2023年第四季度市場的新增供應(yīng)量依然較為可觀，當(dāng)季共錄得四個(gè)甲級(jí)寫字樓共計(jì)20.7萬平方米項(xiàng)目入市，同比環(huán)比均有回落，但依然保持較高水平。全年新增供應(yīng)量重回百萬平方米量級(jí)，年內(nèi)供應(yīng)峰值出現(xiàn)在第二季，主要分布在前海和新興區(qū)域。盡管因工期和開發(fā)商自身原因?qū)е虏糠猪?xiàng)目推遲交付，但部分自用項(xiàng)目轉(zhuǎn)出租帶動(dòng)年度新增供應(yīng)量增長至115.6萬平方米，同比上升28.5%。
經(jīng)濟(jì)回升向好帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求逐季遞進(jìn)式改善，第四季度以價(jià)換量帶動(dòng)市場需求實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步改善，當(dāng)季共錄得18.0萬平方米的凈吸納量，同比及環(huán)比增長明顯，分別上漲76.3%和20.0%。全年凈吸納量共計(jì)56.8萬平方米，同比躍升44.8%，但與疫情前的年均水平相比仍有一定差距。受新增供應(yīng)以及需求尚未完全修復(fù)影響，整體市場空置率同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.9%，與疫情前的2019年趨同。
聚焦需求，金融板塊韌性回歸，受科技行業(yè)政策監(jiān)管導(dǎo)致的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)規(guī)模性調(diào)整影響，科技需求主導(dǎo)時(shí)代進(jìn)入拐點(diǎn)。2023年第四季度金融以21.2%的需求占比位居榜首，傳統(tǒng)金融為主要需求驅(qū)動(dòng)，主要來自保險(xiǎn)、銀行和證劵企業(yè)，科技行業(yè)以17.1%的占比排名需求第二位，主要來自于軟件系統(tǒng)開發(fā)以及電商。全年來看，金融板塊以23.8%的需求占比成為第一大需求來源，科技板塊則以17.7%的需求占比位居第二，相比其需求高峰期40%以上的市場份額回落明顯。專業(yè)服務(wù)業(yè)為第三大需求，占比為14.8%。年內(nèi)金融需求主要貢獻(xiàn)自傳統(tǒng)金融板塊，銀行、保險(xiǎn)和證券需求齊頭并進(jìn)，分別貢獻(xiàn)25%以上的份額。其中，證券業(yè)擴(kuò)張主要來自國內(nèi)頭部券商的搬遷需求，雖受金融行業(yè)減費(fèi)讓利影響，但頭部券商依然具備較強(qiáng)的盈利能力，選擇在新增供應(yīng)不斷釋放的窗口期進(jìn)行場所調(diào)整。而銀行業(yè)的擴(kuò)張需求表現(xiàn)則較為多樣化，融聚了國有銀行、互聯(lián)網(wǎng)銀行在業(yè)績穩(wěn)定增長的驅(qū)動(dòng)下的搬遷需求以及外資銀行在重啟開放后在深圳的新設(shè)立需求。保險(xiǎn)行業(yè)的需求主要來自壽險(xiǎn)類機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)公司的搬遷需求。其他金融服務(wù)方面延續(xù)了資管業(yè)務(wù)發(fā)展帶動(dòng)下以投資理財(cái)和財(cái)富管理類企業(yè)為主的搬遷租賃需求。科技細(xì)分需求方面，軟件系統(tǒng)開發(fā)占據(jù)了半壁江山，主要來自人工智能和云計(jì)算及運(yùn)用。電子元器件電商以及跨境電商需求的增長也推動(dòng)電商為科技板塊第二大需求來源，占比近2成。而大數(shù)據(jù)及其社交網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)力令互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)服務(wù)以17.0%的需求占比位列第三。此外，年內(nèi)的超大型租戶方面，除金融和科技產(chǎn)業(yè)外，還錄得了來自酒店、電子煙和建筑設(shè)計(jì)的租賃案例。
子市場方面，全年來看，前海及新興區(qū)域的坂田為成交最活躍的兩大片區(qū)，需求貢獻(xiàn)率為23.8%和17.1%，其中坂田片區(qū)的需求主要由某大型項(xiàng)目快速去化所驅(qū)動(dòng)，而前海作為全市年內(nèi)第一大片區(qū)，新增供應(yīng)拉動(dòng)需求同步提升。租賃類型方面，搬遷需求依然主導(dǎo)市場，且在以價(jià)換量的帶動(dòng)下比例有所提升，同比升高3.5個(gè)百分點(diǎn)至66.4%，新設(shè)立需求亦有所提升，同比升高2.7個(gè)百分點(diǎn)。
租金方面，2023年第四季度多項(xiàng)目采取以價(jià)換量策略，因此多片區(qū)均有錄得租金下滑，全市平均租金下降1.0%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性帶來的企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，為了穩(wěn)定現(xiàn)有客戶以及吸引新租戶，多業(yè)主采取以價(jià)換量策略。受此影響，全年多片區(qū)錄得租金下滑，下調(diào)幅度較大的項(xiàng)目為空置率較高或者原本租金價(jià)格水平遠(yuǎn)高于片區(qū)平均水平的項(xiàng)目，全市平均租金同比下跌2.8%，跌幅同比走擴(kuò)。隨著租戶議價(jià)能力變強(qiáng)，業(yè)主租賃策略更為靈活，除延長免租期、提供裝補(bǔ)外，部分業(yè)主還提供了特殊簽約條款如退租不還原及優(yōu)先轉(zhuǎn)租權(quán)等。
部分項(xiàng)目因開發(fā)商資金或工期問題而推遲入市，新增供應(yīng)少于預(yù)期。第四季度僅有一個(gè)6萬平方米的新增供應(yīng)入市，為位于平湖的融湖廣場，項(xiàng)目入駐率超9成，表現(xiàn)良好。2023年全年共錄得54.8萬平方米新增供應(yīng)入市，地點(diǎn)較為分散，非核心區(qū)的物業(yè)相對較多，多以9成以上的良好入駐率開門迎客。年內(nèi)迎來了定位中高端的萬象城三期的開業(yè)，為深圳市場帶來了較多新晉品牌以及國際品牌，帶動(dòng)萬象城所在商圈進(jìn)一步提質(zhì)升級(jí)。與此同時(shí)，深圳灣超級(jí)總部基地也迎來了第一個(gè)項(xiàng)目的入市，為深鐵與萬科集團(tuán)合作開發(fā)的睿印商業(yè)中心。
需求方面，第四季度餐飲業(yè)態(tài)占比進(jìn)一步升高至46%，位居需求榜首，創(chuàng)年內(nèi)季度新高，甜品、咖啡與火鍋類細(xì)分業(yè)態(tài)熱度有所上升，特色餐飲、中餐、簡餐與茶飲依然貢獻(xiàn)主要需求部分。全年來看，新增供應(yīng)減弱導(dǎo)致吸納量同比回落，但受益于新入市項(xiàng)目的良好入駐率表現(xiàn)，全市空置率雖有小幅升高但依然保持低位，同比緩升0.5個(gè)百分點(diǎn)至5.0%。聚焦需求來源，零售與餐飲前兩大需求占比同比基本相當(dāng)，零售依然位列榜首，需求貢獻(xiàn)比例為46.4%。其中服飾與珠寶配件類商家穩(wěn)定擴(kuò)張，擴(kuò)張風(fēng)向由去年的潮牌轉(zhuǎn)向快時(shí)尚與設(shè)計(jì)師品牌，而新能源汽車與傳統(tǒng)運(yùn)動(dòng)品牌熱度降溫，同比回落1至2個(gè)百分點(diǎn)。服裝品牌方面，內(nèi)資連鎖品牌與韓國網(wǎng)紅少女品牌強(qiáng)勢擴(kuò)張，快時(shí)尚品類熱度階段性升高，設(shè)計(jì)師品牌擴(kuò)張?zhí)崴�。波司登、UR與Chuu位列第一陣營，年內(nèi)新開店4家以上，優(yōu)衣庫與Maxrieny緊隨其后，全年開店數(shù)量3家左右。設(shè)計(jì)師品牌全年共錄得20家以上，尤以萬象系購物中心最為聚集，已經(jīng)成為優(yōu)質(zhì)購物中心競爭化差異利器。同樣受此帶動(dòng)，疫情開放后，外資品牌比例同比提升4個(gè)百分點(diǎn)至3成的市場份額。珠寶配件方面包括周大福、六福珠寶和中國黃金在內(nèi)的傳統(tǒng)連鎖珠寶品牌持續(xù)發(fā)力，萬象系購物中心引入了來自法國和保加利亞的鞋包品牌首次進(jìn)駐深圳。
消費(fèi)回升后的社交場景需要及港人北上消費(fèi)帶動(dòng)了餐飲業(yè)態(tài)擴(kuò)張熱度持續(xù)，需求占比同樣超4成，作為存量項(xiàng)目調(diào)改的主流選擇，品牌迭代持續(xù)。特色餐飲、簡餐和中餐為餐飲業(yè)態(tài)的三大支柱。特色餐飲方面，傳統(tǒng)酸菜魚、椰子雞單品餐廳擴(kuò)張持續(xù)，新單品不斷涌現(xiàn)，包括但不限于啫啫煲、烤肉、生蠔和汽鍋魚等。簡餐方面的擴(kuò)張以資本推動(dòng)的人氣連鎖品牌為主。中餐替代茶飲成為第三大細(xì)分需求，主要來自川菜、湘菜和潮汕菜新租的推動(dòng)，其中不乏來自三大品類的高端私房菜。
首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)但主要落位于高品質(zhì)購物中心，2023年全年共錄得超過60家新晉品牌入市，絕大部分位于萬象系列的購物中心，少量分布于壹方城和海雅繽紛城。
全年來看，雖然客流量已經(jīng)恢復(fù)至疫情前水平，但消費(fèi)者信心恢復(fù)帶來的消費(fèi)額的回升尚需時(shí)日，大多購物中心經(jīng)營業(yè)績依然較為疲弱。第四季度，整體市場租金環(huán)比繼續(xù)下跌0.1%。全年來看項(xiàng)目租金表現(xiàn)分化，個(gè)別購物中心在客流量回升且品牌組合不斷優(yōu)化的帶動(dòng)下，租金實(shí)現(xiàn)小幅回升，但多個(gè)購物中心因經(jīng)營表現(xiàn)不佳而調(diào)低租金以吸引租戶，與此同時(shí)位于核心區(qū)的個(gè)別購物中心在競爭拖累以及調(diào)改影響下亦下調(diào)了租金。在此情況下，2023年整體市場平均租金同比下降0.5%至每天每平方米19.2元，跌幅同比有3.2個(gè)百分點(diǎn)的收窄，改善較為顯著。
深圳
2023年，深圳高標(biāo)倉市場供應(yīng)與需求面均經(jīng)歷了小幅波動(dòng)，但供不應(yīng)求的市場主調(diào)依然持續(xù)。供應(yīng)方面，2023年第四季度深圳市場迎來了一個(gè)新項(xiàng)目入市，為位于觀瀾的13萬平方米的黎光現(xiàn)代城市物流港，與此同時(shí)，年內(nèi)也監(jiān)測到一個(gè)非保稅項(xiàng)目因拆除重建而退出市場，從而導(dǎo)致整體市場有效供應(yīng)更為緊缺。
需求方面，第四季度受地緣政治引起的貿(mào)易波動(dòng)導(dǎo)致個(gè)別保稅倉空置率有所上升。全年來看，上半年需求穩(wěn)定增長，一方面來源于疫情期間積攢進(jìn)出口需求于一季度重啟開放后的集中釋放，另一方面電商、制造業(yè)板塊也貢獻(xiàn)了部分新需求。而下半年雖然錄得了少量來自電子制造業(yè)和半導(dǎo)體類企業(yè)的需求，但隨著疫情期間囤積存貨量的逐步出清，以及因深圳對美出口占比較高，地緣政治影響下亞洲-北美航線的暫停/取消帶來深圳集裝箱吞吐量同比下跌，導(dǎo)致個(gè)別保稅倉庫空置率有所升高。全市共錄得8.0萬平方米的凈吸納量，同比增長9.6%。但受新增供應(yīng)部分客戶依然處于談判階段影響，整體市場空置率同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至3.6%，依然處于低位。
租金方面，2023年供不應(yīng)求繼續(xù)推升深圳高標(biāo)倉市場平均租金同比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米48.6元，受需求波動(dòng)影響，漲幅同比有所回落。
東莞
2023年，東莞高標(biāo)倉市場供需兩旺。全年共錄得65萬平方米新增供應(yīng)入市，集中分布在年頭與年尾，推動(dòng)?xùn)|莞市場整體存量突破300萬量級(jí)。受強(qiáng)勢需求帶動(dòng)，全年凈吸納量飆升至90萬平方米，需求量超過新增供應(yīng)并創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，受此推動(dòng)，整體市場空置率陡降9.3個(gè)百分點(diǎn)至0.1%的極低水平，幾盡滿租。
聚焦需求，電商平臺(tái)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展推動(dòng)其在華南的大步伐布局令需求井噴，頭部電商為絕對的需求主力。憑借可以同時(shí)輻射廣深的良好區(qū)位，新增供應(yīng)的入市有效的吸引并承接了大型電商擴(kuò)租的需求，部分新項(xiàng)目由頭部電商整租而得以滿租入市。此外第三方物流以及電器類制造業(yè)也貢獻(xiàn)了一定量的需求。旺盛需求推動(dòng)整體市場平均租金同比增長3.2%至每月每平方米48.4元，與深圳租金水平近乎持平。
惠州
2023年為惠州高標(biāo)倉市場的供應(yīng)大年，繼第二季度40萬平方米的新增供應(yīng)入市以后，第四季度惠州高標(biāo)倉市場迎來了35.7萬平方米的新增供應(yīng)交付，總體供應(yīng)量相當(dāng)于市場存量的40.7%，供應(yīng)高企，新增供應(yīng)主要位于博羅和惠城區(qū)。
整體市場需求稍顯疲軟，全年僅錄得14.3萬平方米的新增吸納量。一方面由于惠州為承接深圳外溢需求的第二站，在被東莞年內(nèi)新增供應(yīng)承接了大量需求以后，外溢至惠州的物流需求有限。另一方面，季內(nèi)還監(jiān)測到了少量來自制造業(yè)企業(yè)在存量項(xiàng)目的退租和縮減租賃面積的案例。短暫的需求波動(dòng)疊加大量供應(yīng)令惠州高標(biāo)倉市場空置率同比攀升30.2個(gè)百分點(diǎn)至37.2%。而年內(nèi)錄得的新租主要來自電商巨頭的擴(kuò)張。受需求面短暫波動(dòng)影響，整體市場租金漲幅同比回落，平均租金同比增長2.2%至每月每平方米36.2元。
深圳優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園市場第四季度需求環(huán)比雖有增長，但同比仍有較大差距，單季吸納錄得近3萬平方米。全年錄得兩個(gè)新增供應(yīng)的交付，共計(jì)10.7萬平方米，凈吸納量與新增供應(yīng)量基本持平，同比明顯回落。
全年需求依然主要貢獻(xiàn)自研發(fā)園區(qū)，以深圳本地企業(yè)搬遷為主，零售貿(mào)易、科技及專業(yè)服務(wù)為三大需求主力，分別占比為34.1%、16.9%和14.5%。其中，零售貿(mào)易年內(nèi)以電子產(chǎn)品類貿(mào)易公司為主，主要來自新能源汽車和智能家居帶動(dòng)的電子零配件�？萍夹袠I(yè)則聚焦于軟件與信息服務(wù)類板塊中的人工智能、軟件開發(fā)、智能終端和大數(shù)據(jù)等子行業(yè)。而專業(yè)服務(wù)業(yè)則以企業(yè)管理咨詢類企業(yè)居多。工業(yè)寫字樓也錄得了少量需求，主力需求分別來自傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)建筑企業(yè)，需求占比為19.9%、17.1%及12.1%，細(xì)分板塊聚焦保險(xiǎn)、供應(yīng)鏈管理和建筑工程。廠房類子市場需求集中于以醫(yī)療器械用品為主的貿(mào)易公司和以人工智能科技為主的軟件與信息技術(shù)類企業(yè)的新租，分別占比34.4%和23.0%。
整體市場需求尚未恢復(fù)，市場空置率走高的情況下，第四季度全市平均租金繼續(xù)走低，環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，全年市場平均租金同比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米92.9元。不同類型子市場租金表現(xiàn)分化，廠房類園區(qū)穩(wěn)定需求帶動(dòng)租金同比上升0.6%至每月每平方米47.7元，研發(fā)辦公園區(qū)租金全年保持平穩(wěn)至每月每平方米72.6元，而工業(yè)寫字樓市場則因年內(nèi)業(yè)主以價(jià)換量的主流行為，導(dǎo)致平均租金同比下降3.2%至每月每平方米144.0元。
2023年第四季度，深圳大宗交易市場僅錄得2宗交易，一宗為寫字樓，一宗為工業(yè)物業(yè)�？傮w成交金額共人民幣7.6億元，環(huán)比錄得49.2%的漲幅，但是同比仍有較大差距。季內(nèi)的兩宗交易均采取資產(chǎn)交易的方式進(jìn)行，且買家均來自企業(yè)。2023全年深圳大宗交易市場表現(xiàn)平淡，共錄得26宗交易，總體成交金額為人民幣77.6億元，僅相當(dāng)于去年交易額的36.0%，主要原因在于一方面，受企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張情緒影響寫字樓物業(yè)租金走弱，另一方面是因?yàn)槌箢~度的交易依然還在進(jìn)行中，尚未完結(jié)。
成交物業(yè)類型方面，寫字樓和以寫字樓為主的綜合體物業(yè)為2023年市場的成交主力，分別貢獻(xiàn)了33.0%和29%的交易額，成交物業(yè)主要來自核心拓展區(qū)，新興區(qū)域也有少量交易錄得。自用型購買引領(lǐng)寫字樓交易市場，除少量未知目的外，年內(nèi)所有寫字樓物業(yè)交易均為自用型。深圳本地科技公司為購買主角，按照宗數(shù)統(tǒng)計(jì)，約4成買家為深圳科技企業(yè)，細(xì)分領(lǐng)域涵蓋電子、半導(dǎo)體、地理信息技術(shù)和環(huán)衛(wèi)技術(shù)，此外還錄得一宗來自深圳鋰電池企業(yè)的購買。而深圳以外的自用買家分別為來自香港的金融企業(yè)以及來自蘇州的電器科技企業(yè)。從相應(yīng)交易公告得知，所購買寫字樓多出于戰(zhàn)略考量，擬用作企業(yè)總部或研發(fā)總部以招攬人才和樹立更好的企業(yè)形象。另外，年內(nèi)也錄得了來自工業(yè)和商業(yè)物業(yè)的交易，二者的交易額占比均為14%。
市場參與主體來看，以寫字樓為主的成交結(jié)構(gòu)帶動(dòng)企業(yè)為整體市場的主要買家來源，56%的交易額均貢獻(xiàn)自企業(yè)買家。另外的15%來自房地產(chǎn)公司，為通過法院拍賣的途徑購買了工業(yè)園區(qū)物業(yè)，競價(jià)過程激烈，工業(yè)物業(yè)對開發(fā)商的強(qiáng)吸引力由此可見一斑。賣家方面，房地產(chǎn)企業(yè)為主體力量，年內(nèi)8成以上的交易來自房地產(chǎn)企業(yè)的售出，尤其以頭部的開發(fā)商最為常見。
投資類型方面，同樣受寫字樓成交的帶動(dòng)，自用型購買為市場第一大成交類型，為市場成交貢獻(xiàn)了半壁江山。資本增值型投資以15%需求占比位列第二，主要來自工業(yè)和公寓型物業(yè)的購買。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
