產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已有40年，民企大規(guī)模進入也達10年之久。有觀點認為，隨著大體量巨頭的失速，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金年代已經(jīng)過去；也有觀點認為，正是大浪淘沙，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)黃金年代真正到來。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)微妙轉(zhuǎn)折

　　觀察一 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要回歸產(chǎn)業(yè)本身

　　在過去很長一段時間里，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直分成兩個派別，分別是 “產(chǎn)城派”和“園區(qū)派”。兩派最大區(qū)別在規(guī)模體量：“產(chǎn)城派”動輒幾個平方公里，甚至幾十個平方公里，目標打造一個產(chǎn)業(yè)新城；“園區(qū)派”更多是在幾百畝規(guī)模上打轉(zhuǎn)。

　　這兩派誰唱了主角，誰占領了市場，一直沒有明確的結(jié)論。但在過去的一年或者一年半的時間里，出現(xiàn)了較為明顯的事實證明——幾家產(chǎn)城開發(fā)商都遇到了問題，長期以來耕耘在小塊園區(qū)上的開發(fā)商則蓬勃壯大起來，開始全國布點。所以，過去十年中一直討論的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是什么這個問題，或許有了答案，那就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在產(chǎn)業(yè)，因為實踐已經(jīng)證明，用產(chǎn)業(yè)發(fā)展住宅的思路有局限。今天，或許已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸本體的時間點。

　　觀察二 “主動運營”打造園區(qū)核心能力

　　如今談產(chǎn)業(yè)園區(qū)“運營”是主旋律，越來越多園區(qū)開發(fā)商將“運營”作為最主要的核心能力去打造。理論有了，該如何執(zhí)行？

　　第一、需要擁抱政府

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與別的地產(chǎn)最大的區(qū)別在于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策來源于政府，必須與政府緊密合作，才有獲得更好的產(chǎn)業(yè)扶持政策，將園區(qū)園區(qū)做大。由于今年疫情的影響，許多地區(qū)的產(chǎn)業(yè)指標下行，促使政府愿意提供更多產(chǎn)業(yè)扶持政策，而擴展園區(qū)是擁抱政府的重要切入點，應當充分利用2020下半年至2021年上半年這一產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有利窗口期。

　　第二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要變被動為主動

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與Location（區(qū)位）的關(guān)聯(lián)不如住宅、商業(yè)地產(chǎn)那樣緊密，被動性弱，對主動性就有更高要求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過運營主動地將產(chǎn)業(yè)招進來，從被動性開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃有蚤_發(fā)商，形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心價值。

　　觀察三 資本的馬太效應

　　資本永遠青睞優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要向資本市場清晰說明自己的價值，就如過去幾年物流地產(chǎn)通過IPO使市場了解它們那樣。運作開始繁榮。相對于物流地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在資本市場的運作是遠遠落后的。過去幾年，物流地產(chǎn)已經(jīng)變成了“標準產(chǎn)品”，到香港IPO，券商明白你在做什么、你在說什么，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)講不清楚。如今，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商到了可以通過IPO做迅速資本化的時間節(jié)點，不出意外，明年應該還有幾家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在香港IPO。

　　接下來幾年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能密集通過資本市場融資，例如在香港等地區(qū)IPO。那么，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何像物流地產(chǎn)那樣形成資本市場的“標準產(chǎn)品”？在不同行業(yè)的產(chǎn)業(yè)園有各自不同標準的時刻，誰先提出標準，誰將站在資本市場風口，真正抓住資本市場機會。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展可期

　　中國經(jīng)濟正在進入一個迅速反彈期，全球性資源甚至是金融投資向中國聚集。戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示：“未來兩三年，中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大轉(zhuǎn)型升級階段，是否能沖出重圍將在此一舉。”

來源：戴德梁行

編輯：jinbao