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地產(chǎn)下半場 企業(yè)需“增肌減重”
http://www.anyinhouse.com房訊網(wǎng)2023/3/29 9:35:15
[提要]房地產(chǎn)下半場的發(fā)展邏輯是:敬畏杠桿,克制盲目擴(kuò)張欲望,“增肌減重”優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表,堅守產(chǎn)品質(zhì)量底線,用長期主義理念創(chuàng)新經(jīng)營模式

  房地產(chǎn)下半場的發(fā)展邏輯是:敬畏杠桿,克制盲目擴(kuò)張欲望,“增肌減重”優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表,堅守產(chǎn)品質(zhì)量底線,用長期主義理念創(chuàng)新經(jīng)營模式

  時值三月,又是年度業(yè)績大考揭榜時刻。從已公布的年報或業(yè)績預(yù)告數(shù)據(jù)來看,約60%房企虧損,約70%凈利潤下滑,部分出險房企年報仍難產(chǎn),虧損超百億元房企“曳尾于涂中”。

  但也不必過度悲觀,逆市之中,利潤規(guī)模穩(wěn)超200億元者亦存。懂得敬畏市場的優(yōu)等生陣營中,譬如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等不僅穩(wěn)住了局面,甚至拾級而上。

  在這個財報季,上市房企大面積虧損,一方面與房價下跌,企業(yè)不得不大面積計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備有關(guān);另一方面則是因?yàn)?017年前后高價搶地,低毛利項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,以及流動性困難導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)項目減少所致。但這種增收不增利的局面,歸根結(jié)底與當(dāng)初的高杠桿無序擴(kuò)張脫不了干系。

  蒙眼狂飆二十載,全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已進(jìn)入中后期!胺孔〔怀础倍ㄎ簧钊肴诵模案哓(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的“舊三高”經(jīng)營模式難以為繼。在筆者看來,有效化解頭部房企風(fēng)險,從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向保交付,從過去唯規(guī)模論轉(zhuǎn)向“增肌減重”才是正途。在控負(fù)債總額的情況下實(shí)現(xiàn)利潤的穩(wěn)中有增,同時要多措并舉優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

  首先,上市房企需加快出貨,進(jìn)行資產(chǎn)換倉,優(yōu)化底層資產(chǎn)質(zhì)量。2月份以來,多地樓市新房到訪量和成交量都出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭,有項目甚至再現(xiàn)“一房難求”。在此背景下,有些企業(yè)旗下城市公司對去化率極高的個別項目蓄意漲價,這并不可取。

  一則,市場仍存不確定性;二則,企業(yè)仍需籌集資金妥善安排還債事宜;三則,要儲備資金為后市發(fā)展布局。當(dāng)下,多城為了提高賣地收入,推性價比高的優(yōu)質(zhì)土地入市,這是房企加快出貨、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)換倉的好機(jī)會。比如,用回流的銷售資金投資利潤空間大的新地,優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),而不是簡單地增加土儲規(guī)模。

  其次,嚴(yán)控短債比,不借貴錢,優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。合理控制有息負(fù)債增長比例,特別是將一年內(nèi)到期的負(fù)債控制在合理比例,始終是企業(yè)理性發(fā)展的安全閥。當(dāng)下虧損面較大的房企,多是過去過于膽大、忽視高負(fù)債率風(fēng)險、盲目賭博式擴(kuò)張且規(guī)模存水分的“千億房企”。反觀在行業(yè)低迷期的進(jìn)擊者,多是長期堅持理性財務(wù)策略的自律派。

  以龍湖集團(tuán)為例,其已將一年內(nèi)到期的短債占比壓縮至10%以內(nèi),截至2022年底,現(xiàn)金短債比達(dá)到3.52倍。為預(yù)防匯率變動對利潤和現(xiàn)金流的影響,龍湖集團(tuán)將98%的外幣負(fù)債進(jìn)行掉期處理,提前規(guī)避風(fēng)險,將全年匯兌損失壓縮至千萬元級別,保證了盈利空間。而保利發(fā)展、招商蛇口等頭部房企不外如是,皆為保持財務(wù)盤面穩(wěn)健的“高手”。

  更重要的是,房企應(yīng)合理擴(kuò)大非開發(fā)業(yè)務(wù)比重,構(gòu)建新盈利模式。去年11月份以來,從“金融16條”到證監(jiān)會松綁房企定增或重組,再到試點(diǎn)不動產(chǎn)私募投資基金,“支持房企合理融資”不再是一句口號,房地產(chǎn)風(fēng)險正在出清。面對較為寬松的金融環(huán)境以及樓市交易抬頭的市場環(huán)境,即便是優(yōu)質(zhì)房企,也要克制擴(kuò)張欲望,需深刻認(rèn)識到,以資產(chǎn)和負(fù)債同步增長驅(qū)動利潤和收入增長的做法已經(jīng)變得危險。

  鑒于此,在主營業(yè)務(wù)利潤日漸平庸的當(dāng)下,如何挖深非開發(fā)業(yè)務(wù)的護(hù)城河,是許多房企夙興夜寐所求。2021年以來,華潤置地、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)等典型房企,在開發(fā)主業(yè)之外,大多已在商業(yè)、物管、長租公寓、代建等領(lǐng)域異軍突起,輕資產(chǎn)項明顯增多,且其非開發(fā)收入比例日漸提升。

  站在新舊發(fā)展動能轉(zhuǎn)換節(jié)點(diǎn)上,筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)下半場的發(fā)展邏輯是:敬畏杠桿,克制盲目擴(kuò)張欲望,“增肌減重”優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表,堅守產(chǎn)品質(zhì)量底線,用長期主義理念創(chuàng)新經(jīng)營模式。

來 源:證券日報    

  編 輯:liuy

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