2015年，林靜以約170萬元的總價買下中弘·北京像素一套50余平方米的復(fù)式商住房，之后隨著全國房價飆升，小區(qū)同戶型房源的掛牌價達(dá)到320萬元。不過，2017年出臺的樓市調(diào)控政策迅速將商住房的價格打回原形。如今，北京像素50余平方米復(fù)式商住房的成交價在190萬元左右，較最高點(diǎn)降幅達(dá)100多萬元。
商住房價格的下調(diào)，讓其性價比再次凸顯，部分位置優(yōu)越的項目的租金收益較高，租售比高于同區(qū)域普通住宅。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱，北京商住房當(dāng)前的租售比大約是住宅的2-3倍。低總價、低門檻的商住房，是否還值得買呢？
01商住房降價約40% 市場仍處于冰點(diǎn)
商住房，是指在商業(yè)、辦公規(guī)劃性質(zhì)的土地上蓋起的住宅形式的產(chǎn)品類型，它既不能落戶，也不能劃片入學(xué)。“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，土地性質(zhì)不會改變，產(chǎn)權(quán)多為40年或50年。
2015年，考慮到購買住宅壓力太大，林靜以約170萬元的總價買下中弘·北京像素小區(qū)一套50余平方米的復(fù)式商住房。憑借巨大的體量、便捷的交通、相對低廉的價格，北京像素一直都是北京商住房中的明星產(chǎn)品，如今，這里居住著數(shù)萬人。
從2015年下半年開始，多個一二線城市的房價出現(xiàn)上漲，商住項目也水漲船高。林靜告訴中新經(jīng)緯（微信號：jwview），她購房不久，北京像素的房價明顯上漲，小區(qū)同戶型二手房源的掛牌價最高達(dá)到了320萬元，單價超過6萬元/平方米。
2017年3月底，北京市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》稱，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)當(dāng)符合在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且連續(xù)5年繳納社�；騻�稅；商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
調(diào)控政策出臺后，商住房的熱度迅速下降。郭明是某大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司北京像素門店的經(jīng)紀(jì)人，他對中新經(jīng)緯透露，市場最熱的時候，公司在附近有4家門店，每個月共計能成交30多套商住房，而他們公司占據(jù)北京像素成交房源的70%左右。2017年政策出臺后，成交量就下來了，門店也縮減為1個，現(xiàn)在每月能成交10多套。
北京像素二手商住房的售價下降明顯。郭明分析，以50多平方米的復(fù)式商住房為例，最高點(diǎn)的成交總價超過300萬元，但最近的成交價在190萬元左右，面積稍大、正南向房子的價格能達(dá)到200萬元，整體下降100多萬元，降幅約40%。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從限購出臺后的第一個月2017年4月算起，至2020年10月29日的43個月里，北京新建商辦類項目共成交10595套，而調(diào)控前的43個月（2013年9月-2017年3月）共成交113591套，下降了約90.67%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，北京新建商住房的成交均價沒有出現(xiàn)過于明顯的下跌，這主要是受成交結(jié)構(gòu)的影響。他還估算，二手商住房的成交均價大致較高點(diǎn)下降40%左右，一些項目甚至出現(xiàn)腰斬。調(diào)控至今，新建、二手商住房市場一直處于冰點(diǎn)，沒有好轉(zhuǎn)的跡象。
諸葛找房分析師陳霄則稱，由于住宅價格不斷攀升，商住項目憑借著低總價的優(yōu)勢受到購房者與投資者青睞，但過多的投機(jī)性需求吹大了市場泡沫。調(diào)控以來，北京商住房量、價均大幅下跌，調(diào)控效果明顯，這對商住市場的長遠(yuǎn)發(fā)展是件好事。
02 租售比超過住宅 但居住舒適性較差
隨著租金與售價漲幅差距的拉大，“租售比”(房屋月租金與房屋總價的比值)這一評判物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)，在國內(nèi)較少被提及，不管是自住還是投資，購房人更關(guān)注房屋未來的增值空間。
不過，持續(xù)3年多的價格調(diào)整，讓北京部分位置優(yōu)越、交通便利的商住房的租售比迅速抬升，租金回報高于同區(qū)域的普通住宅。以北京像素為例，我愛我家的一位經(jīng)紀(jì)人對中新經(jīng)緯表示，該小區(qū)50余平方米復(fù)式商住房的租金在5800元/月以上，且一直都比較好出租。他說：“雖說是50多平方米，因為復(fù)式結(jié)構(gòu)，實(shí)際使用面積比普通住宅大，比較受年輕人喜歡�！�
以北京像素一套租金5800元/月、掛牌價約在195萬元的55平方米復(fù)式商住房為例，這套房源當(dāng)前的租售比為1：336，若換算為年收益（即5800元x12月/1950000元），收益率約為3.57%。
緊鄰北京像素的金隅麗景園小區(qū)，它的一套68平方米兩居室的租金約為5300元/月，同戶型二手房掛牌價為280萬元，稅費(fèi)約有30萬元。以此計算，這套房源當(dāng)前的租售比為1：584，換算為年收益（即5300元x12月/3100000元），收益率約為2.05%。
位于亦莊開發(fā)區(qū)的林肯公園，是該區(qū)域較為成熟的小區(qū)，附近一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人也表示，相比于周邊住宅，林肯公園商住房的租金不低，租售比也高于住宅項目。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對中新經(jīng)緯表示，商住項目的位置普遍較好，基本都緊鄰軌道交通，周邊商業(yè)配套相對成熟，使得商住房的租金收益較高，有的會高于同區(qū)域的普通住宅。她估算，北京商住房當(dāng)前的租售比大約是住宅的2-3倍。
不過，中新經(jīng)緯走訪一些商住項目后發(fā)現(xiàn)，這類項目在居住舒適性上不及普通住宅。這類房源居住集中，公攤面積較大，辦公、居住的混雜，導(dǎo)致安全性與私密性較差；先天的設(shè)計限制，讓商住房在戶型、采光、隔音、通風(fēng)等多方面都存在一定缺陷，一些復(fù)式戶型的層高也較低；除了早前一些項目，近幾年入市的商住項目不少都是商水、商電，且不通天然氣，居住成本高。
03 流動性受限 建議關(guān)注保障房
“風(fēng)險是漲出來的，機(jī)會是跌出來的”，這句產(chǎn)生于股市中的經(jīng)驗總結(jié)，是否能應(yīng)用在北京商住房市場呢？
張大偉認(rèn)為，經(jīng)過三年多的調(diào)整，商住房的量、價都處在低點(diǎn)，未來或許有一定的空間。從租金回報率看，商住房的收益水平已經(jīng)較高。
郭毅分析，商住房的價值，應(yīng)當(dāng)從兩個方面看。如果將商住房當(dāng)做居住品，它未來的價值及增值空間沒有那么高，“住宅產(chǎn)品除了收益回報率以外，還有居住使用價值，現(xiàn)在購房者越來越看重居住品質(zhì)的提升。商住產(chǎn)品難有很好的居住環(huán)境，它更多的是滿足剛需、中低收入群體的需求�！�
郭毅進(jìn)一步稱，如果將它當(dāng)做投資品，商住房的投資回報率相對較高，渠道暢通且很穩(wěn)定。從單平方米租金回報上計算，商住房的套均租金較高，單平方米的收益高于住宅�！捌甙耸f元，只能在北京很偏遠(yuǎn)的地方買住宅，而且這只是首付款。七八十萬元或者一百多萬元，就能全款買下位置不錯的商住房，還有比這個門檻更低的投資品了嗎？”
但由于限購條件較多、只能全款購買，商住房未來的流通性及增值變現(xiàn)空間充滿不確定性。林肯公園上述門店的經(jīng)紀(jì)人介紹，一些不滿足商住房購買資質(zhì)的購房人，會選擇以公司形式購入，但注冊公司以及公司存續(xù)期間，都需要支付一定的成本。以公司名義持有商住房，每年還要繳納房產(chǎn)稅，“房產(chǎn)稅繳納有兩種方式，有一種是以租金收益計算的，稅費(fèi)較低，每年大約是商住房一個月的租金�！�
郭毅透露，新建商住房只能以公司名義購買，今后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)有兩種途徑：一是產(chǎn)權(quán)交割，但稅費(fèi)較高；二是公司股權(quán)收購，這種方式稅費(fèi)少，但收購方需要對被收購公司的經(jīng)營情況進(jìn)行摸底，以免收購后出現(xiàn)不必要的麻煩。“流通性是商住房面臨的核心問題，并會影響到未來的增值空間。商住房的增值空間一直都沒有住宅大，未來也不可能超過住宅�！�
陳霄對商住房未來的價值提出不同的觀點(diǎn)。他對中新經(jīng)緯稱，投資價值不能拿租售比這種單一指標(biāo)去衡量，而且租賃投資回報周期太長。投資住宅、類住宅產(chǎn)品，更看重的是再次出售時的價格漲幅，商住房不能賣給個人，要出售給企業(yè)，導(dǎo)致其客群受到限制，出售難度較大。
“商住房的流通性肯定是弱于住宅，這是它當(dāng)前面臨的一大難題，在購買客群及貸款的限制下，商住房未來的升值空間較小�！标愊鼋ㄗh，對于沒有足夠資金購入純商品住宅的剛需人群來說，可以關(guān)注下保障房，如共有產(chǎn)權(quán)房、人才住房等。
�。ㄎ闹杏^點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。）
�。☉�(yīng)采訪對象要求，林靜、郭明為化名）
來源：中新經(jīng)緯
編輯：wangdc
