《2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》
倉(cāng)儲(chǔ)物流篇·速覽
消費(fèi)市場(chǎng)的全面修復(fù)和物流鏈路的暢通將會(huì)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)帶來更多利好，供應(yīng)鏈物流的快速發(fā)展將帶來新的需求動(dòng)能，2023年全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流需求有望同比增長(zhǎng)30%。2022大量項(xiàng)目遞延至2023年，空置率迎階段性高點(diǎn)，為租戶提供戰(zhàn)略擴(kuò)張的窗口期。
凈吸納量
2023年高標(biāo)倉(cāng)需求將反彈30%
2022年，全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流活動(dòng)明顯放緩。作為代表性的行業(yè)指標(biāo)，全國(guó)快遞業(yè)務(wù)量同比僅小幅增長(zhǎng)2.1%，相比2021全年30%的增速大幅下滑，為有相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的最低水平。受此影響，國(guó)內(nèi)24個(gè)主要城市高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量同比回落約40%至482萬(wàn)平方米。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
盡管2023年的出口增長(zhǎng)面臨壓力，但我們認(rèn)為由于此前影響物流活動(dòng)的諸多負(fù)面因素均將得以扭轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)的周期性反彈將支撐倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)的復(fù)蘇。此外，汽車等高端制造業(yè)的供應(yīng)鏈升級(jí)和外包所帶動(dòng)的高標(biāo)倉(cāng)需求也將持續(xù)釋放。CBRE預(yù)計(jì)全年國(guó)內(nèi)主要城市高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量有望超過640萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%。
線上消費(fèi)回歸常態(tài)化增長(zhǎng)，直播電商成為倉(cāng)儲(chǔ)需求新增長(zhǎng)點(diǎn)。作為發(fā)展迅猛的新型模式，2023年直播電商將繼續(xù)扮演國(guó)內(nèi)電商增長(zhǎng)的重要引擎。艾瑞咨詢的相關(guān)測(cè)算顯示，2022年全國(guó)直播電商交易規(guī)模近3.5萬(wàn)億，過去三年年復(fù)合增速超過100%，2023年有望進(jìn)一步增長(zhǎng)40%。隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和競(jìng)爭(zhēng)激烈化，直播電商平臺(tái)對(duì)供應(yīng)鏈效率和物流配送體驗(yàn)的日益重視推動(dòng)了其對(duì)高標(biāo)倉(cāng)需求的加速增長(zhǎng)。
中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)下供應(yīng)鏈物流日益重要。近年來狂飆突進(jìn)的中國(guó)新能源汽車產(chǎn)業(yè)帶來了從生產(chǎn)、流通、銷售到后市場(chǎng)的全鏈條高標(biāo)倉(cāng)需求的加速擴(kuò)張。CBRE的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年汽車及零部件企業(yè)高標(biāo)倉(cāng)新租交易面積近45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)86%并創(chuàng)歷史新高。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
與此同時(shí)，第三方物流企業(yè)也在加快構(gòu)建供應(yīng)鏈物流的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為客戶提供從供應(yīng)鏈設(shè)計(jì)到倉(cāng)儲(chǔ)、配送等基礎(chǔ)物流產(chǎn)品交付的端對(duì)端服務(wù)。
新增供應(yīng)
2022大量項(xiàng)目遞延至2023年，
空置率迎階段性高點(diǎn)
由于2022年疫情防控導(dǎo)致全國(guó)多地停工停產(chǎn)，致超過200萬(wàn)平方米左右的高標(biāo)倉(cāng)交付遞延至2023年。預(yù)計(jì)2023年全國(guó)主要城市的高標(biāo)倉(cāng)新增供應(yīng)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1,000萬(wàn)平米，其中二線城市占比83%，而新增供應(yīng)將在2024年大幅下降至530萬(wàn)平方米。
一線城市中上海和廣州供應(yīng)充裕，顯著超出此前五年的平均水平，北京在2022年一波集中供應(yīng)高峰后快速回落，深圳則將繼續(xù)面臨極度供應(yīng)稀缺的態(tài)勢(shì)。
一線都市圈內(nèi)的二線城市將在2023年迎來新增供應(yīng)高峰，其中常熟、天津、蘇州、廊坊和惠州新增供應(yīng)均接近或超過80萬(wàn)平方米，為租戶提供性價(jià)比更高且靠近核心城市的倉(cāng)庫(kù)。
另一個(gè)值得關(guān)注的趨勢(shì)是，此前供應(yīng)過剩問題較為集中的中西部和其他華北二線城市已經(jīng)過峰，未來兩年的供需平衡將得到明顯改善。
受供應(yīng)高峰影響，我們預(yù)計(jì)2023年末全國(guó)主要城市高標(biāo)倉(cāng)空置率將上升至20%左右；而隨著2024年供應(yīng)回落以及全球經(jīng)濟(jì)的同步復(fù)蘇，2024年的空置率將迅速降低至17.8%。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
綜合以上供需判斷，CBRE預(yù)計(jì)今年高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)總體將以去化可租面積為優(yōu)先，全國(guó)租金指數(shù)將小幅增長(zhǎng)0.6%，并在2024年提升至1.0%。一線城市以及東莞、杭州、無錫等供不應(yīng)求的二線城市仍將錄得年均2%-4%的租金漲幅。
結(jié)論和建議
給租戶的建議
2023年一線都市圈整體新增供應(yīng)仍將充裕，但考慮到2024年供應(yīng)將大幅回落，我們建議租戶把握在核心區(qū)域內(nèi)布局拓展的機(jī)會(huì)。
在經(jīng)過1-3年新增供應(yīng)放量，成都、重慶和武漢將進(jìn)入供應(yīng)低潮，未來兩年新項(xiàng)目逐級(jí)減少，核心區(qū)域如成都雙流機(jī)場(chǎng)和新都，以及重慶空港空置率將逐級(jí)下降。租戶應(yīng)按需鎖定理想?yún)^(qū)域。
防疫措施優(yōu)化將令疫情導(dǎo)致的物流運(yùn)輸?shù)牟淮_定性大幅降低，但企業(yè)仍需強(qiáng)化供應(yīng)鏈在應(yīng)對(duì)突發(fā)事件時(shí)的韌性，并對(duì)其倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化調(diào)整。
給業(yè)主的建議
在廊坊、天津、常熟等供應(yīng)集中放量的市場(chǎng)，業(yè)主應(yīng)采取去化優(yōu)先的策略，以優(yōu)惠租賃條件鎖定大面積客戶。
從中長(zhǎng)期來看，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)人均面積仍顯著落后于成熟市場(chǎng)，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)關(guān)注物流供地日益緊缺的一線都市圈的開發(fā)和改造機(jī)會(huì)。
疫情中間斷出現(xiàn)的人力不足問題加速了倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化智能化發(fā)展。建議業(yè)主在倉(cāng)庫(kù)建筑標(biāo)準(zhǔn)、電力配置等方面保持一定的前瞻性，并結(jié)合自身情況對(duì)智慧倉(cāng)儲(chǔ)上下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行投資或?qū)で笈c第三方的合作。
政府和企業(yè)對(duì)ESG的要求不斷提高，屋頂分布式光伏與充電樁等設(shè)施與物流園區(qū)的建筑形態(tài)和業(yè)務(wù)場(chǎng)景天然契合，業(yè)主可進(jìn)行相應(yīng)投資提升項(xiàng)目的可持續(xù)性表現(xiàn)并實(shí)現(xiàn)降本增效。
來 源：CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
