2023年第三季度，上海全市寫字樓凈吸納量下降至4.8萬平方米，市場需求復(fù)蘇不及預(yù)期，同時疊加未來供應(yīng)放量的影響，寫字樓市場競爭愈加激烈。其中，核心區(qū)租金降幅加劇，成本節(jié)約型企業(yè)退租及外遷情況持續(xù)增多，2023-2024年供過于求的市場環(huán)境將使全市租金繼續(xù)承壓。

　　1.市場供應(yīng)放量，需求未及預(yù)期

　　三季度，在企業(yè)降本增效成為主流的大環(huán)境下，租戶頻頻推遲租賃決策，導(dǎo)致市場去化壓力增大，預(yù)計2023年凈吸納量僅為2022年凈吸納量的2/3。

　　七個新項目于本季度入市，全年供應(yīng)量高達141萬平米，為近五年來最高水平。

　　錄得全市平均租金持續(xù)環(huán)比下降2.2%至人民幣7.38元每平米每天，降幅加劇。市場需求的放緩導(dǎo)致業(yè)主方信心仍顯不足。

　　本季度空置率環(huán)比上漲1.7個百分點至19.0%。供應(yīng)高峰將持續(xù)推高全市空置率。

　　2.多區(qū)域租金持續(xù)下調(diào)

　　第三季度，核心區(qū)租金環(huán)比下降2.5%，其中包括南京西路、陸家嘴等核心子市場租金降幅加劇。部分企業(yè)仍選擇外遷至成本更低的次中心區(qū)。

核心區(qū)子市場租金和空置率

　　本季度有五處新增供應(yīng)均集中在次中心區(qū)，次中心區(qū)凈吸納環(huán)比下降近50%，空置率小幅上漲，租金連續(xù)五個季度下降。

次中心區(qū)子市場租金和空置率

　　專業(yè)服務(wù)、能源化工及科技企業(yè)占據(jù)本季度前三大需求來源，教育培訓(xùn)類企業(yè)有復(fù)蘇趨勢。預(yù)計2023-2024年供過于求的市場環(huán)境將使全市租金繼續(xù)承壓。

　　上海辦公樓市場趨勢（2020-2027F）

　　3.總結(jié)與建議

　　高力國際建議，在目前整體宏觀經(jīng)濟和市場行情下，有擴張或搬遷計劃的租戶盡快尋找機會，并與業(yè)主談判有利的租金方案以此確保當(dāng)前和未來的穩(wěn)定性。

　　當(dāng)前租戶企業(yè)預(yù)算較低，而對于空置率較高的項目和板塊，建議業(yè)主積極尋求改變，部分有前瞻性的業(yè)主開始提供聯(lián)合辦公及定制化產(chǎn)品，以求更貼近客戶需求，加強市場競爭力。

來 源： 高力國際   

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