2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務中心、北京商務中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。

　　在"解構：寫字樓的運營管理與資產(chǎn)管理"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵擔任主持，國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱、北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理、大家保險大家置業(yè)副總經(jīng)理楊寬、京印國際中心總經(jīng)理王榮芳展開了思想的交流與碰撞，通過對寫字樓運營管理與資產(chǎn)管理的討論交流，來找尋出行業(yè)在過去一年的新模式、新玩法、新案例。

　　以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、京印國際中心副總經(jīng)理王榮芳女士在圓桌對話環(huán)節(jié)的發(fā)言實錄：

　　京印國際中心是今年9月份剛剛入市，雖然是外資操盤是從2020年的時候收購的，其實那個時候正好在疫情的初期，可能當初的時候也沒有料到市場會是現(xiàn)在這樣的情況。但是，從外資的投資人和我們項目現(xiàn)場的操盤團隊來講，還是對我們持有的兩個物業(yè)，包括鼎好項目、京印國際中心還是付出了很多的心血。

　　今天在這個論壇，其實像我本人是運營管理的小學生，剛才魏凱總、中海的張總、華貿(mào)的郝總都分享了很多寫字樓運營管理的經(jīng)驗。其實我們在整個運作過程當中，在這兩個項目運作過程當中我概括一下，主要是一個產(chǎn)品端和最終客戶端的結合。

　　京印國際中心從9月19號入市到現(xiàn)在，我們確實簽了一個將近兩萬平米的大租戶，因為之前跟客戶有一個保密協(xié)議，所以我們沒有在所有的公開場合去進行發(fā)布。但是它整個企業(yè)的背景也比較清楚，是國網(wǎng)集團下面的一家大企業(yè)。

　　從整個京印國際中心操盤過程中，我們主要結合了產(chǎn)品端和客戶端。我們這個項目其實是一個城市更新的項目，是一個舊改，2005年建成時叫大康鞋城，南二環(huán)一個鞋類批發(fā)市場。2011年首都功能疏解之后，又改造成了越秀城，都因為經(jīng)營管理和產(chǎn)業(yè)跟目前的發(fā)展不太匹配，所以2019年這個項目就關停閑置了。我們在2020年收購的時候，拿下來之后，做了周圍的產(chǎn)業(yè)定位的分析，我們決定把它改成一個高品質的寫字樓。談不上我們當時有多么想把這個樓做成一個什么樣的產(chǎn)業(yè)IP，但是我們調研了項目所處的豐臺區(qū)以及相關的客戶的問詢來看，我們認為這個項目周邊可能還是能夠承接到比較大型的國央企的類型的客戶。項目的體量，地上地下一塊是大概14萬平方米，但是項目高12層，每層的平面非常大，一萬多平米，四個防火分區(qū)。

　　所以，我們拿到這樣一個舊改的產(chǎn)品之后，發(fā)現(xiàn)它與傳統(tǒng)寫字樓的產(chǎn)品差異非常大。其實，我們做舊改有的時候有一個情懷在里面，就是好像鳳凰涅盤。我們能把這樣一個過時的產(chǎn)品讓它重新在新的市場上綻放。所以拿到這個項目之后，我們做過很多調研和分析，在之前的產(chǎn)品端，我們也請了境外的GMP設計師來進行操刀，把我們每一層的平面做成跟客戶能夠更加銜接、接近的設計，所以我們當時從設計初期，我們就留給了在東側，就是某一個獨棟下面留了一個企業(yè)獨棟的產(chǎn)品，這是一方面。

　　另外一方面，我們考慮到寫字樓這里除了其他硬件以外，還有核心采光的需求。原來都是商業(yè)，我們知道商業(yè)并不需要采光，進深也比較深。我們怎么樣把原來項目的劣勢改為更好的符合寫字樓定位的產(chǎn)品？我們大膽地做了一個嘗試，除了現(xiàn)有的中庭以外，在建筑的兩個角部做了大膽的改造，做了光之靈眸，就是讓太陽的光線從建筑的兩個角部在白天的某一個時刻，光線正好交匯中庭，這樣可以讓未來入駐在寫字樓的企業(yè)客戶能夠感受到光之向上的精神。這是我們在產(chǎn)品端之前所做的一些工作。

　　當然，我們除了預留獨棟之外，我們的產(chǎn)品的靈活性也非常大，能夠承接各種面積范圍的客戶，這是當時在產(chǎn)品端我們結合它現(xiàn)有的情況所做的一些調整。

　　在客戶端，客戶端其實今年我感觸比較深。我們從9月份入市之后，確實也有很多客戶來現(xiàn)場看。其實周邊的客戶有兩個分級化的特點，可能也跟我們本身這個產(chǎn)品特征有關系。一個是大面積的客戶。在代理圈給我們反饋的信息，就是如果客戶需求面積超過一萬平米以后，那么他們都會去推我們的項目，認為我們這個項目有這樣獨到的特點，能夠給這種大面積的客戶提供他們所必須的產(chǎn)品的特征。一個是小面積的客戶。我們給面積端做了一個區(qū)分，可能在500平到1000平米左右，這類型的客戶會比較多，這類型的客戶怎么去滿足他們的需求呢？其實剛才國貿(mào)的魏凱總也提到，我們做拎包入住服務。因為我們當時定位的時候，沒有想到客戶對拎包入住的需求這么大，在承接到這么多客戶的問詢之后，我們馬上啟動了拎包入住的做法，所以我們的小面積客戶現(xiàn)在目前基本上來看房之后，成交也會非�？�，就是我們有現(xiàn)成的產(chǎn)品，就可以直接入住。

　　從客戶端來講，其實很多不同的客戶都有很多特別的需求。我們在整個跟客戶溝通的過程當中，我們團隊也是在結合客戶的不同需求下，給客戶進行匹配。這里面其實提到大客戶，大客戶其實現(xiàn)在有很多特別的要求，比如說員餐、配套的車位、獨立的大堂、獨立的入口、獨立的電梯、獨立的LOGO標識，這都是我們之前在產(chǎn)品端的時候都預留了這些條件。而且未來我們對于新的大客戶，依然有這些類型的條件可以提供，這樣就為我們在接下來的市場當中能夠承接這類型的客戶做好準備。針對于我們現(xiàn)在問詢的大小客戶的兩端，我們都能給他們提供這類型的服務，那我們就能夠在這個市場上取得一定的成果。

　　其實在小客戶這里邊，我們在服務上也做了一些特別的共享的區(qū)域。我們在其中某一層做了一個in客廳，它具備共享會議、共享路演、共享論壇，包括你有私域的招待或者是茶室，我們都給這種小客戶免費使用的服務。在對于承接小客戶這部分來說，我們有一個理念是，現(xiàn)在市場經(jīng)濟環(huán)境不太好，所以大家在租賃的時候其實不僅僅看租金是算整個租賃辦公室搬遷的總成本。比如說是退租的成本，要恢復裝修，還要來到新的職場，要做新的裝修，然后再加上租金，所以我們在給每一個客戶提供服務的時候，我們都是提供全鏈條的服務，讓客戶能夠在最有效的成本里面去拿到最好的寫字樓產(chǎn)品。而且我們給自己的定位也比較清晰，就是我們不可能打造像國貿(mào)或者是像華貿(mào)這么高的租金，我們量身定制，我們希望能夠選擇到我們那里的客戶，能夠享受到最優(yōu)性價比的服務。

　　這是我們目前在做的工作，也希望在2024年充滿不確定性的年份里面，我們跟大家共同去迎接挑戰(zhàn)。

  來 源：  房訊網(wǎng)