新老商圈交相輝映 公園商業(yè)發(fā)展迎來新階段

　　供應高企疊加需求疲軟導致空置率飆升 城南商務市場逆勢崛起

　　市場供應不減租金整體維穩(wěn) 醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)有望支撐未來需求增長

　　零售物業(yè)市場

　　全年供應不減 空置率繼續(xù)上漲 2022 年年底成都零售市場集中放量，全年錄得新增供應逾 60 萬平方米，全市零售物業(yè)總存量突破800萬平方米，達約812萬平方米�；仡�2022年，疫情多發(fā)導致線下消費復蘇阻力重重，成都零售市場需求整體走弱；雖然依靠四季度新項目較高的入駐率，市場凈吸納量大幅上漲，但市場全年的凈吸納量與2021年相比仍明顯下降，全市購物中心平均空置率持續(xù)上漲，同比上升約3.3個百分點至11.6%。全市購物中心首層平均租金同比有所下滑，報人民幣407.9元每平方米每月。

　　成都SKP重磅亮相 交子公園商圈發(fā)展提速 坐落于交子公園商圈的招商大魔方和成都SKP于四季度先后亮相。招商大魔方定位 " 城市潮玩新引力 "，聚焦娛樂、休閑、潮流零售等社交化生活方式業(yè)態(tài)，與SKP形成互補，有利于增強項目之間的聯(lián)動；通過量身打造的五大主題場景以及未來與錦城廣場P+R地下區(qū)域的無縫連接，為年末交子公園商圈的熱度攀升拉開了序幕。SKP不負眾望地引入逾1300個國際一線品牌，極大地豐富了成都高端零售品牌的種類。第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事林靜表示：" 在大環(huán)境充滿變數(shù)的2022年，如此強大的零售品牌陣容在一個新項目的集中亮相，既展現(xiàn)了項目運營方極強的品牌號召能力，也從另一方面證明了成都零售市場的消費力在各品牌心目中的地位，以及各品牌對成都城南區(qū)域綜合發(fā)展?jié)摿Φ恼J可。" 此外，作為全地下高端百貨，成都SKP在公園及P+R有限的規(guī)劃條件下，在原有全封閉式地下商業(yè)空間的設計基礎上進行改造創(chuàng)新，為全國下沉式高端商業(yè)樹立了全新典范，進一步推動了交子公園商圈的加速發(fā)展和區(qū)域內商業(yè)的提質升級。

　　重裝開業(yè) 春鹽商圈加速變革 歷時近三年的調改后，鹽市口區(qū)域的COSMO于年底重新開業(yè)，項目聚集了多家知名潮流和娛樂品牌，還引入策展式零售空間INNERCO, 以充滿未來感的設計打造年輕潮人的消費場域。獨樹一幟的裝修風格，以及主打潮流藝術和社交娛樂的品牌矩陣為老牌商圈帶來了諸多新意。另外，隨著仁恒置地廣場持續(xù)的積極調改，新世界百貨閉店，以及伊勢丹百貨春熙店和伊藤洋華堂春熙店因物業(yè)租賃到期終止營業(yè)，春鹽商圈零售物業(yè)的調整變革將按下加速鍵。

　　奢侈品品牌加碼布局 2022 年成都零售市場新增租賃需求同比有所減少，整體需求繼續(xù)走低，但市場在需求端也不乏亮點。上半年，眾多奢侈品品牌加快在春熙路區(qū)域布局雙店，代表性案例包括國內第三家LV之家亮相遠洋太古里，Gucci 新店入駐IFS，Dior、Balenciaga、Bottega Veneta 和 Moynat新店進駐遠洋太古里。下半年，SKP的開業(yè)更是將以LV、DIOR、Gucci為代表的一眾一線奢侈品品牌帶到城南，反應出該類品牌對成都消費市場的長期信心和對市場標桿項目的持續(xù)看好。

　　高端香化品牌引領項目調整升級 全年調整較多的品類集中在高端化妝品和香水類別，部分項目通過引進一批知名國際香化品牌，開啟新一輪提檔升級，同時達到充分挖掘年輕女性群體消費需求，拉動項目銷售增長的目的。例如，IFS負一樓新開多家大牌香化精品店，打造高規(guī)格國際香化走廊，強化項目與地鐵口連接區(qū)域的香化氛圍；太古里則引入馥馬爾、Kilian等多個國際高級香氛品牌，進一步提升項目中該品類的品牌豐富度。

　　此外，新能源汽車品牌延續(xù)往年活躍需求，繼續(xù)在成都市場積極布局。餐飲業(yè)態(tài)中，甜品烘焙類品牌新增需求占比增加較多，其中以廣蓮申、瀘溪河為代表的中式糕點品牌租賃較為活躍；意大利知名甜品品牌Venchi、韓國人氣烘培品牌 Butterful&Creamorous、來自上海的法式冰淇淋品牌Luneurs年內也進入成都市場開設首店。

　　公園商業(yè)發(fā)展迎來新階段。自成都提出建設公園城市以來，在麓湖天府美食島一期、Regular 源野的基礎上，年內亮相的成都SKP向市場進一步展現(xiàn)了公園場景和商業(yè)空間融合的無限可能。坐擁麓湖的生態(tài)基底和景觀優(yōu)勢，麓湖商業(yè)一直走在探索公園場景下商業(yè)發(fā)展的前沿，麓鎮(zhèn)年內通過舉辦多個主題市集聚集了大量人氣，用新穎的商業(yè)內容助力項目煥新升級；2023年麓坊中心B館、天府美食島二期、麓湖水鎮(zhèn)商業(yè)等項目將陸續(xù)亮相市場，有望繼續(xù)為市場呈現(xiàn)公園場景下的高品質商業(yè)空間，為市民提供沉浸式的公園商業(yè)消費體驗，助推公園場景下的成都商業(yè)發(fā)展邁向全新階段。

　　2022年天府新區(qū)商業(yè)迅速擴容 2023 年，天府新區(qū)將迎來包括天府大悅城、和悅廣場二期在內的多個新項目入市，區(qū)域內商業(yè)項目類型和業(yè)態(tài)品牌種類將得到極大豐富，商業(yè)氛圍將愈發(fā)成熟。

　　展望未來，如何滿足消費者對環(huán)境和體驗感不斷攀升的要求，或將成為接下來一段時間商業(yè)項目人氣能否迅速回歸的重要因素。另一方面，疫情也提升了消費者對健康的關注度，步入后疫情時代，無論是在空間設計、場景營造還是品牌招商方面，市場上的項目或將出現(xiàn)更多與運動健康、自然生態(tài)相關的元素。

　　甲級寫字樓市場

　　2022年，成都甲級寫字樓市場錄得六個新增項目交付入市，共計約46.5萬平方米，是自2014年以來的最高供應量，推動甲級寫字樓總存量超過394萬平方米。年內租賃市場受經(jīng)濟下行、疫情反復和夏季高溫限電的沖擊，多個行業(yè)的租賃需求受到明顯抑制，新增租賃面積同比下滑近40%，以致全年凈吸納量銳減至約1.4萬平方米。在需求回落和供應高企的雙重壓力下，全市空置率升至近五年最高值，同比上漲8.5個百分點至28.8%；平均租金同比小幅下滑至人民幣100.7元每平方米每月。

　　金融城吸引近四成租賃需求 在成都甲級寫字樓租賃市場整體需求走弱的大背景下，城南商務市場吸引力相對強勁，金融城躍升至新增需求占比首位，新租面積占比從2020年、2021年的20%左右升至2022年的37%，凈吸納量逆勢增長達到4.7萬平方米。年內更是迎來以NIC國創(chuàng)中心為代表的多個高品質優(yōu)質樓宇入市，為優(yōu)質企業(yè)的升級及擴張?zhí)峁┝溯d體。

　　金融及專業(yè)服務行業(yè)成需求增長主引擎 個別行業(yè)租賃需求逆勢增長，表現(xiàn)顯眼。金融業(yè)躍升至年度第一大租賃需求，占比同比增長3個百分點達到21%。年內金融企業(yè)的擴張速度不減，基金、資產(chǎn)管理和小額貸款等類型企業(yè)的成交面積同比小幅上漲。以律師事務所和管理咨詢企業(yè)為代表的專業(yè)服務類企業(yè)逆勢增長為第三大行業(yè)需求來源，該類企業(yè)作為服務型組織，承租能力強，注重樓宇的區(qū)位優(yōu)勢和樓宇品質。

　　老舊樓宇迭代升級助力核心商務區(qū)提升競爭力 近年來，以中央商務區(qū)為代表的傳統(tǒng)核心商務區(qū)內新入市規(guī)模較少，存量樓宇平均樓齡較長，無法在硬件上形成優(yōu)勢，造成租戶頻繁遷出。為扭轉這種頹勢，年內傳統(tǒng)核心商務區(qū)的部分樓宇立足于客戶需求，著手推進硬件和服務的翻新升級，以開啟新一輪生命周期。第一太平戴維斯華西區(qū)代理部（商業(yè)樓宇 / 商業(yè)及零售服務 / 產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)）負責人、高級董事戴暉表示：" 存量物業(yè)的升級改造是未來的趨勢，借助專業(yè)機構的資源和經(jīng)驗，促進樓齡較長的項目實現(xiàn)產(chǎn)品和服務的快速提升，是吸引優(yōu)質租戶、穩(wěn)定租金、重塑資產(chǎn)價值的重要途徑。

　　培育增量需求煥活辦公租賃市場。年內成都商務樓宇市場整體需求減弱，租賃市場競爭加劇，凸顯出培育市場增量需求的緊迫性。從成都現(xiàn)有的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)出發(fā)，充分發(fā)揮頭部企業(yè)的頭雁作用，在吸引外地優(yōu)質企業(yè)赴蓉發(fā)展的同時，帶動本地產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)發(fā)展，是挖掘需求增量的有效路徑，能有力提升成都的經(jīng)濟能級，激發(fā)商務市場的活力。

　　展望2023年，成都甲級寫字樓新增供應節(jié)奏預計將放緩，在一定程度上緩解了市場去化壓力。其中，過半的新項目位于天府中央商務區(qū)，新區(qū)有望憑借其良好的商務配套和強有力的政策引導吸引企業(yè)進駐，快速提升商務氛圍。2022年下半年，政策面不斷釋放出支持實體經(jīng)濟的積極信號，雖然市場需求短期內很難出現(xiàn)較大反彈，但從中長期來看，隨著市場信心不斷回升、政策端發(fā)力積極推動經(jīng)濟好轉，預計成都甲級寫字樓市場將穩(wěn)步復蘇。

　　倉儲物流市場

　　市場供應不減 空置率小幅上漲2022年成都物流市場高標倉新增供應約40萬平方米，其中約一半體量位于青白江，全市高標倉總存量達約570萬平方米。受疫情散發(fā)、高溫限電等超預期因素影響，成都高標倉市場全年表現(xiàn)較為平淡，整體空置率同比有所上升，全市平均租金基本維持穩(wěn)定。隨著近年成都物流倉儲用地供應量減少，預計未來成都高標倉市場供應將放緩，市場去化壓力有望得到緩解，空置率或逐漸回落。

　　醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，釋放活躍物流需求。成都年內聚焦現(xiàn)代生物技術藥、創(chuàng)新化學藥、高端醫(yī)療器械等重點領域引入多個醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)化和創(chuàng)新研發(fā)重大項目，加快建設天府國際生物城，積極圍繞建圈強鏈推動產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展。作為成都生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高地，成都高新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)規(guī)模從2017年到2020年連續(xù)4年保持20%以上增速，2021年產(chǎn)業(yè)規(guī)模更是突破1000億元。醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展加上年內醫(yī)藥產(chǎn)品需求的顯著增長，促進相關冷庫和陰涼庫需求進一步釋放，成為成都物流市場全年新增需求的重要來源。第一太平戴維斯華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部助理董事陳紋卿表示：" 作為成都重點打造的萬億級產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)未來有望保持高增長，為成都物流市場發(fā)展提供新動能。

來源：第一太平戴維斯

編輯：jinbao