“購(gòu)房不易，焦慮難減�！遍L(zhǎng)此以往，城市能留住誰(shuí)？城市活力如何維持？
對(duì)此，深圳拿出了自己的解決方案：2018年至2035年，籌建100萬(wàn)套租售價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)3成至6成的公共住房；財(cái)政出資1000億元，組建一家專職籌建公共住房的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)——深圳市人才安居集團(tuán)有限公司（下稱“人才安居集團(tuán)”）。
成立四年多來(lái)，人才安居集團(tuán)通過挖掘存量土地和存量用房探索破解“地少”問題，通過創(chuàng)新融資模式等破解“錢緊”問題，已籌建超過12萬(wàn)套公共住房。
推動(dòng)住房改革 專職國(guó)企應(yīng)運(yùn)而生
作為一線城市，深圳的房?jī)r(jià)讓不少在深打拼的奮斗者“望樓興嘆”。
而早在2010年，深圳就啟動(dòng)了人才安居試點(diǎn)工作。十年來(lái)，深圳的人才安居政策，經(jīng)歷了一個(gè)大跨度的發(fā)展，從早期以貨幣補(bǔ)貼租房為主，變?yōu)槿缃褚曰I建公共住房（公共租賃住房、安居型商品房、人才住房三類住房的統(tǒng)稱）為主和貨幣補(bǔ)貼為輔。
2012年至2016年，深圳先后出臺(tái)了安居型商品房、公共租賃住房相關(guān)建設(shè)和管理暫行辦法以及促進(jìn)人才優(yōu)秀發(fā)展的若干措施、人才住房制度的若干措施等政策。為了落實(shí)深圳市委市政府關(guān)于人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，加快人才住房的籌建進(jìn)度，2016年6月，深圳市政府出資1000億元成立國(guó)有獨(dú)資企業(yè)——深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，專職負(fù)責(zé)深圳市人才住房投融資建設(shè)籌集和運(yùn)營(yíng)管理。
人才安居集團(tuán)成立之初，就肩負(fù)著重要使命。深圳市住房保障發(fā)展“十三五”規(guī)劃中提出，全市計(jì)劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房（指公共租賃房和安居型商品房）40萬(wàn)套，其中計(jì)劃供應(yīng)人才住房和保障性住房35萬(wàn)套。
2018年，深圳市加碼住房保障安居工程，在《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》中提出了更高的目標(biāo)：到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套，并明確公共租賃住房、安居型商品房、人才住房的租售價(jià)格分別為市場(chǎng)價(jià)的10%至30%、50%和60%。人才安居集團(tuán)的職責(zé)由原來(lái)只負(fù)責(zé)人才住房籌建拓寬為承擔(dān)三類公共住房籌建任務(wù)。
隨后，深圳又明確了位于原特區(qū)內(nèi)的限價(jià)人才住房項(xiàng)目毛坯房售價(jià)處于4萬(wàn)元至5萬(wàn)元/平方米區(qū)間，最高售價(jià)原則上不超過5萬(wàn)元/平方米；位于原特區(qū)外的限價(jià)人才住房項(xiàng)目毛坯房，普遍處于2萬(wàn)元至3萬(wàn)元/平方米區(qū)間，最高售價(jià)原則上不超過4萬(wàn)元/平方米。
人才安居集團(tuán)副總經(jīng)理王志楷表示，面對(duì)至2035年深圳建設(shè)100萬(wàn)套公共住房的目標(biāo)，作為專職負(fù)責(zé)公共住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的國(guó)企，公司以未來(lái)新增籌建100萬(wàn)套公共住房任務(wù)的三分之一作為發(fā)展目標(biāo)，挖掘利用存量土地資源，加速推進(jìn)項(xiàng)目拓展與落地。
截至2020年10月，成立僅四年多的人才安居集團(tuán)持有在建項(xiàng)目50個(gè)，總建筑面積約800萬(wàn)平方米；累計(jì)籌建人才住房12.2萬(wàn)套，占全市同期籌建總量近40%；累計(jì)供應(yīng)公共住房約4萬(wàn)套，服務(wù)各類企業(yè)約2000家、人才及家屬約10萬(wàn)人。
破解“找地難”：探索“六類十五種”籌建渠道
實(shí)際上，自2010年啟動(dòng)人才安居試點(diǎn)工作至今，十年來(lái)，深圳已供應(yīng)了不少公共住房，但由于城市土地空間小，人口凈流入量大，深圳整體住房市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)。與此同時(shí)，深圳保障性住房的輪候庫(kù)里，輪候者也越來(lái)越多，排隊(duì)等待時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)。深圳出現(xiàn)了買商品房難，租購(gòu)公共住房也難的局面。
可供開發(fā)土地空間有限，是深圳解決住房困難面臨的最大難題，能否實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)獲取是籌建公共住房需要突破的難點(diǎn)。為了加快公共住房籌建，深圳直面土地供應(yīng)保障不足的發(fā)展困境，提出探索六類十五種籌建渠道。
目前，新增供地建設(shè)仍是深圳籌建公共住房的主力渠道。為配合住房制度改革，深圳面向市場(chǎng)推出“只租不售”居住用地和出售型人才住房用地兩類居住用地。人才安居集團(tuán)成為競(jìng)得這兩類居住用地的先行者。2018年10月，人才安居集團(tuán)競(jìng)得的位于龍華區(qū)的深圳市首個(gè)掛牌出讓的“只租不售”居住用地安居瑞龍?jiān)讽?xiàng)目開工建設(shè)。2019年11月，人才安居集團(tuán)競(jìng)得位于大鵬新區(qū)的深圳市首宗出售型人才居住用地。
受制于土地新增供應(yīng)有限，僅靠招拍掛拿地，基本無(wú)望完成百萬(wàn)套公共住房供應(yīng)目標(biāo)。為此，深圳提出了六類十五種公共住房籌建渠道。作為公共住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)，人才安居集團(tuán)在挖掘存量渠道潛力上一馬當(dāng)先，探索通過棚戶區(qū)改造、合作開發(fā)建設(shè)、臨深片區(qū)開發(fā)、工改保、城市更新配建、規(guī)模化租賃等方式籌建公共住房。
——加快推進(jìn)老舊住宅小區(qū)棚改。
棚改項(xiàng)目基本都面臨著產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、住戶多、利益訴求多、歷史遺留問題多等復(fù)雜情況。2017年2月，人才安居集團(tuán)負(fù)責(zé)的寶安38區(qū)新樂花園、39區(qū)海樂花園棚改項(xiàng)目啟動(dòng)，創(chuàng)下深圳首個(gè)當(dāng)年簽約、當(dāng)年動(dòng)工的棚改紀(jì)錄，跑出了棚改安居“加速度”。
2018年出臺(tái)的《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》，明確棚改項(xiàng)目新建住宅部分除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。王志楷說：“明確棚改新增住宅用于建設(shè)公共住房后，棚改成為籌集公共住房的重要渠道�！�
截至2020年10月，人才安居集團(tuán)作為實(shí)施主體的棚改項(xiàng)目已達(dá)到14個(gè)，占深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目90%以上。目前，人才安居集團(tuán)已通過棚改籌建公共住房8022套，占同期籌建總量的6.6%。
——盤活機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)存量用地。
2019年10月，深圳首開盤活國(guó)企存量用地建設(shè)人才住房先例。由深圳市人才安居集團(tuán)投資建設(shè)，聯(lián)合深圳機(jī)場(chǎng)集團(tuán)盤活機(jī)場(chǎng)存量用地合作開發(fā)的安居空港花園項(xiàng)目開工建設(shè)。該項(xiàng)目2022年建成后可為機(jī)場(chǎng)集團(tuán)、機(jī)場(chǎng)駐場(chǎng)單位等大空港片區(qū)單位提供人才住房約2500套。
2020年1月，人才安居集團(tuán)首個(gè)利用機(jī)關(guān)企事業(yè)單位存量用地建設(shè)人才住房的深圳市稅務(wù)局新沙地項(xiàng)目開工，通過政企合作開發(fā)，進(jìn)一步拓展了人才住房籌建渠道。
——統(tǒng)租改造開啟定制化住房供應(yīng)。
人才安居集團(tuán)通過走進(jìn)企業(yè)，對(duì)接人才需求，完善人才住房供應(yīng)體系，配合相關(guān)部門保障人才的住房需求。
2019年11月，人才安居集團(tuán)通過試點(diǎn)統(tǒng)租改造方式在龍華區(qū)建設(shè)“安居·教師之家（同勝）”。該項(xiàng)目是深圳市首個(gè)解決教育系統(tǒng)人才住房問題的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，根據(jù)人才住房裝修標(biāo)準(zhǔn)及擬配租單位需求，對(duì)租賃的住房進(jìn)行裝修改造，向同勝學(xué)校教師定向配租，成為精準(zhǔn)解決確有實(shí)際需求人才住房困難的有效嘗試。
2020年3月和4月，人才安居集團(tuán)分別在龍華區(qū)和龍崗區(qū)先后推出“安居·醫(yī)護(hù)之家”，為一線醫(yī)護(hù)防疫人員提供住房保障。
此外，人才安居集團(tuán)還聯(lián)手萬(wàn)科合資成立深圳市安居泊寓租賃服務(wù)有限公司，采用“物業(yè)統(tǒng)租+綜合整治+運(yùn)營(yíng)管理”的一體化開發(fā)模式，打造了懷德翠崗五區(qū)39號(hào)樓、懷德富德商務(wù)大廈、萬(wàn)豐大洋田等三個(gè)城中村綜合整治人才住房社區(qū)，提供約1603套人才住房。
王志楷表示，在人才安居集團(tuán)嘗試的各類籌建方式中，最終是要以增加全市住房總量為目標(biāo)。棚改和盤活存量用地將是重要的推進(jìn)方向。而統(tǒng)租改造這類方式由于未新增住房供應(yīng)，僅提高住房質(zhì)量，雖有嘗試，但未來(lái)難以成為最主要的籌建渠道。
破除“找錢難”：創(chuàng)新融資模式 合理制定租售比
近年來(lái)，深圳的住房保障目標(biāo)不斷提高，2018年至2035年，深圳要籌建100萬(wàn)套低于市場(chǎng)價(jià)的公共住房。這樣的背景下，人才安居集團(tuán)的籌建任務(wù)量也在不斷增加。“承擔(dān)起全市三分之一籌建任務(wù)”意味著要籌建33.3萬(wàn)套以上的公共住房。
面對(duì)大量的籌建任務(wù)，土地是一大難題，資金是另一大難題�！肮沧》渴聵I(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)，需要企業(yè)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)�！蓖踔究f：“作為企業(yè)，不能虧損。一旦虧損，就不能長(zhǎng)久地持續(xù)。財(cái)政也不可能一直掏錢給我們搞公共住房。所以，我們?cè)跇?gòu)建以公共住房為核心的‘一核多元’的業(yè)務(wù)板塊，推進(jìn)公共住房、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、住房金融和其他業(yè)務(wù)全面發(fā)展，確保企業(yè)有微利，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展�！�
為保障人才住房的投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)資金需求，人才安居集團(tuán)通過多種渠道創(chuàng)新投融資方式。
2018年12月，人才安居集團(tuán)租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（REITs）第一期31億元產(chǎn)品在深圳證券交易所掛牌交易；2020年4月，在銀行間市場(chǎng)成功發(fā)行首期30億元人才住房企業(yè)中期票據(jù)；2020年6月，發(fā)行了注冊(cè)額度100億元的公司債券“20安紓01”，首期發(fā)行57億元……
此外，人才安居集團(tuán)還與國(guó)企深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司合資成立安居創(chuàng)新股權(quán)投資基金管理公司，注資深圳市平穩(wěn)發(fā)展母基金以及通過利用政策性和商業(yè)銀行各類融資工具等方式，強(qiáng)化“安居+金融”戰(zhàn)略。
在大力挖掘投融資渠道的同時(shí)，探索制定公共住房合理租售比也是支撐企業(yè)資金流正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。
截至2020年10月，人才安居集團(tuán)籌建的12.2萬(wàn)套房源中，只租不售的項(xiàng)目約10.95萬(wàn)套，可售人才房項(xiàng)目約1.26萬(wàn)套，租售比約8.7：1。自2019年拍下首個(gè)可售的人才住房地塊后，目前人才安居集團(tuán)已通過招拍掛獲得14個(gè)可售人才住房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)明年將有三個(gè)項(xiàng)目具備可售條件。
王志楷表示，出租型公共住房項(xiàng)目投資回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)率低，租金回報(bào)率一般在1%至3%，“全是租的難以為繼”。可售的資金周轉(zhuǎn)率高一些，回籠資金才能滾動(dòng)發(fā)展，才能繼續(xù)融資。適當(dāng)增加租售比，符合保障對(duì)象購(gòu)房需求，也有利于滿足公共住房建設(shè)的資金需求，實(shí)現(xiàn)公司運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。
目前，人才安居集團(tuán)正在全力配合深圳新一輪住房制度改革中公共住房的租售比和價(jià)格測(cè)算工作。
“人才安居工程是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，要顯示出其住房保障作用需要時(shí)間的積累，籌建到供應(yīng)，有難以避免的數(shù)年周期，而籌建總量也需要通過持續(xù)探索新渠道和新方式來(lái)不斷增加。只有現(xiàn)在快馬加鞭，未來(lái)才能更好地顯現(xiàn)出安居作用�！蓖踔究f。
來(lái)源 ：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
編 輯：chenhong
