信用債市場違約頻發(fā)，波及了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　" 近期信用債風(fēng)險頻發(fā)，使得監(jiān)管部門更加謹(jǐn)慎，不少房企選擇取消或者推遲發(fā)行債券。"11 月 30 日，一位地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時代周報記者，另外房企本身若是沒有足夠的信用管理機(jī)制，過多發(fā)債可能會使發(fā)債的成本陡然增加。

　　10 月 24 日，華晨汽車未按時籌措 "17 華汽 05" 債的本息；11 月 10 日，永煤未按期籌措 "20 永煤 SCP003" 足額兌付資金；11 月 16 日，紫光集團(tuán)未能足額償付 "17 紫光 PPN005"；三家公司均已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

　　新一波信用債負(fù)面事件發(fā)生后，房地產(chǎn)行業(yè)則接連出現(xiàn)取消或者推遲發(fā)行債券的案例。

　　11 月 16 日，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，因近期市場波動大，公司決定取消 15 億中期票據(jù)發(fā)行，擇時重新發(fā)行。11 月 20 日，北京城建公告取消 15 億超短期公司債發(fā)行，華發(fā)集團(tuán)公告取消 25 億 2 N 年可續(xù)期公司債發(fā)行，原因也均是近期市場波動較大。

　　據(jù)同花順 iFinD 數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月10日以來，已有近20家房企取消或者推遲發(fā)行發(fā)債。

　　近日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴記者，在市場的擔(dān)憂情緒消失以前，這些債發(fā)行的難度會比較大，相比今年上半年，最近一段時間針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資也有所收緊。

　　違約規(guī)模逐年增多

　　與其他行業(yè)相比，地產(chǎn)行業(yè)違約率雖然不高，但違約的規(guī)模卻在逐年遞增。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018 年至 2020 年 11 月 13 日，地產(chǎn)債債券違約每年分別為 6 只、15 只、18 只。

　　2018 年，華業(yè)資本、中弘、銀億、國購等企業(yè)相繼違約。但國泰君安指出，上述違約主體全部為中小房企，且違約原因也多集中于企業(yè)投資激進(jìn)、失敗多元化與公司治理等問題，與地產(chǎn)主業(yè)關(guān)聯(lián)度并不大。

　　但自 2020 年以來，新華聯(lián)、泰禾、天房及三盛宏業(yè)先后發(fā)生違約，地產(chǎn)行業(yè)合計違約本息金額 148.84 億元，超出 2018 ― 2019 年的違約水平。

　　其中，天房信托和天房集團(tuán)的實(shí)際控制人均為天津市國資委。泰禾集團(tuán)合計違約本息 116.77 億元，是首個 TOP50 違約房企。上述 4 家違約主體的共同特點(diǎn)表現(xiàn)為銷售回款受阻、流動性承壓、財務(wù)杠桿較高且融資成本增加。

　　" 違約的多家企業(yè)凈負(fù)債率都遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，杠桿率過高，其中 6 家盲目多元化，進(jìn)入化工、醫(yī)藥等和地產(chǎn)主業(yè)相距較遠(yuǎn)的領(lǐng)域，沉淀資金大，回款慢，增加現(xiàn)金流壓力。" 克而瑞指出，近年來違約事件增多，主因系行業(yè)融資持續(xù)收緊。今年再疊加疫情沖擊，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步加大。

　　明年一季度為償債高峰

　　違約規(guī)模不斷走高的同時，房企也將在明年迎來償債高峰。

　　根據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)顯示，未來一年，房企境內(nèi)信用債到期量超過 4000 億元，償債高峰在 2021 一季度。從美元債來看，2020 年 11 月、2021 年 4 月為償債高點(diǎn)。另據(jù)聯(lián)合資信測算，不考慮行權(quán)，2021 年地產(chǎn)債到期金額為 5278 億元。如果考慮含權(quán)債行權(quán)，2021 年地產(chǎn)債到期及行權(quán)的金額約為 7840 億元。

　　同時，在 " 三道紅線 " 的背景下，地產(chǎn)行業(yè)融資端收緊，部分紅檔、橙檔且土儲不豐富的房企受沖擊較大，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。

　　國泰君安指出，這類房企一方面受政策限制難以大規(guī)模舉債，債務(wù)滾續(xù)及土地投資受限；另一方面土儲的匱乏又制約其經(jīng)營性現(xiàn)金流的增長，在面對到期回售壓力時，可能會出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，存在一定的信用風(fēng)險。

　　近日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策告訴時代周報記者，" 三道紅線 " 管控下，不僅房企融資規(guī)模直接受限，而且穿透式監(jiān)管下包括如明股實(shí)債、表內(nèi)表外等情況將全部納入監(jiān)管體系。在此背景下，中小房企生存空間將進(jìn)一步遭受擠壓。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者，在 " 三道紅線 " 的落實(shí)大背景下，企業(yè)需要關(guān)注后續(xù)的融資等內(nèi)容，若是資金狀況不好或者說發(fā)債有困難，那就需要減少拿地和積極做銷售。這才是確保房企和房地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)健的保障。尤其是對于一些觸碰紅線的房企，更是需要重視，適當(dāng)要引入新的投資者，以緩解債務(wù)方面的壓力。

　　快周轉(zhuǎn)成房企核心方向

　　高杠桿難以為繼，融資端持續(xù)收緊，快周轉(zhuǎn)成為各大房企的核心方向。

　　中信建投指出，自 2016 年房地產(chǎn)融資政策收緊之后，快周轉(zhuǎn)模式下的銷售回款是房企最重要的現(xiàn)金流入方式，銷售回款 / 開發(fā)資金來源的比重在 60% 左右。劉策也表示，2019 年房企的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了歷史峰值，這不是利潤驅(qū)動的，也不是杠桿驅(qū)動的，是周轉(zhuǎn)能力驅(qū)動的。

　　今年 8 月中期業(yè)績會上，快周轉(zhuǎn)也成為高頻詞匯，屢屢被各大房企高層提及。

　　新力控股首席財務(wù)官許進(jìn)業(yè)表示，公司未來的增長還是通過精細(xì)化管理，快周轉(zhuǎn)等加大規(guī)模。中國海外發(fā)展副總裁郭光輝則表示，下半年公司將繼續(xù)提升項(xiàng)目運(yùn)營效率，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁劉偉亮先生在回應(yīng)項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)時，表示仍然會關(guān)注整個項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、利潤規(guī)模等幾項(xiàng)核心指標(biāo)。

　　此前，一家千億級房企副總裁曾告訴時代周報記者，快周轉(zhuǎn)指的其實(shí)是資金的快周轉(zhuǎn)，即提前規(guī)劃設(shè)計，進(jìn)而爭取拿到土地之后迅速開工，早日開盤，加速回流現(xiàn)金，再投入下一個項(xiàng)目，爭取規(guī)模增長和行業(yè)排名。

　　他同時表示，快周轉(zhuǎn)并非建設(shè)周期的快周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目銷售合同規(guī)定的交付周期仍然是原標(biāo)準(zhǔn)，比如 30 層的高層住宅，交付周期一般還是 2 ― 3 年。

　　11 月 30 日，另一家千億級房企中層則告訴時代周報記者，快周轉(zhuǎn)雖是財務(wù)視角，與質(zhì)量是不同的兩個維度。但企業(yè)如果沒有成熟的系統(tǒng)化管控能力做支撐，快速開發(fā)有時會帶來產(chǎn)品質(zhì)量的降低或者不達(dá)標(biāo)。

　　來源：時代周報

編輯：wangdc