零售消費(fèi)類(lèi)及能源企業(yè)需求表現(xiàn)活躍

　　2022年第四季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)近50萬(wàn)平方米入市，全年供應(yīng)約130萬(wàn)平方米。截至2022年末，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量為1650萬(wàn)平方米。第四季度新項(xiàng)目包括：徐家匯中心三期T1、蘇河灣中心、世博濱江鼎博大廈、前灘信德文化中心、前灘國(guó)際廣場(chǎng)等。

　　根據(jù)Savills報(bào)告：第四季度錄得23.5萬(wàn)平方米凈吸納量，環(huán)比翻一番，主要得益于新項(xiàng)目此前預(yù)租。全年凈吸納量自2021年的高位下降三成，但仍高出2020年40%。2022年內(nèi)，零售消費(fèi)類(lèi)企業(yè)的辦公需求尤為活躍，在全年已知成交中占到17%，包括Gucci、New Balance、周大福在下半年均達(dá)成了租賃交易。能源行業(yè)為另一大需求增長(zhǎng)來(lái)源，但目前在全市整體成交里的占比較為有限。

　　鑒于大量供應(yīng)入市，第四季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，全年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。新租和擴(kuò)租規(guī)模較去年有所減小。第四季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金指數(shù)環(huán)比下調(diào)0.6%，至每平方米每天人民幣7.2元。全年租金跌幅為1.8%。

　　展望未來(lái)，鑒于過(guò)去一年見(jiàn)證了更多央企落滬，繼而刺激了本地自用或租賃用途辦公需求。2023年，上海將繼續(xù)大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，有利于增強(qiáng)企業(yè)信心和營(yíng)商環(huán)境，吸引更多國(guó)內(nèi)外企業(yè)。Savills分析：盡管挑戰(zhàn)猶存，但疫情管控的放松令市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)反彈的樂(lè)觀情緒和預(yù)期日益增強(qiáng)。企業(yè)應(yīng)著手為最終的復(fù)蘇做足準(zhǔn)備，以免錯(cuò)失未來(lái)商機(jī)。

　　2022年，業(yè)主計(jì)劃推出160萬(wàn)平方米辦公供應(yīng)，這也將對(duì)租金增長(zhǎng)和出租率造成進(jìn)一步壓力。面對(duì)當(dāng)下辦公升級(jí)契機(jī)，企業(yè)的積極談判有助于獲取到最優(yōu)租賃條件，例如簽訂長(zhǎng)期租約、選擇一些性?xún)r(jià)比較高的拎包入駐單元或爭(zhēng)取金融補(bǔ)貼等。值得注意的是，中國(guó)將繼續(xù)積極投資于能源安全并向可再生能源體系過(guò)渡，包括基建（生產(chǎn)/存儲(chǔ)/傳輸類(lèi)）、政策（全國(guó)各地市場(chǎng)/目標(biāo)等），為更多行業(yè)領(lǐng)域及其生態(tài)系統(tǒng)（新能源汽車(chē)/充電樁/供應(yīng)設(shè)備）及發(fā)展綠色技術(shù)“小巨人”企業(yè)創(chuàng)造了大量商機(jī)。這些企業(yè)將成為吸納優(yōu)質(zhì)辦公樓的有生力量。

　　投資型買(mǎi)家“出手”優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　從上海投資市場(chǎng)來(lái)看，投資型買(mǎi)家已著手布局未來(lái)市場(chǎng)。2022年第四季度市場(chǎng)共完成大宗成交18宗，合計(jì)成交金額達(dá)到290億元，環(huán)比上升132%。其中，投資型買(mǎi)家交易額占比達(dá)86%，主要得益于友邦人壽斥資86億元購(gòu)入上實(shí)中心及凱德投資以76億元接手尚浦中心10棟高品質(zhì)辦公樓。第四季度多筆大規(guī)模交易預(yù)示著投資型買(mǎi)家的全面回歸，并顯示出買(mǎi)家對(duì)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓看好。

　　分析說(shuō)，管理層稱(chēng)將推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店等更多商業(yè)物業(yè)或?qū)⒖吹叫碌陌l(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)更多房企將得以盤(pán)活存量項(xiàng)目，優(yōu)化資金退出渠道。以此來(lái)看，隨著多維度融資支持政策效果的釋放及疫情管控因素的消除，經(jīng)濟(jì)基本面逐步改善，預(yù)計(jì)2023年可以看到更多的基金投資者重返商辦市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目也有望迎來(lái)復(fù)蘇機(jī)遇。

　　對(duì)于2023年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)趨勢(shì)，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管、高級(jí)董事簡(jiǎn)可表示：行業(yè)正面臨多年未有的政策利好扶持，房地產(chǎn)如今面臨的基本面也已發(fā)生巨大變化。在過(guò)去兩年，領(lǐng)先港資開(kāi)發(fā)商大舉布局核心城市、REITs市場(chǎng)啟動(dòng)、險(xiǎn)資增持持有型資產(chǎn)、利基領(lǐng)域投資占比持續(xù)上升、專(zhuān)業(yè)型小規(guī)模運(yùn)營(yíng)商崛起等事件都已預(yù)示市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)期可持續(xù)營(yíng)收能力正前所未有的注重。堅(jiān)持對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的把握、以可持續(xù)理念經(jīng)營(yíng)的投資行為也將是新起點(diǎn)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

來(lái)源：第一太平戴維斯

編輯：jinbao