如今，灣區(qū)積極“向天空要空間”，深圳大力推進制造業(yè)集群布局，敢為人先的實踐中難免碰到一些疑問：“工業(yè)上樓”就是將一條生產線搬到“樓上”生產那么簡單？其建筑成本相較于平層廠房去到了什么范圍？ 其投資回報率如何？

　　打造“工業(yè)上樓”要解決一套建筑設計體系在背后支撐的問題，要在保證安全、節(jié)能環(huán)保、節(jié)省成本的同時，又能夠滿足企業(yè)高層生產的需求。如果看建安成本，平層廠房一般是1500元/平米，而“通用型”高層廠房其實已經(jīng)去到了4000-5000元/平米，有些“定制化”高層廠房造價甚至更高。

　　可以看出高層廠房的建設標準和成本肯定是遠高于一般廠房的，這有可能導致拿地一方未來獲得的租金回報不及預期的問題，但為何“工業(yè)上樓”還是如此火熱？

　　今年2月出臺的《深圳市人民政府關于印發(fā)深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實施方案的通知》提出：“工業(yè)上樓”試點項目平均租金標準定在35元/平方米左右，經(jīng)濟可行性方案應遵循“保本微利”的原則制定，項目內部收益率原則上≤4.5%。可以看到目前“工業(yè)上樓”其實已經(jīng)回歸制造業(yè)公共基礎設施的本質屬性，這個內部收益率其實是不符合很多民企對項目的開發(fā)預期收益，因此目前主要方式是由政府主導、國企開發(fā)建設，國企在這個4.5%內部收益率的前提下，可以申請項目的“一園一策”，其實是有非常多機遇的。

　　再說說制造業(yè)企業(yè)，是否愿意將廠房“上樓”？據(jù)戴德梁行市場調研，目前市場上很多優(yōu)質企業(yè)是被迫在環(huán)境較差、配套缺乏的舊廠房進行生產的，最大的原因是市場上缺乏新廠房供應。有些舊廠房租金去到了40元/平米/月，甚至更高，如果未來市場上有平均租金35元/平米/月的新廠房供應，他們非常愿意“上樓”。

　　“工業(yè)上樓”不僅僅是一棟物業(yè)，更是一個功能復合的產業(yè)園區(qū)，園區(qū)通過搭建集成化、統(tǒng)籌化的運營服務功能，有效降低企業(yè)的綜合運營成本。更重要的是，“上樓”后可以大大提升員工滿意度，90后、00后已經(jīng)成為園區(qū)的主要人群，“工業(yè)上樓”園區(qū)提供“生產、生活、生態(tài)”三生融合的場所，幫助企業(yè)很好招人才引人才留人才，繼而推動城市往“產城人融合”方向高質量發(fā)展。

    來源：戴德梁行

編輯：jinbao