“三道紅線，將徹底改變房地產(chǎn)行業(yè)。土地紅利時代和金融紅利時代都過去了，靠大肆舉債擴大規(guī)模的老路再也走不下去。”藍綠雙城掌門人曹舟南如是說。
對房地產(chǎn)行業(yè)的未來，曹舟南有兩個判斷，一是行業(yè)集中度將越來越高，二是共建模式的興起。曹舟南帶領(lǐng)藍綠雙城率先進入第二條賽道，成為共建模式的首倡者。
三道紅線將徹底改變房地產(chǎn)行業(yè)
“三道紅線”，即市場上廣為流傳的房企融資新規(guī)，分別是“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%”、“凈負債率不得大于100%”、“現(xiàn)金短債比不小于1”。根據(jù)“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企為“三道紅線”均踩，“綠檔”房企沒有踩中任何一條“紅線”，四檔房企的年度有息負債增速上限被依次設(shè)定為0、5%、10%和15%，“紅檔”房企將不能新增有息負債。
雖然尚未看到正式文件，但從最近一眾房地產(chǎn)大佬的表態(tài)來看，“三道紅線”的實施板上釘釘。
萬科董事局主席郁亮就說：“三道紅線表明房地產(chǎn)行業(yè)不能再占用過多的金融資源。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從土地紅利、金融紅利邁向了管理紅利。房地產(chǎn)行業(yè)將逐步回歸為普通行業(yè)，真正靠競爭力獲取競爭的優(yōu)勢�！�
曹舟南有相似的看法。他總結(jié)過去三十年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，前20年是土地紅利時代，房子供不應(yīng)求，有土地就能賺錢，因而除了少部分房企，品質(zhì)和服務(wù)大多比較粗糙；過去10年是金融紅利時代，房企不斷擴大規(guī)模，規(guī)模越大占用的金融資源越多，高周轉(zhuǎn)成為顯著特點，但同樣限制了品質(zhì)的提升。
曹舟南還認為，過去的發(fā)展模式，為了將金融杠桿用到極致，房企還大量占用了供應(yīng)商的資金，供應(yīng)商不僅要墊資，承擔(dān)資金成本，還面臨拖欠風(fēng)險，很多供應(yīng)商賺不到錢，提升品質(zhì)就成為一句空話。
中國經(jīng)濟正轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)同樣面臨規(guī)模向品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，才能更好地滿足人民群眾對美好生活的向往。浙江的未來社區(qū)就是高質(zhì)量發(fā)展的代表。
而曹舟南提出共建模式，試圖為房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展、精細化發(fā)展探索一條新的路徑�！暗热兰t線正式實施，中小房企的規(guī)模很難再大幅增長，要想繼續(xù)發(fā)展，要么掛靠在頭部房企下面，要么根據(jù)自己的專業(yè)能力，投身于共建之中�！�
共建實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展
在藍綠雙城的理念中，共建，其本質(zhì)是運用平臺化思維和互聯(lián)模式，重新構(gòu)建房地產(chǎn)價值鏈，推動從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，打造價值共同體、專業(yè)共同體、命運共同體。其形式有資本共建、產(chǎn)業(yè)共建、供方共建、同行共建、客戶共建等。
譬如資本共建。過去，很多房企采用明股實債的方式融資，無形中推高了金融風(fēng)險。而資本共建，則是讓資本真正成為項目股東方，依靠項目創(chuàng)造價值來獲取利潤。一些金融機構(gòu)認可這種模式，甚至直接成為了藍綠雙城的股東。
譬如供方共建。供應(yīng)商的尾款一般要在項目結(jié)束后才能拿到，墊資時間長，資金成本吞噬了利潤，房企賺錢而供應(yīng)商不賺錢，這是行業(yè)的痛點。而共建模式可以將這部分資金作為項目股權(quán)，產(chǎn)生收益，讓供應(yīng)商分享更多的利潤。供應(yīng)商能賺到錢，品質(zhì)自然更容易得到保證。
在共建模式中，藍綠雙城扮演的角色是挖掘有價值的開發(fā)機會，引入共建方，發(fā)揮各自的專長，實現(xiàn)項目的價值�！肮步ㄕ吖蚕砝麧櫍蛻臬@得高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，城市實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，形成多贏格局。”曹舟南說。
相比由委托方承擔(dān)風(fēng)險的代建模式，共建模式要求藍綠雙城自己必須是股東之一，榮辱與共。為了表明對共建的信心和決心，藍綠雙城還提出了“兜底”，即如果沒有完成利潤指標(biāo)，藍綠雙城將以自己的操盤費用和跟投收益來進行利潤的補貼。
短短兩年落地63個項目
“有一些房企老總過來和我商討未來怎么辦，我說，你的核心能力是什么？如果核心能力是投資，過去是靠投資眼光獲得發(fā)展，而非開發(fā)能力見長，那么就去做投資；如果核心能力是開發(fā)，那么可以參與共建，發(fā)揮開發(fā)的專長�！辈苤勰险J為，房地產(chǎn)行業(yè)投資和開發(fā)分離，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，將成為趨勢。
藍綠雙城對于共建的信心，建立在其強大的核心能力之上。
宋衛(wèi)平是藍綠雙城的創(chuàng)始合伙人，藍綠雙城繼承了宋氏產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)基因。創(chuàng)始合伙人曹舟南曾是綠城中國行政總裁；創(chuàng)始合伙人顧建明執(zhí)掌過蘭園、鳳起潮鳴、杭州中心等高端作品以及TOD大盤楊柳郡；同為創(chuàng)始合伙人的余海濤曾任綠城華南區(qū)域和西南區(qū)域董事長、總經(jīng)理。
除了品質(zhì)，藍綠雙城還有更多的核心能力，如物理開發(fā)和數(shù)字開發(fā)“雙開發(fā)”能力；TOD開發(fā)運營能力；SOD(以服務(wù)為導(dǎo)向)的開發(fā)模式；營銷服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、配套服務(wù)的“三合一”服務(wù)體系；此外，藍綠雙城還擁有國家一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)和裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地。
藍綠雙城的共建模式、開發(fā)理念和團隊能力，受到了不少合作方的認可。曹舟南告訴記者，創(chuàng)辦短短兩年時間，藍綠雙城已在全國落地了63個項目，進入了40多個城市，土地儲備超1000萬m2，可售貨值超1000億元。其中，已經(jīng)有30多個項目在建。“明年藍綠雙城的共建項目預(yù)計會達到100個�！�
在杭州，藍綠雙城的TOD項目春和云境今年9月首開，在紅盤分流之下，447套房源有3001戶報名，中簽率僅14.9%。
曹舟南再三強調(diào)，藍綠雙城首倡共建模式，發(fā)現(xiàn)了這片藍海。但共建模式并非專屬于藍綠雙城。他相信，未來會有更多的企業(yè)進入共建的賽道，也會誕生更多的共建平臺。
當(dāng)然，由于起步早，藍綠雙城在共建賽道上占了先機。而藍綠雙城的事業(yè)合伙人模式，也吸引著更多志同道合的人才加入到合伙人隊伍中。
“共建是個偉大的事業(yè)，但價值觀必須一致，才能成就事業(yè)�！辈苤勰险f。
來源：錢江晚報
編輯：wangdc
