機構曾出價32億的上海核心區(qū)大樓“骨折價”起拍，為何5萬人圍觀卻無人報名？
10月26日上午，備受關注的上海明天廣場7~32層房產正式在淘寶網阿里拍賣網絡平臺拍賣。
位于上海核心區(qū)域人民廣場商圈的上海明天廣場，此次共拍賣246套房屋，起拍價25.7144億元，折合單價6.9萬元/平方米。
實際上，上海明天廣場的喊價曾一度高達32億元。2005年就有消息稱，摩根士丹利擬開價32億元收購上海明天廣場7~32層房產，但最終因為業(yè)主方單方面宣布停止出售，雙方未進入實質性談判。
而那一次“猶豫”也讓上海明天廣場錯失良機。在此后幾年，該項目多次遭轉手，2006年被轉到上海國資委旗下的上海盛融投資手中。2010年底，該項目第7~32層房產掛牌拍賣，但最終未能成交。
直到26日的這一次掛牌再賣，明天廣場不僅沒有享受到上海物業(yè)大升值的行情，其市場價更是相較15年前“縮水”超5億元。
不過，有業(yè)內人士告訴鎂編，上海很少有這么大宗交易的不動產，上海明天廣場此次在網絡平臺拍賣，不排除借機炒作的嫌疑。
5萬多人圍觀
自26日上午10點在阿里拍賣開始競拍，上海明天廣場就一直處于“0人報名”狀態(tài)。截至發(fā)稿時，此次網拍已有超過5萬人圍觀，但仍無人報名。如果在接下來的16個小時里仍無人出價，該項目將流拍。
26日上午，鎂編在上海明天廣場現(xiàn)場看到，該項目處于正常運行中。鎂編來到大廈物業(yè)處詢問被拍賣樓層情況，現(xiàn)場工作人員表示，目前7~32層絕大部分處于空置狀態(tài)，只有四五家租客，其中包括一家證券公司。當鎂編想乘坐電梯上樓進一步打探拍賣樓層情況時，被大樓保安婉拒。
第一太平戴維斯相關人士告訴鎂編，目前上海市場特別稀缺的高樓，整棟能夠賣9萬~10萬元/平方米。上海明天廣場雖然不是稀缺高樓，但也是核心商圈物業(yè)，以不足7萬元/平方米的價格轉手，確實有較大折價。
上述人士進一步表示，如果本次上海明天廣場流拍也算意料之中，因為不是整棟拍賣，雖然是連續(xù)樓層，但對市場吸引力不大。同時，該項目本來是用作酒店式公寓，本身改造成本很高。目前上海長租公寓市場主要是針對高端老外客群，但由于受疫情影響，如果價格夠低，可能還有潛在買家。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，如果上海明天廣場項目流拍，還有一個至關重要的因素，這兩年上海甲級辦公樓的租金其實是處于下滑階段，不過傳統(tǒng)CBD的寫字樓租金降價幅度并不小，對于寫字樓本身估價有影響的同時，也會影響到其拍賣熱度。另外，在今年疫情影響下，雖然國內經濟恢復速度較快，但對于辦公場所的需求量已有所減少。換言之，今年可能并不是最好的商辦類大宗資產的出手時機。
來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，上海樓市大宗成交市場合計完成交易金額438億元，同比下降50%。
或有炒作之嫌
公開資料顯示，上海明天廣場坐落于上海市黃浦區(qū)黃陂北路309號，占地面積11296平方米，由浦發(fā)銀行旗下的大型國有獨資綜合性投資公司上海安聯(lián)打造，于2003年竣工，總建筑面積129528.52平方米，共60層，高度282米。
據(jù)了解，此次拍賣的標的上海明天廣場7~32層初期房屋類型為246套酒店式公寓，房屋建筑面積合計36513.64平方米。2003年，華信國際旗下上海盛懿投資中心(有限合伙)通過公開拍賣取得上述246套房產，登記房屋類型為辦公樓，房屋用途為辦公，并將7~32層(不含23層避難層)改造為辦公場所。
值得一提的是，此前，上海明天廣場7~32層共計246套房產(不含23層避難層)均已被設立抵押，且均已被人民法院司法查封，該標的整體打包拍賣，不單獨拆分拍賣。
上述第一太平戴維斯相關人士表示，由于今年的投資市場自用型買家比較多，投資者也相對謹慎，短期內市場持普遍觀望的態(tài)度。上海明天廣場雖然位于市中心人民廣場商圈，但并非特別稀缺，也稱不上是頂級商圈，沒有區(qū)域優(yōu)勢。加之不是整棟出售，意味著需要更多時間尋找潛在買家。如果是大宗物業(yè)成交，一般事先都會有一些潛在買家接洽，而不是直接拿來市場上拍賣。因此，此次上海明天廣場網拍，不排除借機炒作的嫌疑。
來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，前三季度自用買家活躍，中國人保、海通證券、上海銀行以及國海證券分別收購了綠地外灘中心項目中的7幢樓；另外，保險資金等長期資本也在積極收購物業(yè)，如中國平安以42.8億元收購了歌斐中心。
此外，社區(qū)商業(yè)由于能提供較穩(wěn)定的現(xiàn)金流以及較高的回報率，近期也較受市場關注，如絲路基金以6.4億元收購萬科的一個社區(qū)商業(yè)資產包，其中包含兩個社區(qū)商業(yè)資產。
對此次上海明天廣場網拍目前仍無人報名的情況，張波則表示，沒有賣不出的東西，只有賣不出的價格。對于買方來說，現(xiàn)在是個好時機，一些資產會被低估。
來源：每日經濟新聞微信號
編 輯：chenhong
