房地產(chǎn)到底該不該救？未來(lái)又該何去何從？政府會(huì)不會(huì)出臺(tái)更大的刺激政策？

　　為此，風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院邀請(qǐng)到中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)、IPG 中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜老師進(jìn)行直播，并整理了其演講的部分內(nèi)容，希望大家能在迷茫中找尋到一些方向。

　　01 房地產(chǎn)的行業(yè)地位，讓救市成為必然選擇

　　房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位是不容置疑的，按照統(tǒng)計(jì)部門和國(guó)家經(jīng)濟(jì)主管部門的說(shuō)法，地產(chǎn)可以拉動(dòng)上下游 60 余個(gè)行業(yè)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率超過(guò) 20%、占 GDP 總量的大概 1/ 3 左右。

　　改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的動(dòng)力實(shí)際就是兩個(gè)：

　　一是對(duì)外開(kāi)放所包含的市場(chǎng)化，實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)力大爆發(fā)，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入了世界經(jīng)濟(jì)體系，更多的外部資源資金、先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，得以和中國(guó)豐富的人力資源、廣闊的潛在市場(chǎng)形成正向反饋和交互，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)富巨大增長(zhǎng)。

　　二是城市化推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和社會(huì)形態(tài)、社會(huì)面貌的巨大變化，從表象上來(lái)看，房地產(chǎn)作為城市化的重要依托，承擔(dān)了非常重要的角色，讓大量的人口進(jìn)入了城市，改變了中國(guó)城鄉(xiāng)人口格局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，反過(guò)來(lái)也推動(dòng)了以市場(chǎng)化為核心訴求的改革開(kāi)放。

　　從目前來(lái)看，房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈超過(guò)食品行業(yè)，已經(jīng)是我國(guó)的第一大產(chǎn)業(yè)，所帶動(dòng)的財(cái)政收入、稅收、就業(yè)等等，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有重要地位。

　　反過(guò)來(lái)看，房地產(chǎn)「牽一發(fā)動(dòng)全身」，要防范化解房地產(chǎn)「灰犀�！癸L(fēng)險(xiǎn)，避免和金融風(fēng)險(xiǎn)、地方債風(fēng)險(xiǎn)交織發(fā)生系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。但現(xiàn)在找不到宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展的動(dòng)力在哪里？從去年下半年開(kāi)始，調(diào)控政策發(fā)生逆轉(zhuǎn)，一方面從市場(chǎng)準(zhǔn)入角度不斷放松入市的標(biāo)準(zhǔn)和要求，讓更多人具備買房的資格；另一方面從供給角度不斷降息、降準(zhǔn)，降低房企投融資要求，給行業(yè)注入這個(gè)流動(dòng)性。

　　雖然從供給端和市場(chǎng)端、資金端都擴(kuò)大規(guī)模，推動(dòng)活力的恢復(fù)，但從實(shí)施效果來(lái)看，去年金九銀十沒(méi)有出現(xiàn)，冬天變得更冷，今年小陽(yáng)春也沒(méi)來(lái)，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀。

　　02 持續(xù)松綁的樓市調(diào)控，為什么沒(méi)效果？

　　為什么為促進(jìn)樓市回暖，不斷地出臺(tái)政策、不斷地強(qiáng)化邊際寬松，卻沒(méi)有明顯的效果？

　　實(shí)際上和行業(yè)的底層邏輯有關(guān)，第一，為滿足國(guó)民住房保障的需求，交給市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手去解決，對(duì)于地方政府來(lái)講，國(guó)稅地稅分家以后，土地財(cái)政成為解決地方建設(shè)、地方財(cái)力來(lái)源的重要依托，地方政府的錢袋更鼓，能夠有資源和能力去推動(dòng)城市面貌的改觀和招商引資推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　第二，這樣一來(lái)就出現(xiàn)了問(wèn)題，房地產(chǎn)的行業(yè)邏輯和政策邏輯實(shí)質(zhì)上為土地財(cái)政服務(wù)，也就是以房地產(chǎn)為表、土地財(cái)政為理的行業(yè)現(xiàn)狀，出現(xiàn)房地產(chǎn)政策調(diào)控的困局。房?jī)r(jià)不能漲，不符合社會(huì)公平和可持續(xù)發(fā)展的要求；房?jī)r(jià)也不能降，因?yàn)槌峭豆�司、平臺(tái)公司的抵質(zhì)押物主要是土地，其資金鏈和信用鏈不能斷。

　　如果說(shuō)一個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格既不能漲也不能降，等于行業(yè)就失去了流動(dòng)性，當(dāng)房企不能自由地調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格，來(lái)優(yōu)化和調(diào)整現(xiàn)金流時(shí)，意味著會(huì)有很多企業(yè)的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

　　這也是去年上半年恒大爆雷以來(lái)，不斷有房企頻頻爆雷的主要原因，行業(yè)流動(dòng)性的缺乏和下降，導(dǎo)致無(wú)論出臺(tái)什么樣的刺激政策都無(wú)法奏效。類似于一輛車的軸承失去了潤(rùn)滑油，你使再大的勁兒，車都開(kāi)不動(dòng)、走不了，再使勁可能就會(huì)把車搞壞。

　　第三，反過(guò)來(lái)實(shí)際上也反噬到了政府的土地財(cái)政，去年樓市政策頻出，有點(diǎn)余力的房企都紛紛入市去拿地，比如中建系旗下 8 個(gè)局和中海集團(tuán)的拿地投資就超過(guò) 1800 億，居于國(guó)內(nèi)第一；排名第二的華潤(rùn)置地，也有不到千億的拿地額。

　　賣房的難度越來(lái)越大，后市信心明顯不足，2023 年試點(diǎn)集中土地出讓的城市也紛紛退出，有段時(shí)間甚至為烘托氣氛，找地方國(guó)企或城投公司出來(lái)站臺(tái)，當(dāng)然不排除少數(shù)城市的少數(shù)地塊的確火熱，但整體土拍還是偏冷的。

　　總結(jié)一下，房地產(chǎn)行業(yè)的土地財(cái)政化，導(dǎo)致了刺激樓市回暖的政策空轉(zhuǎn)和救市的無(wú)效，只能以行業(yè)流動(dòng)性的喪失和部分房企陷入困境，然后來(lái)?yè)Q取財(cái)政和金融的短期穩(wěn)定。

　　03 救市的政策困局，接下來(lái)要怎么做？

　　那么，救市的政策邏輯在哪里？?jī)r(jià)格管制是不是要放開(kāi)？這就存在一個(gè)問(wèn)題，企業(yè)為了生存可能會(huì)降價(jià)促銷，房?jī)r(jià)下降就會(huì)帶來(lái)地價(jià)下降，土地財(cái)政就會(huì)出問(wèn)題，城投平臺(tái)公司可能就會(huì)爆雷，資產(chǎn)負(fù)債表就會(huì)爆掉，所以價(jià)格管制放還是不放是個(gè)難題。

　　再有就是限購(gòu)放不放開(kāi)的難題，二三線城市以下的區(qū)域大部分限購(gòu)都已經(jīng)放開(kāi)，那么一線城市的核心地段很顯然不能放開(kāi)，為什么？可能會(huì)導(dǎo)致全國(guó)購(gòu)買力涌向有保值能力的一線城市房產(chǎn)，導(dǎo)致全國(guó)房?jī)r(jià)的重構(gòu)，很多二三線以下的城市房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)大跌，同樣會(huì)觸發(fā)財(cái)政和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　我認(rèn)為，未來(lái)的行業(yè)走勢(shì)從兩個(gè)方面來(lái)看，第一，少數(shù)的頭部民營(yíng)企業(yè)和國(guó)央企將在長(zhǎng)期的行業(yè)調(diào)整中存活下來(lái)，大量的中小房企，包括已經(jīng)出險(xiǎn)的百?gòu)?qiáng)民營(yíng)房企，有可能在這一輪調(diào)控中退出歷史舞臺(tái)、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)出清和行業(yè)格局重構(gòu)；第二，強(qiáng)調(diào)一下，房地產(chǎn)行業(yè)不能沒(méi)有民營(yíng)企業(yè)，要保持這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化，要保持市場(chǎng)化主體的合理存在和可持續(xù)發(fā)展。

　　所以我們行業(yè)人士一定要向行業(yè)監(jiān)管部門和政策層面去傳達(dá)理念，必須要堅(jiān)定不移地支持民營(yíng)房企，包括一些中小房企的合理存在和可持續(xù)發(fā)展，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

　　從未來(lái)可能的演變來(lái)看，我認(rèn)為：

　　一是重資產(chǎn)、收租型業(yè)務(wù)由國(guó)央企、地方平臺(tái)與城投公司、少數(shù)頭部民企承擔(dān)，比如萬(wàn)科、龍湖由單純的開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)，相對(duì)來(lái)講還是比較成功的，這也是他們?cè)谶@一輪行業(yè)調(diào)控中比較穩(wěn)健的原因之一；

　　二是民營(yíng)企業(yè)和中小房企的轉(zhuǎn)型方向，應(yīng)該為這些持有資產(chǎn)的國(guó)央企、地方平臺(tái)公司和城投公司提供專業(yè)服務(wù)，變成長(zhǎng)工給他們打工，這也是民營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)型代建業(yè)務(wù)的底層原因之一；

　　三是具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力的人，在未來(lái)的行業(yè)發(fā)展演變中是升值的，不忘自身專業(yè)能力和經(jīng)驗(yàn)的修煉和提升，機(jī)會(huì)是給有準(zhǔn)備的人的。

來(lái)源：柏文喜