2023年第四季度市場的新增供應(yīng)量依然較為可觀，當(dāng)季共錄得四個(gè)甲級寫字樓共計(jì)20.7萬平方米項(xiàng)目入市，同比環(huán)比均有回落，但依然保持較高水平。全年新增供應(yīng)量重回百萬平方米量級，年內(nèi)供應(yīng)峰值出現(xiàn)在第二季，主要分布在前海和新興區(qū)域。盡管因工期和開發(fā)商自身原因?qū)е虏糠猪?xiàng)目推遲交付，但部分自用項(xiàng)目轉(zhuǎn)出租帶動年度新增供應(yīng)量增長至115.6萬平方米，同比上升28.5%。
經(jīng)濟(jì)回升向好帶動優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求逐季遞進(jìn)式改善，第四季度以價(jià)換量帶動市場需求實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步改善，當(dāng)季共錄得18.0萬平方米的凈吸納量，同比及環(huán)比增長明顯，分別上漲76.3%和20.0%。全年凈吸納量共計(jì)56.8萬平方米，同比躍升44.8%，但與疫情前的年均水平相比仍有一定差距。受新增供應(yīng)以及需求尚未完全修復(fù)影響，整體市場空置率同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.9%，與疫情前的2019年趨同。
聚焦需求，金融板塊韌性回歸，受科技行業(yè)政策監(jiān)管導(dǎo)致的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)規(guī)模性調(diào)整影響，科技需求主導(dǎo)時(shí)代進(jìn)入拐點(diǎn)。2023年第四季度金融以21.2%的需求占比位居榜首，傳統(tǒng)金融為主要需求驅(qū)動，主要來自保險(xiǎn)、銀行和證劵企業(yè)，科技行業(yè)以17.1%的占比排名需求第二位，主要來自于軟件系統(tǒng)開發(fā)以及電商。全年來看，金融板塊以23.8%的需求占比成為第一大需求來源，科技板塊則以17.7%的需求占比位居第二，相比其需求高峰期40%以上的市場份額回落明顯。專業(yè)服務(wù)業(yè)為第三大需求，占比為14.8%。年內(nèi)金融需求主要貢獻(xiàn)自傳統(tǒng)金融板塊，銀行、保險(xiǎn)和證券需求齊頭并進(jìn)，分別貢獻(xiàn)25%以上的份額。其中，證券業(yè)擴(kuò)張主要來自國內(nèi)頭部券商的搬遷需求，雖受金融行業(yè)減費(fèi)讓利影響，但頭部券商依然具備較強(qiáng)的盈利能力，選擇在新增供應(yīng)不斷釋放的窗口期進(jìn)行場所調(diào)整。而銀行業(yè)的擴(kuò)張需求表現(xiàn)則較為多樣化，融聚了國有銀行、互聯(lián)網(wǎng)銀行在業(yè)績穩(wěn)定增長的驅(qū)動下的搬遷需求以及外資銀行在重啟開放后在深圳的新設(shè)立需求。保險(xiǎn)行業(yè)的需求主要來自壽險(xiǎn)類機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)公司的搬遷需求。其他金融服務(wù)方面延續(xù)了資管業(yè)務(wù)發(fā)展帶動下以投資理財(cái)和財(cái)富管理類企業(yè)為主的搬遷租賃需求�？萍技�(xì)分需求方面，軟件系統(tǒng)開發(fā)占據(jù)了半壁江山，主要來自人工智能和云計(jì)算及運(yùn)用。電子元器件電商以及跨境電商需求的增長也推動電商為科技板塊第二大需求來源，占比近2成。而大數(shù)據(jù)及其社交網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)力令互聯(lián)網(wǎng)平臺服務(wù)以17.0%的需求占比位列第三。此外，年內(nèi)的超大型租戶方面，除金融和科技產(chǎn)業(yè)外，還錄得了來自酒店、電子煙和建筑設(shè)計(jì)的租賃案例。
子市場方面，全年來看，前海及新興區(qū)域的坂田為成交最活躍的兩大片區(qū)，需求貢獻(xiàn)率為23.8%和17.1%，其中坂田片區(qū)的需求主要由某大型項(xiàng)目快速去化所驅(qū)動，而前海作為全市年內(nèi)第一大片區(qū)，新增供應(yīng)拉動需求同步提升。租賃類型方面，搬遷需求依然主導(dǎo)市場，且在以價(jià)換量的帶動下比例有所提升，同比升高3.5個(gè)百分點(diǎn)至66.4%，新設(shè)立需求亦有所提升，同比升高2.7個(gè)百分點(diǎn)。
租金方面，2023年第四季度多項(xiàng)目采取以價(jià)換量策略，因此多片區(qū)均有錄得租金下滑，全市平均租金下降1.0%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性帶來的企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，為了穩(wěn)定現(xiàn)有客戶以及吸引新租戶，多業(yè)主采取以價(jià)換量策略。受此影響，全年多片區(qū)錄得租金下滑，下調(diào)幅度較大的項(xiàng)目為空置率較高或者原本租金價(jià)格水平遠(yuǎn)高于片區(qū)平均水平的項(xiàng)目，全市平均租金同比下跌2.8%，跌幅同比走擴(kuò)。隨著租戶議價(jià)能力變強(qiáng)，業(yè)主租賃策略更為靈活，除延長免租期、提供裝補(bǔ)外，部分業(yè)主還提供了特殊簽約條款如退租不還原及優(yōu)先轉(zhuǎn)租權(quán)等。
部分項(xiàng)目因開發(fā)商資金或工期問題而推遲入市，新增供應(yīng)少于預(yù)期。第四季度僅有一個(gè)6萬平方米的新增供應(yīng)入市，為位于平湖的融湖廣場，項(xiàng)目入駐率超9成，表現(xiàn)良好。2023年全年共錄得54.8萬平方米新增供應(yīng)入市，地點(diǎn)較為分散，非核心區(qū)的物業(yè)相對較多，多以9成以上的良好入駐率開門迎客。年內(nèi)迎來了定位中高端的萬象城三期的開業(yè)，為深圳市場帶來了較多新晉品牌以及國際品牌，帶動萬象城所在商圈進(jìn)一步提質(zhì)升級。與此同時(shí)，深圳灣超級總部基地也迎來了第一個(gè)項(xiàng)目的入市，為深鐵與萬科集團(tuán)合作開發(fā)的睿印商業(yè)中心。
需求方面，第四季度餐飲業(yè)態(tài)占比進(jìn)一步升高至46%，位居需求榜首，創(chuàng)年內(nèi)季度新高，甜品、咖啡與火鍋類細(xì)分業(yè)態(tài)熱度有所上升，特色餐飲、中餐、簡餐與茶飲依然貢獻(xiàn)主要需求部分。全年來看，新增供應(yīng)減弱導(dǎo)致吸納量同比回落，但受益于新入市項(xiàng)目的良好入駐率表現(xiàn)，全市空置率雖有小幅升高但依然保持低位，同比緩升0.5個(gè)百分點(diǎn)至5.0%。聚焦需求來源，零售與餐飲前兩大需求占比同比基本相當(dāng)，零售依然位列榜首，需求貢獻(xiàn)比例為46.4%。其中服飾與珠寶配件類商家穩(wěn)定擴(kuò)張，擴(kuò)張風(fēng)向由去年的潮牌轉(zhuǎn)向快時(shí)尚與設(shè)計(jì)師品牌，而新能源汽車與傳統(tǒng)運(yùn)動品牌熱度降溫，同比回落1至2個(gè)百分點(diǎn)。服裝品牌方面，內(nèi)資連鎖品牌與韓國網(wǎng)紅少女品牌強(qiáng)勢擴(kuò)張，快時(shí)尚品類熱度階段性升高，設(shè)計(jì)師品牌擴(kuò)張?zhí)崴�。波司登、UR與Chuu位列第一陣營，年內(nèi)新開店4家以上，優(yōu)衣庫與Maxrieny緊隨其后，全年開店數(shù)量3家左右。設(shè)計(jì)師品牌全年共錄得20家以上，尤以萬象系購物中心最為聚集，已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)購物中心競爭化差異利器。同樣受此帶動，疫情開放后，外資品牌比例同比提升4個(gè)百分點(diǎn)至3成的市場份額。珠寶配件方面包括周大福、六福珠寶和中國黃金在內(nèi)的傳統(tǒng)連鎖珠寶品牌持續(xù)發(fā)力，萬象系購物中心引入了來自法國和保加利亞的鞋包品牌首次進(jìn)駐深圳。
消費(fèi)回升后的社交場景需要及港人北上消費(fèi)帶動了餐飲業(yè)態(tài)擴(kuò)張熱度持續(xù)，需求占比同樣超4成，作為存量項(xiàng)目調(diào)改的主流選擇，品牌迭代持續(xù)。特色餐飲、簡餐和中餐為餐飲業(yè)態(tài)的三大支柱。特色餐飲方面，傳統(tǒng)酸菜魚、椰子雞單品餐廳擴(kuò)張持續(xù)，新單品不斷涌現(xiàn)，包括但不限于啫啫煲、烤肉、生蠔和汽鍋魚等。簡餐方面的擴(kuò)張以資本推動的人氣連鎖品牌為主。中餐替代茶飲成為第三大細(xì)分需求，主要來自川菜、湘菜和潮汕菜新租的推動，其中不乏來自三大品類的高端私房菜。
首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)但主要落位于高品質(zhì)購物中心，2023年全年共錄得超過60家新晉品牌入市，絕大部分位于萬象系列的購物中心，少量分布于壹方城和海雅繽紛城。
全年來看，雖然客流量已經(jīng)恢復(fù)至疫情前水平，但消費(fèi)者信心恢復(fù)帶來的消費(fèi)額的回升尚需時(shí)日，大多購物中心經(jīng)營業(yè)績依然較為疲弱。第四季度，整體市場租金環(huán)比繼續(xù)下跌0.1%。全年來看項(xiàng)目租金表現(xiàn)分化，個(gè)別購物中心在客流量回升且品牌組合不斷優(yōu)化的帶動下，租金實(shí)現(xiàn)小幅回升，但多個(gè)購物中心因經(jīng)營表現(xiàn)不佳而調(diào)低租金以吸引租戶，與此同時(shí)位于核心區(qū)的個(gè)別購物中心在競爭拖累以及調(diào)改影響下亦下調(diào)了租金。在此情況下，2023年整體市場平均租金同比下降0.5%至每天每平方米19.2元，跌幅同比有3.2個(gè)百分點(diǎn)的收窄，改善較為顯著。
深圳
2023年，深圳高標(biāo)倉市場供應(yīng)與需求面均經(jīng)歷了小幅波動，但供不應(yīng)求的市場主調(diào)依然持續(xù)。供應(yīng)方面，2023年第四季度深圳市場迎來了一個(gè)新項(xiàng)目入市，為位于觀瀾的13萬平方米的黎光現(xiàn)代城市物流港，與此同時(shí)，年內(nèi)也監(jiān)測到一個(gè)非保稅項(xiàng)目因拆除重建而退出市場，從而導(dǎo)致整體市場有效供應(yīng)更為緊缺。
需求方面，第四季度受地緣政治引起的貿(mào)易波動導(dǎo)致個(gè)別保稅倉空置率有所上升。全年來看，上半年需求穩(wěn)定增長，一方面來源于疫情期間積攢進(jìn)出口需求于一季度重啟開放后的集中釋放，另一方面電商、制造業(yè)板塊也貢獻(xiàn)了部分新需求。而下半年雖然錄得了少量來自電子制造業(yè)和半導(dǎo)體類企業(yè)的需求，但隨著疫情期間囤積存貨量的逐步出清，以及因深圳對美出口占比較高，地緣政治影響下亞洲-北美航線的暫停/取消帶來深圳集裝箱吞吐量同比下跌，導(dǎo)致個(gè)別保稅倉庫空置率有所升高。全市共錄得8.0萬平方米的凈吸納量，同比增長9.6%。但受新增供應(yīng)部分客戶依然處于談判階段影響，整體市場空置率同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至3.6%，依然處于低位。
租金方面，2023年供不應(yīng)求繼續(xù)推升深圳高標(biāo)倉市場平均租金同比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米48.6元，受需求波動影響，漲幅同比有所回落。
東莞
2023年，東莞高標(biāo)倉市場供需兩旺。全年共錄得65萬平方米新增供應(yīng)入市，集中分布在年頭與年尾，推動?xùn)|莞市場整體存量突破300萬量級。受強(qiáng)勢需求帶動，全年凈吸納量飆升至90萬平方米，需求量超過新增供應(yīng)并創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，受此推動，整體市場空置率陡降9.3個(gè)百分點(diǎn)至0.1%的極低水平，幾盡滿租。
聚焦需求，電商平臺業(yè)務(wù)的快速發(fā)展推動其在華南的大步伐布局令需求井噴，頭部電商為絕對的需求主力。憑借可以同時(shí)輻射廣深的良好區(qū)位，新增供應(yīng)的入市有效的吸引并承接了大型電商擴(kuò)租的需求，部分新項(xiàng)目由頭部電商整租而得以滿租入市。此外第三方物流以及電器類制造業(yè)也貢獻(xiàn)了一定量的需求。旺盛需求推動整體市場平均租金同比增長3.2%至每月每平方米48.4元，與深圳租金水平近乎持平。
惠州
2023年為惠州高標(biāo)倉市場的供應(yīng)大年，繼第二季度40萬平方米的新增供應(yīng)入市以后，第四季度惠州高標(biāo)倉市場迎來了35.7萬平方米的新增供應(yīng)交付，總體供應(yīng)量相當(dāng)于市場存量的40.7%，供應(yīng)高企，新增供應(yīng)主要位于博羅和惠城區(qū)。
整體市場需求稍顯疲軟，全年僅錄得14.3萬平方米的新增吸納量。一方面由于惠州為承接深圳外溢需求的第二站，在被東莞年內(nèi)新增供應(yīng)承接了大量需求以后，外溢至惠州的物流需求有限。另一方面，季內(nèi)還監(jiān)測到了少量來自制造業(yè)企業(yè)在存量項(xiàng)目的退租和縮減租賃面積的案例。短暫的需求波動疊加大量供應(yīng)令惠州高標(biāo)倉市場空置率同比攀升30.2個(gè)百分點(diǎn)至37.2%。而年內(nèi)錄得的新租主要來自電商巨頭的擴(kuò)張。受需求面短暫波動影響，整體市場租金漲幅同比回落，平均租金同比增長2.2%至每月每平方米36.2元。
深圳優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園市場第四季度需求環(huán)比雖有增長，但同比仍有較大差距，單季吸納錄得近3萬平方米。全年錄得兩個(gè)新增供應(yīng)的交付，共計(jì)10.7萬平方米，凈吸納量與新增供應(yīng)量基本持平，同比明顯回落。
全年需求依然主要貢獻(xiàn)自研發(fā)園區(qū)，以深圳本地企業(yè)搬遷為主，零售貿(mào)易、科技及專業(yè)服務(wù)為三大需求主力，分別占比為34.1%、16.9%和14.5%。其中，零售貿(mào)易年內(nèi)以電子產(chǎn)品類貿(mào)易公司為主，主要來自新能源汽車和智能家居帶動的電子零配件�？萍夹袠I(yè)則聚焦于軟件與信息服務(wù)類板塊中的人工智能、軟件開發(fā)、智能終端和大數(shù)據(jù)等子行業(yè)。而專業(yè)服務(wù)業(yè)則以企業(yè)管理咨詢類企業(yè)居多。工業(yè)寫字樓也錄得了少量需求，主力需求分別來自傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)建筑企業(yè)，需求占比為19.9%、17.1%及12.1%，細(xì)分板塊聚焦保險(xiǎn)、供應(yīng)鏈管理和建筑工程。廠房類子市場需求集中于以醫(yī)療器械用品為主的貿(mào)易公司和以人工智能科技為主的軟件與信息技術(shù)類企業(yè)的新租，分別占比34.4%和23.0%。
整體市場需求尚未恢復(fù)，市場空置率走高的情況下，第四季度全市平均租金繼續(xù)走低，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，全年市場平均租金同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米92.9元。不同類型子市場租金表現(xiàn)分化，廠房類園區(qū)穩(wěn)定需求帶動租金同比上升0.6%至每月每平方米47.7元，研發(fā)辦公園區(qū)租金全年保持平穩(wěn)至每月每平方米72.6元，而工業(yè)寫字樓市場則因年內(nèi)業(yè)主以價(jià)換量的主流行為，導(dǎo)致平均租金同比下降3.2%至每月每平方米144.0元。
2023年第四季度，深圳大宗交易市場僅錄得2宗交易，一宗為寫字樓，一宗為工業(yè)物業(yè)�？傮w成交金額共人民幣7.6億元，環(huán)比錄得49.2%的漲幅，但是同比仍有較大差距。季內(nèi)的兩宗交易均采取資產(chǎn)交易的方式進(jìn)行，且買家均來自企業(yè)。2023全年深圳大宗交易市場表現(xiàn)平淡，共錄得26宗交易，總體成交金額為人民幣77.6億元，僅相當(dāng)于去年交易額的36.0%，主要原因在于一方面，受企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張情緒影響寫字樓物業(yè)租金走弱，另一方面是因?yàn)槌箢~度的交易依然還在進(jìn)行中，尚未完結(jié)。
成交物業(yè)類型方面，寫字樓和以寫字樓為主的綜合體物業(yè)為2023年市場的成交主力，分別貢獻(xiàn)了33.0%和29%的交易額，成交物業(yè)主要來自核心拓展區(qū)，新興區(qū)域也有少量交易錄得。自用型購買引領(lǐng)寫字樓交易市場，除少量未知目的外，年內(nèi)所有寫字樓物業(yè)交易均為自用型。深圳本地科技公司為購買主角，按照宗數(shù)統(tǒng)計(jì)，約4成買家為深圳科技企業(yè)，細(xì)分領(lǐng)域涵蓋電子、半導(dǎo)體、地理信息技術(shù)和環(huán)衛(wèi)技術(shù)，此外還錄得一宗來自深圳鋰電池企業(yè)的購買。而深圳以外的自用買家分別為來自香港的金融企業(yè)以及來自蘇州的電器科技企業(yè)。從相應(yīng)交易公告得知，所購買寫字樓多出于戰(zhàn)略考量，擬用作企業(yè)總部或研發(fā)總部以招攬人才和樹立更好的企業(yè)形象。另外，年內(nèi)也錄得了來自工業(yè)和商業(yè)物業(yè)的交易，二者的交易額占比均為14%。
市場參與主體來看，以寫字樓為主的成交結(jié)構(gòu)帶動企業(yè)為整體市場的主要買家來源，56%的交易額均貢獻(xiàn)自企業(yè)買家。另外的15%來自房地產(chǎn)公司，為通過法院拍賣的途徑購買了工業(yè)園區(qū)物業(yè)，競價(jià)過程激烈，工業(yè)物業(yè)對開發(fā)商的強(qiáng)吸引力由此可見一斑。賣家方面，房地產(chǎn)企業(yè)為主體力量，年內(nèi)8成以上的交易來自房地產(chǎn)企業(yè)的售出，尤其以頭部的開發(fā)商最為常見。
投資類型方面，同樣受寫字樓成交的帶動，自用型購買為市場第一大成交類型，為市場成交貢獻(xiàn)了半壁江山。資本增值型投資以15%需求占比位列第二，主要來自工業(yè)和公寓型物業(yè)的購買。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
