一季度寫字樓市場錄得三個新項目交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計入市面積為156,161平方米。
從各項指標來看，本季度寫字樓呈現(xiàn)出“弱啟動”狀態(tài)，凈吸納量僅為38,399平方米。一方面是季節(jié)因素，另一方面是疫情引發(fā)的蝴蝶效應。經(jīng)濟重啟，市場信心重塑尚需時日。雖然不確定性仍然存在，但隨著春節(jié)后租賃垂詢與項目帶看量明顯增加，市場復蘇跡象初步顯現(xiàn)。
從需求來看，專業(yè)服務業(yè)（律師事務所、企業(yè)咨詢和數(shù)據(jù)服務）、金融業(yè)（其他金融服務、證券、基金）與消費品制造業(yè)是主要的需求驅(qū)動力。從區(qū)域來看，前灘和徐匯濱江等濱江商務區(qū)凈吸納量居前。至此，全市空置率環(huán)比微升0.5百分點至18.0%。
租金方面，全市租金報價基本持平，有效租金繼續(xù)環(huán)比下調(diào)0.5%，當季度跌幅明顯的是人民廣場與四川北路，主要是由于乙級樓宇競爭力下降，租金持續(xù)下滑。此外一些新興商務區(qū)以“以價換量”策略積極爭取新租戶。
2023年第一季度，零售物業(yè)市場未錄得新項目入市，存量升級項目新天地時尚II于本季度煥新回歸，升級后項目引入包括USM全國首店、ARKET上海首店在內(nèi)的多家新潮首店，激發(fā)消費新活力，此外，升級改造后的項目突破盒子商業(yè)的傳統(tǒng)布局，以開放式的臨街門店打造全新復合型零售空間，致力于打造年輕潮流社交主場。上海零售物業(yè)市場借力春節(jié)假期，餐飲及電影院等線下消費場景熱度不斷攀升。截至季末，全市空置率環(huán)比下行0.3個百分點至7.7%，凈吸納量錄得3.4萬平方米。租金方面，核心商圈租金展現(xiàn)較強修復力，引領全市購物中心首層租金在連續(xù)三個季度下調(diào)后實現(xiàn)止跌，維持平穩(wěn)走勢，報每天每平方米人民幣34.0元。
本季度需求熱度持續(xù)回升，餐飲業(yè)態(tài)于疫情后迭代更新，以47%占比位列需求首位，傳統(tǒng)中餐、咖啡茶飲、亞洲食肆和烘焙甜品等多個細分品類布點活躍。其中，烘焙甜品品牌積極創(chuàng)新產(chǎn)品、拓寬消費場景，滿足多樣消費需求。本季度網(wǎng)紅烘焙品牌B&C推出上海首家高奢烘焙TRUFFE BOULANGERIE BY B&C，亮相港匯恒隆廣場；而巴黎貝甜則在靜安MOHO開出其中國首家BISTRO門店，迎合年輕消費群體偏好，打造社交場景氛圍。
時尚服飾類需求占比18%，以女裝、運動戶外以及設計師品牌需求活躍。其中，高階運動品牌持續(xù)加碼上海市場，lululemon亞太最大門店落地靜安嘉里中心，Klattermusen攀山鼠上海首店亮相浦東嘉里城。值得一提的是，包括HUMAN MADE在內(nèi)的多個海外時尚品牌以快閃店形式亮相上海，為其中國市場布局預熱。高能級首店持續(xù)向上海匯聚，Christian Louboutin全球旗艦店日前于靜安嘉里中心啟幕。此外，生活方式集合業(yè)態(tài)占比7%，MUJI季內(nèi)連擴多店，其前灘太古里門店為全國首個農(nóng)場概念店，集合MUJI FARM、茶工坊以及MUJI WINE等多個業(yè)態(tài)，不斷拓寬消費場景，強化線下門店功能，迎合多元線下消費新需求。
2023年上海倉儲物流市場進入供應高峰，第一季度迎來五個項目的交付，分布于青浦、金山、松江以及外高橋，共計58.4萬平方米。新租需求多為1-2萬平方米中等面積的成交，整體凈吸納量為16.5萬平方米。供應端集中放量態(tài)勢與年初淡季效應疊加，空置率上升4.7個百分點至14%，達到近六年歷史高位。
第三方物流仍為需求首位，其中消費需求成交占據(jù)主力，消費市場活力恢復帶動了倉儲去化。大型租賃成交包括兩家奢侈品品牌的配送租賃落地于閔行和松江，一家知名三方物流企業(yè)在金山擴租用于其家用電器業(yè)務的供應鏈布局。食品飲料需求亦有提升，本季度錄得傳統(tǒng)糕點品牌在金山一萬平方米的新租。然而受年初出口走弱的影響，空置率長期處于低位的虹橋和浦東機場子市場出現(xiàn)空置水平上升的情況，均有3-4萬平方米的退租。
租金方面，去化優(yōu)先的策略下，新增供應體量相對高的子市場如青浦、金山租金保持平穩(wěn)，多數(shù)子市場相比去年同期漲幅收窄，全市平均租金環(huán)比上漲0.6%至每月每平方米49.8元。
2023年一季度上海商務園區(qū)寫字樓市場共錄得兩個新增供應交付，為位于漕河涇的錦和尚城一期和位于浦江的智慧之岸一期，合計18.7萬平方米。市場整體呈現(xiàn)緩慢復蘇節(jié)奏，季度凈吸納量5.2萬平方米，同環(huán)比均回落47%。整體空置率環(huán)比小幅上行1.1個百分點至16.9%。
季度成交活動呈樂觀活躍態(tài)勢，行業(yè)需求穩(wěn)步釋放，除自用及續(xù)租外，約七成成交來自于新設，另三成來自擴張。TMT行業(yè)以37%的占比保持租賃需求首位，其中華為繼續(xù)擴租推動電信通訊子行業(yè)持續(xù)火熱；電商類企業(yè)在漕河涇積極新設；另錄得多領域軟件開發(fā)和科技互聯(lián)網(wǎng)類新興企業(yè)成交。搶占數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展新機遇，擁有成熟盈利模式并依賴人才資源的TMT企業(yè)仍是市場主力租賃需求。生物醫(yī)藥以17%的占比位列第二，并集中在以張江為核心，聯(lián)動外高橋、金橋及浦江特色園區(qū)的區(qū)域；就細分賽道而言，創(chuàng)新藥及研發(fā)外包持續(xù)火熱。后疫情時代，醫(yī)藥行業(yè)投資信心修復，創(chuàng)新能力成為主要發(fā)展引擎，發(fā)掘更多藍海市場。得益于蔚來汽車持續(xù)擴租及聯(lián)合汽車電子擴產(chǎn)新租活動，消費品制造業(yè)季度需求達15%。以新能源汽車為代表的汽車市場有望在2023年繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向好態(tài)勢，拉動產(chǎn)業(yè)鏈相關企業(yè)煥發(fā)租賃需求新動能。
對比各子市場表現(xiàn)，金橋深度圍繞5G+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，季度新設企業(yè)涵蓋未來車、智能造、大視訊、智慧醫(yī)療等重點行業(yè)，推動空置率繼續(xù)下降1.6個百分點。張江特色生物醫(yī)藥園區(qū)稀缺性和價值性進一步體現(xiàn)，部分園區(qū)面積緊缺，報價再破新高，推動張江板塊租金0.1%的小幅上漲。漕河涇板塊受新增供應密集影響，原高出租率的優(yōu)質(zhì)項目內(nèi)企業(yè)到期退租，對外招租面積增加，因此租金水平也出現(xiàn)小幅松動，環(huán)比下落0.1%。市北臨空板塊表現(xiàn)穩(wěn)定，基本走出前期疫情影響陰霾，空置率穩(wěn)步回落。此外浦江、外高橋、康橋、松江各板塊同樣積極發(fā)掘優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)租戶，季內(nèi)錄得一定成交。全市平均租金報價基本持平，報每月每平方米139.7元。
2023年第一季度，上海物業(yè)投資市場錄得21筆大宗交易，交易金額達186.9億元，環(huán)比下降25.4%。市場信心穩(wěn)步恢復，投資者問詢量明顯提高，交易活躍度預計將在年中有所體現(xiàn)。
寫字樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類型，尤以商務園區(qū)物業(yè)的交易表現(xiàn)最為亮眼，交易金額突破百億，成熟子板塊如張江及金橋均錄得穩(wěn)定運營的優(yōu)質(zhì)項目在本季度易手；寫字樓自用買家購買力持續(xù)堅挺，季內(nèi)北外灘與黃浦濱江等沿江板塊吸引國資背景企業(yè)進駐，長風、張江與浦江等科創(chuàng)氛圍濃厚區(qū)域則受到集成電路、軟件開發(fā)等高科技公司的青睞。隨著首單市場化機構(gòu)運營的保障性租賃住房公募REIT成功發(fā)行，疊加租賃市場需求穩(wěn)定與租金韌性之表現(xiàn)，長租公寓愈發(fā)受到投資者追捧。此外，零售相關物業(yè)交易在本季度有所回暖，位于非核心板塊的商業(yè)裙房與臨街店鋪等資產(chǎn)類型均有所成交。
延續(xù)去年年底的市場趨勢，本季度投資型交易在投資金額方面依然占據(jù)主導地位，其中以險資為代表的機構(gòu)投資者交易金額占比達八成之高，標的的運營現(xiàn)狀與收益穩(wěn)定性是此類投資者關注的重點，帶動核心增值型仍為本季度主流投資策略之一。此外，地產(chǎn)基金位居次席，其更加在意資產(chǎn)的發(fā)展前景與增值空間，因此季內(nèi)亦錄得增值型策略的相關交易，上述兩類投資者偏好的物業(yè)類型均集中在商務園區(qū)與長租公寓等新經(jīng)濟資產(chǎn)。另一方面，本季度觀察到通過法拍途徑完成特殊機會投資的比例略有提升，細究背后買家不乏開發(fā)商及地產(chǎn)基金的身影出現(xiàn)，季內(nèi)成交的資產(chǎn)類型包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)與社區(qū)零售等。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
