實(shí)業(yè)公司為主，其中以世聯(lián)綜合體團(tuán)隊(duì)從前期顧問(wèn)、租售代理到物業(yè)運(yùn)營(yíng)提供全程服務(wù)的僑城坊Q-PLEX項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)了55000元/㎡的均價(jià)。
但隨著租金回落，空置率攀升，供大于求以及疫情等影響，深圳寫(xiě)字樓投資回報(bào)率將有所下跌，投資者信心會(huì)受一定打擊，融資行為的寫(xiě)字樓投資會(huì)增加，預(yù)判寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格在2020年度會(huì)有一定回落，對(duì)寫(xiě)字樓資產(chǎn)價(jià)值的判斷也會(huì)更加客觀。世聯(lián)君匯預(yù)判，未來(lái)隨著粵港澳大灣區(qū)概念及先行示范合作區(qū)政策的落實(shí)，深圳城市能級(jí)的進(jìn)一步提升，中長(zhǎng)期看，外來(lái)企業(yè)將成為深圳寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主力。
因此，要在逆勢(shì)中突圍，承接市場(chǎng)回暖后的投資需求，對(duì)前期寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)上、內(nèi)容運(yùn)營(yíng)上提出更高要求，性價(jià)比更高，面積段更合適，節(jié)能綠色的寫(xiě)字樓產(chǎn)品更受投資者的青睞，與專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)代理單位的合作未來(lái)也會(huì)更多被業(yè)主選擇。世聯(lián)君匯專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)案例庫(kù)、商業(yè)資源管理系統(tǒng)、寫(xiě)字樓76項(xiàng)指標(biāo)系統(tǒng)、寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)支持平臺(tái)、客戶資源系統(tǒng)、自動(dòng)評(píng)估、樓盤(pán)信息查詢系統(tǒng)、交易案例查詢以及ERP系統(tǒng)等，可為寫(xiě)字樓企業(yè)客戶在前策階段提供更全面的市場(chǎng)支持，在后期定價(jià)、交易階段提供更專(zhuān)業(yè)的代理服務(wù)支持。
03 “新型抗疫建筑”應(yīng)運(yùn)而生
2003年SARS時(shí)期，世聯(lián)行操盤(pán)的田面城市大廈、安聯(lián)大廈憑借其綠色環(huán)保、健康關(guān)懷的創(chuàng)新理念和設(shè)計(jì)逆市熱銷(xiāo)。深諳健康建筑之道的世聯(lián)君匯綜合體事業(yè)部在2020年“新冠肺炎”肆虐之初即提出“新型抗疫建筑”理念，并結(jié)合多年一線實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，從建筑形態(tài)、交通組織、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、空間細(xì)節(jié)、特色服務(wù)等多個(gè)維度，對(duì)疫情下的寫(xiě)字樓進(jìn)行全新價(jià)值剖析，對(duì)其設(shè)計(jì)及服務(wù)要點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新性評(píng)估和排序，并落位到技術(shù)實(shí)現(xiàn)手段，最大化減小各類(lèi)疫情對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)造成的負(fù)面沖擊和影響，為入駐企業(yè)提供更加安全、健康、舒適、高效的辦公場(chǎng)所，使之成為引領(lǐng)下一代工商項(xiàng)目發(fā)展的新航標(biāo)，為眾多新建和已建寫(xiě)字樓提供包括項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租售代理、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)改造等方面的全鏈條一攬子綜合性服務(wù)。
04 遠(yuǎn)程辦公興起，聯(lián)合辦公空間新機(jī)遇
疫情影響下，“線上辦公”風(fēng)口凸顯，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，疫情期間有超過(guò)1000萬(wàn)企業(yè)在使用阿里釘釘遠(yuǎn)程辦公，企業(yè)微信的企業(yè)用戶數(shù)也達(dá)到了數(shù)百萬(wàn)。靈活的辦公方式更受80、90后主力上班族的青睞，也有更多的中小企業(yè)更加思考以“線上辦公+共享空間”結(jié)合的方式替代租賃傳統(tǒng)卡位式寫(xiě)字樓。深圳創(chuàng)新成長(zhǎng)型的中小企業(yè)是消化深圳寫(xiě)字樓空間的中堅(jiān)力量，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年底，深圳中小企業(yè)已達(dá)196.7萬(wàn)家，占企業(yè)總數(shù)的99.6%。這類(lèi)企業(yè)原因?yàn)楦咚侔l(fā)展所帶來(lái)的擴(kuò)充辦公面積或提升形象的需求將因?yàn)橐咔榉啪�，而“共享空間”所提供的多元化會(huì)議接待、便捷辦公、健康辦公等智能共享商務(wù)空間更能靈活地彌補(bǔ)“線上辦公”面談功能。
因此聯(lián)合辦公企業(yè)應(yīng)在抓緊時(shí)機(jī)，與線上辦公企業(yè)形成戰(zhàn)略合作，如在線上辦公軟件上推出在線預(yù)訂“線下會(huì)議室”、“洽談室”等功能，研發(fā)并推出更迎合市場(chǎng)需求的商務(wù)辦公產(chǎn)品，迎接一波從傳統(tǒng)寫(xiě)字樓宇退租的中小企業(yè)，逆勢(shì)突圍，成為行業(yè)新趨勢(shì)。
05 寫(xiě)字樓硬件，優(yōu)質(zhì)物管成為新賣(mài)點(diǎn)
作為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)商的物管企業(yè)直面疫情一線，物管行業(yè)無(wú)疑在這次疫情之后將接受新一輪洗禮。寫(xiě)字樓物管企業(yè)在疫情中的線上線下響應(yīng)速度，資源調(diào)配能力，團(tuán)隊(duì)科學(xué)防疫執(zhí)行力與行動(dòng)力，著重服務(wù)細(xì)節(jié)的管理與樓宇企業(yè)客戶的密切聯(lián)系，都將形成物管企業(yè)的一次重要服務(wù)成績(jī)單。而線上線下閉環(huán)結(jié)合，資源整合，渠道打通注定了未來(lái)物管與金融及科技的融合趨勢(shì)，而具備優(yōu)質(zhì)物管的寫(xiě)字樓必定在疫情期特別是辦公開(kāi)放后的疫情過(guò)渡期給入駐企業(yè)客戶的正常辦公帶來(lái)信心與保障，也是智慧樓宇運(yùn)營(yíng)的最關(guān)鍵一環(huán)。
世聯(lián)行陳勁松董事長(zhǎng)言：“不是每一個(gè)冬天都一樣肅殺；不是每一次春天都一樣溫暖！未來(lái)就從現(xiàn)在開(kāi)始。”商辦市場(chǎng)雖短期受疫情影響需求放緩，但從房地產(chǎn)中長(zhǎng)期需求看，這必然是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的一場(chǎng)戰(zhàn)役。直面挑戰(zhàn)，企業(yè)員工齊心協(xié)力共渡難關(guān)，圍繞客戶提高線上業(yè)務(wù)，創(chuàng)新變革升級(jí)。正所謂“烈火試真金，逆境試強(qiáng)者，”疫情過(guò)后，面對(duì)消費(fèi)反彈，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力勢(shì)必會(huì)重新激發(fā)，完善自我才能真正實(shí)現(xiàn)搶跑！
