在11月23日深圳八宗地塊的出讓中，融創(chuàng)與華發(fā)的合資公司深圳融華置地投資有限公司以底價127.1億元競得寶安沙井A301-0575號宗地。

　　隨著粵港澳大灣區(qū)政策紅利釋放，大灣區(qū)毫無疑問是房企“兵家必爭之地”，但作為大灣區(qū)后來者，缺乏“先發(fā)優(yōu)勢”的融創(chuàng)顯然需要思慮籌謀，以借助多方力量加碼布局。

　　2019年，融創(chuàng)拉來余英擔(dān)任融創(chuàng)廣深區(qū)域執(zhí)行總裁，協(xié)助區(qū)域總裁黃書平分管投資發(fā)展和城市更新業(yè)務(wù)板塊。

　　余英加盟融創(chuàng)，肩負(fù)著助力廣深區(qū)域項(xiàng)目開拓的重任。據(jù)了解，曾任保利廣東董事長、保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁的余英在大灣區(qū)有深厚人脈資源和經(jīng)驗(yàn)，以及較強(qiáng)的土地開拓和項(xiàng)目運(yùn)營能力。

　　也是在余英加入之后，融創(chuàng)廣深區(qū)域接連斬獲項(xiàng)目，不僅競得廣州增城金星村、江門大滘村項(xiàng)目，也接連在招拍掛市場拿下廣州增城、黃埔與東莞等地塊。

　　不過，融創(chuàng)在深圳這座城市的存在感卻并不高。

　　“融創(chuàng)在深圳招拍掛沒有大的優(yōu)勢，這宗地是定向出讓的地塊，用于發(fā)展冰雪文旅城。”一位業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，由于融創(chuàng)是區(qū)域一體化發(fā)展，深莞惠、廣佛肇，所以在深圳周邊拿地多，而深圳招拍掛拿地需要了解本地市場。

　　127億寶安摘地補(bǔ)短板

　　11月23日，深圳8宗居住用地入市出讓，分別位于寶安西鄉(xiāng)、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總出讓面積73.22萬平米，總起拍價合計294.42億元。

　　其中，深圳融華置地投資有限公司以底價127.1億元競得深圳寶安人才住房用地，成交樓面價1.4萬元/平米，這也是深圳歷史上第七塊百億地塊。

　　深圳融華置地成立于2020年11月6日，法定代表人田軍為融創(chuàng)集團(tuán)總裁助理兼文旅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理，公司由深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持股51%，珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股49%。

　　該地塊土地用途為商住地，土地面積43.68萬平米，建面131.07萬平米，其中辦公74.25萬平米，住宅30萬平米，游樂設(shè)施10萬平米，商業(yè)9.97萬平米，配套酒店4.9萬平米，公共配套設(shè)施約1.95萬平米。

　　項(xiàng)目住宅類型為可售型人才住房，允許分割銷售。其中30%需滿足監(jiān)管協(xié)議要求方可銷售。人才住房售價按銷售時同地段市場商品住房售價的60%確定，最高銷售價格不得高于4萬元/平米。

　　具體來看項(xiàng)目情況，寶安沙井A301-0575號宗地緊鄰深圳國際會展中心，雙地鐵環(huán)繞，周邊配套齊全。目前，地塊周邊并沒有新房及二手房出售，深圳鏈家網(wǎng)顯示，截至11月21日，沙井二手房掛牌均價為6.2萬元/平米。

　　值得關(guān)注到的是，從監(jiān)管協(xié)議來看，該地塊旨在發(fā)展文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)：競得者需要在該地塊上建設(shè)冰雪項(xiàng)目和影視酒店項(xiàng)目。

　　其中，冰雪項(xiàng)目計容總建面不低于10萬平米，投資規(guī)模不得低于20億元，冰雪項(xiàng)目自簽訂協(xié)議之日起5年內(nèi)開業(yè)；競買人要保證該項(xiàng)目簽訂協(xié)議之日起5年內(nèi)開業(yè)影視酒店項(xiàng)目，要配建不少于2個、總面積不低于4000平米的影視發(fā)布廳。

　　并且，酒店開業(yè)一年內(nèi)，競買人須引進(jìn)一個經(jīng)甲方認(rèn)定對寶安區(qū)影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有推動作用的國際性影視節(jié)（展）或設(shè)評獎的全國性影視節(jié)（展），并在影視主題酒店內(nèi)舉辦。

　　競買人及關(guān)聯(lián)公司，投資拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影，投資總金額不低于6000萬元人民幣，電影須選用知名導(dǎo)演或監(jiān)制（由其主要參與創(chuàng)作的電影作品累計票房不低于5億元人民幣），須在簽訂本協(xié)議后10個月內(nèi)取得該片的《電影片公映許可證》，并列入放映排期。

　　這意味著，這塊地的出讓本身設(shè)置了較高的壁壘，也是一宗為融創(chuàng)“量身定制”的地塊。在2019年末收購環(huán)球會展之后，融創(chuàng)文旅成為全國最大的會展類項(xiàng)目持有及運(yùn)營商，融創(chuàng)集團(tuán)地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會展會議、康養(yǎng)六大戰(zhàn)略正式形成。

　　這意味著，融創(chuàng)在操盤項(xiàng)目之時，各版塊之間能夠產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。當(dāng)年12月18日的2019深圳全球招商大會上，融創(chuàng)中國和寶安區(qū)簽訂了總投資額達(dá)367億元的合作協(xié)議，宣布融創(chuàng)中國大灣區(qū)總部以及包含世界最大室內(nèi)雪世界在內(nèi)的冰雪文旅綜合體擬落戶寶安。

　　其中，冰雪文旅綜合體項(xiàng)目擬投資約338.3億元，將打造集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的世界級文旅項(xiàng)目。

　　能夠看到，融創(chuàng)各大版塊對于獲取土儲的效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)。

　　融創(chuàng)灣區(qū)故事

　　2019年10月，融創(chuàng)將海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并，成立新的華南區(qū)域。

　　截至2020年中期，融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司總土地儲備約為2.48億平米，權(quán)益土地儲備面積約為1.58億平米，華南區(qū)域土地儲備在集團(tuán)中并不占優(yōu)勢，無論是總土地儲備還是權(quán)益土地儲備，華南區(qū)域占比均不到10%，目前深圳更是只有融創(chuàng)智匯大廈一個住宅項(xiàng)目。

　　融創(chuàng)廣深區(qū)域公司成立于2015年3月，于次年1月5日，孫宏斌在上海某活動公開表示將布局廣深區(qū)域。

　　短短幾日后，融創(chuàng)首入華南市場以9.61億元競得佛山綠島湖一宗商住地。此后，融創(chuàng)將廣深區(qū)域定為其重點(diǎn)發(fā)展的6大區(qū)域之一，開始了華南版圖擴(kuò)張，并接連斬獲佛山、東莞等地塊，半年就完成了從零到十的突破。

　　在收并購有豐富經(jīng)驗(yàn)的融創(chuàng)，一直將收購作為在區(qū)域內(nèi)迅速做大的手段。不過，在華南區(qū)域內(nèi)，融創(chuàng)不管在收購佳兆業(yè)，還是收購萊蒙資產(chǎn)上都并不順利。

　　2014年底，在大灣區(qū)持有大量土儲的佳兆業(yè)深陷債務(wù)危機(jī)。在這樣的背景下，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)開始進(jìn)行談判收購佳兆業(yè)的事宜，并且于次年1月與佳兆業(yè)達(dá)成協(xié)議，將接手郭氏家族所持佳兆業(yè)的49.25%股份。

　　然而，融創(chuàng)卻與佳兆業(yè)海外債權(quán)人就債務(wù)重組的談判遲遲未能達(dá)成一致。數(shù)月后，隨著佳兆業(yè)的房源解禁以及郭英成的回歸，收購佳兆業(yè)這樁事項(xiàng)逐漸不確定。

　　直至2015年5月，融創(chuàng)最終宣布，由于最后鑒于若干先決條件并未達(dá)成，融創(chuàng)決定終止有關(guān)佳兆業(yè)部分股權(quán)的收購。

　　收購佳兆業(yè)未果后，融創(chuàng)并沒有停止收購的步伐。2016年5月，融創(chuàng)再與萊蒙國際聯(lián)合宣布雙方已訂立框架協(xié)議，由融創(chuàng)以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。

　　其中，涉及包括位于廣深區(qū)域的深圳萊蒙·創(chuàng)智谷、惠州萊蒙水榭灣兩個項(xiàng)目。借此，融創(chuàng)將進(jìn)入深圳和惠州兩個城市。

　　不過，最終融創(chuàng)只留下萊蒙創(chuàng)智谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目水榭花都被收回，孫宏斌曾透露，收購萊蒙國際資產(chǎn)一事因“地價漲了對方反悔”而停止。

　　在這幾年的發(fā)展中，深圳區(qū)域也成了融創(chuàng)的一個短板，但融創(chuàng)依舊有信心在大灣區(qū)做大做強(qiáng)。

　　在2019年初，融創(chuàng)迎來了地產(chǎn)老將余英的加盟，擔(dān)任廣深區(qū)域執(zhí)行總裁，協(xié)助廣深區(qū)域總裁黃書平先生分管投資發(fā)展和城市更新業(yè)務(wù)板塊。

　　資料顯示，余英于2017年11月加入寶能任寶能集團(tuán)高級副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城發(fā)集團(tuán)總裁，入職寶能僅一年時間，后于2018年12月離開寶能。此前，余英曾先后擔(dān)任保利廣東公司董事長，保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理。

　　在保利的十年間，余英帶領(lǐng)的廣東保利業(yè)績每年增長率都在20%以上，連續(xù)多年蟬聯(lián)廣州市銷售冠軍。余英也在個人微博中稱：“給我們兩年時間，廣深區(qū)域?qū)⒔o你們一個驚喜�！�

　　在此之后，融創(chuàng)開始接連拿下幾個舊改項(xiàng)目，并斬獲廣州、增城等多宗地塊，但卻并未在深圳落子。此次拿下深圳寶安沙井地塊，極大補(bǔ)充了融創(chuàng)在華南區(qū)域土地儲備，也給了區(qū)域未來更大的想象空間。

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong