2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
在"解構(gòu)：寫字樓的運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵擔(dān)任主持，國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱、北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理、大家保險(xiǎn)大家置業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)顚�、京印國際中心總經(jīng)理王榮芳展開了思想的交流與碰撞，通過對寫字樓運(yùn)營管理與資產(chǎn)管理的討論交流，來找尋出行業(yè)在過去一年的新模式、新玩法、新案例。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)副會(huì)長、京印國際中心副總經(jīng)理王榮芳女士在圓桌對話環(huán)節(jié)的發(fā)言實(shí)錄：
京印國際中心是今年9月份剛剛?cè)胧�，雖然是外資操盤是從2020年的時(shí)候收購的，其實(shí)那個(gè)時(shí)候正好在疫情的初期，可能當(dāng)初的時(shí)候也沒有料到市場會(huì)是現(xiàn)在這樣的情況。但是，從外資的投資人和我們項(xiàng)目現(xiàn)場的操盤團(tuán)隊(duì)來講，還是對我們持有的兩個(gè)物業(yè)，包括鼎好項(xiàng)目、京印國際中心還是付出了很多的心血。
今天在這個(gè)論壇，其實(shí)像我本人是運(yùn)營管理的小學(xué)生，剛才魏凱總、中海的張總、華貿(mào)的郝總都分享了很多寫字樓運(yùn)營管理的經(jīng)驗(yàn)。其實(shí)我們在整個(gè)運(yùn)作過程當(dāng)中，在這兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過程當(dāng)中我概括一下，主要是一個(gè)產(chǎn)品端和最終客戶端的結(jié)合。
京印國際中心從9月19號入市到現(xiàn)在，我們確實(shí)簽了一個(gè)將近兩萬平米的大租戶，因?yàn)橹案蛻粲幸粋�(gè)保密協(xié)議，所以我們沒有在所有的公開場合去進(jìn)行發(fā)布。但是它整個(gè)企業(yè)的背景也比較清楚，是國網(wǎng)集團(tuán)下面的一家大企業(yè)。
從整個(gè)京印國際中心操盤過程中，我們主要結(jié)合了產(chǎn)品端和客戶端。我們這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)是一個(gè)城市更新的項(xiàng)目，是一個(gè)舊改，2005年建成時(shí)叫大康鞋城，南二環(huán)一個(gè)鞋類批發(fā)市場。2011年首都功能疏解之后，又改造成了越秀城，都因?yàn)榻?jīng)營管理和產(chǎn)業(yè)跟目前的發(fā)展不太匹配，所以2019年這個(gè)項(xiàng)目就關(guān)停閑置了。我們在2020年收購的時(shí)候，拿下來之后，做了周圍的產(chǎn)業(yè)定位的分析，我們決定把它改成一個(gè)高品質(zhì)的寫字樓。談不上我們當(dāng)時(shí)有多么想把這個(gè)樓做成一個(gè)什么樣的產(chǎn)業(yè)IP，但是我們調(diào)研了項(xiàng)目所處的豐臺(tái)區(qū)以及相關(guān)的客戶的問詢來看，我們認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目周邊可能還是能夠承接到比較大型的國央企的類型的客戶。項(xiàng)目的體量，地上地下一塊是大概14萬平方米，但是項(xiàng)目高12層，每層的平面非常大，一萬多平米，四個(gè)防火分區(qū)。
所以，我們拿到這樣一個(gè)舊改的產(chǎn)品之后，發(fā)現(xiàn)它與傳統(tǒng)寫字樓的產(chǎn)品差異非常大。其實(shí)，我們做舊改有的時(shí)候有一個(gè)情懷在里面，就是好像鳳凰涅盤。我們能把這樣一個(gè)過時(shí)的產(chǎn)品讓它重新在新的市場上綻放。所以拿到這個(gè)項(xiàng)目之后，我們做過很多調(diào)研和分析，在之前的產(chǎn)品端，我們也請了境外的GMP設(shè)計(jì)師來進(jìn)行操刀，把我們每一層的平面做成跟客戶能夠更加銜接、接近的設(shè)計(jì)，所以我們當(dāng)時(shí)從設(shè)計(jì)初期，我們就留給了在東側(cè)，就是某一個(gè)獨(dú)棟下面留了一個(gè)企業(yè)獨(dú)棟的產(chǎn)品，這是一方面。
另外一方面，我們考慮到寫字樓這里除了其他硬件以外，還有核心采光的需求。原來都是商業(yè)，我們知道商業(yè)并不需要采光，進(jìn)深也比較深。我們怎么樣把原來項(xiàng)目的劣勢改為更好的符合寫字樓定位的產(chǎn)品？我們大膽地做了一個(gè)嘗試，除了現(xiàn)有的中庭以外，在建筑的兩個(gè)角部做了大膽的改造，做了光之靈眸，就是讓太陽的光線從建筑的兩個(gè)角部在白天的某一個(gè)時(shí)刻，光線正好交匯中庭，這樣可以讓未來入駐在寫字樓的企業(yè)客戶能夠感受到光之向上的精神。這是我們在產(chǎn)品端之前所做的一些工作。
當(dāng)然，我們除了預(yù)留獨(dú)棟之外，我們的產(chǎn)品的靈活性也非常大，能夠承接各種面積范圍的客戶，這是當(dāng)時(shí)在產(chǎn)品端我們結(jié)合它現(xiàn)有的情況所做的一些調(diào)整。
在客戶端，客戶端其實(shí)今年我感觸比較深。我們從9月份入市之后，確實(shí)也有很多客戶來現(xiàn)場看。其實(shí)周邊的客戶有兩個(gè)分級化的特點(diǎn)，可能也跟我們本身這個(gè)產(chǎn)品特征有關(guān)系。一個(gè)是大面積的客戶。在代理圈給我們反饋的信息，就是如果客戶需求面積超過一萬平米以后，那么他們都會(huì)去推我們的項(xiàng)目，認(rèn)為我們這個(gè)項(xiàng)目有這樣獨(dú)到的特點(diǎn)，能夠給這種大面積的客戶提供他們所必須的產(chǎn)品的特征。一個(gè)是小面積的客戶。我們給面積端做了一個(gè)區(qū)分，可能在500平到1000平米左右，這類型的客戶會(huì)比較多，這類型的客戶怎么去滿足他們的需求呢？其實(shí)剛才國貿(mào)的魏凱總也提到，我們做拎包入住服務(wù)。因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)定位的時(shí)候，沒有想到客戶對拎包入住的需求這么大，在承接到這么多客戶的問詢之后，我們馬上啟動(dòng)了拎包入住的做法，所以我們的小面積客戶現(xiàn)在目前基本上來看房之后，成交也會(huì)非�？�，就是我們有現(xiàn)成的產(chǎn)品，就可以直接入住。
從客戶端來講，其實(shí)很多不同的客戶都有很多特別的需求。我們在整個(gè)跟客戶溝通的過程當(dāng)中，我們團(tuán)隊(duì)也是在結(jié)合客戶的不同需求下，給客戶進(jìn)行匹配。這里面其實(shí)提到大客戶，大客戶其實(shí)現(xiàn)在有很多特別的要求，比如說員餐、配套的車位、獨(dú)立的大堂、獨(dú)立的入口、獨(dú)立的電梯、獨(dú)立的LOGO標(biāo)識，這都是我們之前在產(chǎn)品端的時(shí)候都預(yù)留了這些條件。而且未來我們對于新的大客戶，依然有這些類型的條件可以提供，這樣就為我們在接下來的市場當(dāng)中能夠承接這類型的客戶做好準(zhǔn)備。針對于我們現(xiàn)在問詢的大小客戶的兩端，我們都能給他們提供這類型的服務(wù)，那我們就能夠在這個(gè)市場上取得一定的成果。
其實(shí)在小客戶這里邊，我們在服務(wù)上也做了一些特別的共享的區(qū)域。我們在其中某一層做了一個(gè)in客廳，它具備共享會(huì)議、共享路演、共享論壇，包括你有私域的招待或者是茶室，我們都給這種小客戶免費(fèi)使用的服務(wù)。在對于承接小客戶這部分來說，我們有一個(gè)理念是，現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太好，所以大家在租賃的時(shí)候其實(shí)不僅僅看租金是算整個(gè)租賃辦公室搬遷的總成本。比如說是退租的成本，要恢復(fù)裝修，還要來到新的職場，要做新的裝修，然后再加上租金，所以我們在給每一個(gè)客戶提供服務(wù)的時(shí)候，我們都是提供全鏈條的服務(wù)，讓客戶能夠在最有效的成本里面去拿到最好的寫字樓產(chǎn)品。而且我們給自己的定位也比較清晰，就是我們不可能打造像國貿(mào)或者是像華貿(mào)這么高的租金，我們量身定制，我們希望能夠選擇到我們那里的客戶，能夠享受到最優(yōu)性價(jià)比的服務(wù)。
這是我們目前在做的工作，也希望在2024年充滿不確定性的年份里面，我們跟大家共同去迎接挑戰(zhàn)。
來 源： 房訊網(wǎng)
